The Comparison Desk · Est. 2021
Check a villa

Éditorial

Comparaisons, cadres et shortlists.

Chaque article de Bali Villa Select est un outil de support à la décision – écrit pour les investisseurs qui ont besoin d'une comparaison actionnable.

15 août 2026

Moratoire construction Bali & prix 2026 : les corridors qu'il déplace vraiment

Le moratoire de construction 2026 à Bali gèle six districts — mais chaque corridor d'investissement établi se trouve dans les trois qui en sont exemptés. L'argument « moratoire = rareté, achetez maintenant » est donc largement faux à Canggu et Uluwatu, et le véritable effet du gel sur les prix retombe plutôt sur les districts émergents bon marché. La carte des six districts, ce qu'il fait aux prix dans chacun, et le seul cas conditionnel où il resserrerait le sud de Bali.

15 août 2026

Prix de l'immobilier à Seminyak T3 2026 : entrée 420 000 $, trophée 1,54 M$, 1 929 $/m² (données de corridor mature, 36 points)

Rapport trimestriel indépendant sur les prix de l'immobilier à Seminyak, destiné aux investisseurs étrangers en villas. 36 points de prix affichés vérifiés répartis sur 3 paliers : médiane du palier d'entrée 420 000 $, milieu de gamme 718 000 $, trophée 1,54 M$, 1 929 $/m² construit. Le chiffre déterminant, c'est la liquidité — Seminyak est le marché de revente le plus profond de Bali, avec les délais de vente les plus courts, mais aussi l'écart acheteur-vendeur le plus large. Prime pleine propriété contre bail, hiérarchie des sous-zones (Petitenget, Oberoi, Seminyak Square, Double Six), transparence prix affiché contre prix transigé. Extrait du Bali Villa Price Index T3 2026 (294 points). Mise à jour trimestrielle.

8 août 2026

Hériter d'une villa à Bali 2026 : ce qui arrive au bien détenu par un étranger au décès du propriétaire

Ce qui arrive réellement à une villa détenue par un étranger à Bali au décès du propriétaire : comment un leasehold, un titre Hak Pakai et une PT PMA passent chacun aux héritiers, pourquoi la clause de succession du bail est le seul détail qui décide d'une transmission propre, le problème du testament transfrontalier et les coûts de transfert indonésiens. Structurez l'achat pour la succession avant de signer — et ceci ne remplace pas un notaire ou un avocat successoral agréé.

8 août 2026

Aéroport du Nord de Bali & immobilier 2026 : faut-il intégrer un aéroport qui n'existe pas ?

Le terrain du nord de Bali (Buleleng) est commercialisé sur un futur aéroport international proposé et repoussé depuis plus de dix ans. La réponse disciplinée : évaluez le terrain à sa valeur sans l'aéroport et traitez l'aéroport comme une option gratuite, non comme une certitude payée — d'autant que Buleleng est sous le moratoire de construction 2026 et sans profondeur de marché d'investisseurs établie. Comment évaluer une infrastructure spéculative et pourquoi l'intégrer au prix d'aujourd'hui est l'erreur classique des zones émergentes.

1 août 2026

Faux NIB et arnaques d'agents de licence à Bali 2026 : la fraude née de la répression

La ruée vers la conformité après le blocage OTA du 1er août 2026 a créé un marché de fraude prévisible : faux certificats NIB, agents de licence « fast-track » et villas vendues « licence en cours ». Comment l'arnaque fonctionne, les signaux d'alerte, et comment vérifier un vrai NIB, KBLI et permis Pondok Wisata via le système OSS avant tout mouvement d'argent. Schémas et prévention – pas un conseil juridique.

1 août 2026

Second Home Visa Indonésie 2026 : la voie immobilière et quels titres qualifient vraiment

Le Second Home Visa expliqué aux acheteurs immobiliers : la voie du dépôt (de l'ordre de 2 milliards IDR / environ 130 000 USD dans une banque d'État) contre la voie de la propriété, pourquoi une villa en leasehold ne compte PAS comme « propriété », quels titres détenables par un étranger qualifient vraiment, et comment le visa interagit avec la règle des 183 jours. Clair sur ce que l'argent achète et ce qu'il n'achète pas — et sans remplacer un conseil en immigration indonésien agréé.

30 juillet 2026

La règle des 183 jours à Bali 2026 : quand un propriétaire de villa devient résident fiscal indonésien

La règle des 183 jours expliquée aux propriétaires étrangers : c'est la présence — pas la propriété — qui déclenche la résidence fiscale indonésienne. Ce qui change quand vous franchissez la ligne (revenu mondial, NPWP, déclarations), pourquoi les loyers de la villa sont imposés de la même façon quoi qu'il arrive, et comment le visa télétravail E33G s'y insère. Clair, sourcé, et sans remplacer un conseiller fiscal indonésien agréé.

25 juillet 2026

Rendement locatif Lombok vs Bali 2026 : vraiment 2 à 3 fois plus élevé ? (vérification par les données)

L'affirmation « Lombok rapporte 2 à 3 fois plus que Bali » confrontée à un jeu de données vérifié. D'où vient le chiffre, les quatre erreurs de méthode qui le gonflent, les fourchettes brutes vérifiées de Bali (Canggu 10–15% jusqu'à Nusa Dua 7–10%) et le test de rendement net et de liquidité qu'une villa à Lombok doit passer avant qu'un rendement affiché plus élevé signifie un rendement réel plus élevé. Sur le papier l'écart est réel ; sur une base nette comparable, il disparaît presque.

22 juillet 2026

Voyage d'inspection villa à Bali 2026 : vérifier le taux d'occupation et l'ADR sur place

Le protocole d'inspection en haute saison pour l'acheteur étranger : pourquoi le taux d'occupation de juillet-août surestime la moyenne annuelle, les quatre classes de preuves qui remplacent les promesses verbales de l'agent, le dossier de licences à vérifier en priorité depuis le blocage du 1er août 2026, et les références par corridor pour mesurer tout rendement annoncé. Une villa visitée en haute saison vous montre sa meilleure semaine, pas son année.

17 juillet 2026

Meilleurs quartiers de Bali pour le rendement locatif 2026 : les 8 classés par rendement brut (données)

Les 8 quartiers d’investissement de Bali classés par rendement locatif brut pour 2026, à partir d’un jeu de données vérifié : Canggu 10–15% domine le tableau, Nusa Dua 7–10% ferme la marche. Chaque position indique le rendement, le prix d’entrée nécessaire et le piège, car le rendement affiché le plus élevé est rarement le meilleur rendement ajusté du risque.

14 juillet 2026

Prix immobilier Uluwatu T3 2026 : entrée 492,000 $, trophée$1.34M$, 2,028 $/m² (données falaise Bukit, 33 points)

Rapport trimestriel indépendant sur les prix immobiliers d'Uluwatu pour les investisseurs étrangers en villas. 33 points de données de prix affichés vérifiés sur 3 tiers de prix : médiane d'entrée 492,000 $ (le plancher d'entrée le plus élevé de Bali), trophée$1.34M$, 2,028 $/m² bâti. Prime de rareté de falaise, analyse freehold contre leasehold, relativité des sous-zones (falaise d'Uluwatu, Bingin, Padang Padang, Pecatu), divulgation de l'écart prix affiché–transacté. Extrait de l'Indice des prix des villas de Bali T3 2026 (294 points). Mise à jour trimestrielle.

11 juillet 2026

Investissement immobilier péninsule du Bukit 2026 : carte des corridors, rendements et ligne d’application

Guide parapluie de l’investissement immobilier sur le Bukit, Bali 2026 : comment les quatre zones de la péninsule diffèrent (clifftop d’Uluwatu, Bingin après les démolitions, sud émergent Pandawa–Melasti, est ITDC de Nusa Dua), médianes d’entrée T3 2026 de $167k à $492k, rendements bruts de 9–14 %, la ligne d’application qui a redessiné la carte, et quel corridor du Bukit convient à quel investisseur.

3 juillet 2026

Financement et crédit immobilier à Bali 2026 : comment les acheteurs étrangers paient réellement

Comment les acheteurs étrangers financent une villa à Bali en 2026 : les quatre circuits réels – crédits expatriés indonésiens (Permata, Commonwealth, HSBC, J Trust), plans de paiement promoteur, emprunt adossé au patrimoine du pays d’origine, prêt d’entreprise PT PMA – plus la réalité du cash, la pile de coûts complète et le risque de change que personne n’intègre dans le prix.

1 juillet 2026

Marché immobilier de Bali – Rétrospective du deuxième trimestre 2026

Bilan trimestriel du marché immobilier balinais entre avril et juin 2026 : l’échéance OTA reportée et le calendrier de blocage du 1er août qui l’a remplacée, les conséquences de l’invalidation des titres Girik, la phase d’application du capital PT PMA à 2,5 milliards IDR, la publication de l’Indice des prix du T3 2026, la montée en puissance de la demande liée à l’hiver austral et les signaux tarifaires de l’ère de la conformité.

28 juin 2026

Prix des villas à Canggu T3 2026 : données au $/m² par sous-zone – Berawa, Batu Bolong, Echo Beach, Babakan, frontière Pererenan (46 points de données)

Référentiel trimestriel indépendant des prix des villas à Canggu pour les investisseurs étrangers. 46 points de prix affichés vérifiés sur 5 sous-zones (Berawa, Batu Bolong, Echo Beach, Babakan, frontière Pererenan), 3 paliers de prix, référentiel au $/m² bâti, analyse de la prime freehold contre leasehold, écart affiché contre transigé. Extrait de l’Indice des prix des villas à Bali T3 2026 (294 points au total). Mise à jour trimestrielle.

27 juin 2026

Indice des prix des villas à Bali T3 2026 : référentiel du coût au mètre carré sur 8 corridors (294 points de données)

Référentiel trimestriel indépendant des prix pour les investisseurs étrangers en villas à Bali. 294 points de prix affichés vérifiés sur 8 corridors (Canggu, Berawa, Pererenan, Uluwatu, Seminyak, Sanur, Ubud, Nusa Dua) compilés en juin 2026. Prix médians par palier entrée/intermédiaire/trophée, références au $/m² bâti, prime du freehold sur le leasehold, divulgation méthodologique. Mise à jour trimestrielle.

27 juin 2026

Licence Pondok Wisata 2026 : guide complet pour la location courte durée des villas à Bali

Guide complet 2026 de la licence Pondok Wisata pour les villas balinaises détenues par des étrangers : qui en a besoin après le durcissement de 2025, documents requis, calendrier de demande, coût ($800–$3 000), particularités par kabupaten, cycle de renouvellement et les 8 motifs de révocation. Référence éditoriale pour les investisseurs en location courte durée.

21 juin 2026

Couverture de change villa Bali 2026 : le cadre IDR-USD que les investisseurs étrangers négligent et paient cher

Le cadre éditorial de gestion de l’exposition IDR sur un investissement en villa balinaise sur un horizon de détention de 5 à 10 ans. Couvre la trajectoire de dépréciation de l’IDR sur 15 ans, les quatre mécanismes de couverture réellement utilisés par les investisseurs HNW (couverture naturelle, comptes multi-devises, forwards FX, rapatriement structuré), le spread FX au niveau bancaire versus courtier qui coûte 200 à 400 pb à la sortie, et la checklist devise pré-achat en 8 questions. L’exposition de change convertit les rendements théoriques en pertes réelles plus sûrement que toute autre variable non couverte.

21 juin 2026

Audit qualité d’un opérateur de villa à Bali 2026 : la grille à 7 critères pour noter toute société de gestion avant de signer

La grille éditoriale pour auditer les opérateurs de villas à Bali avant de signer un contrat de gestion : 7 critères pondérés, barème de notation transparent, 3 exemples chiffrés, les signaux d’alerte présents chez 90 % des mauvais opérateurs et la liste des 8 questions à poser avant le premier rendez-vous. La qualité de l’opérateur détermine si votre villa atteint le rendement projeté ou sous-performe silencieusement pendant toute la durée de détention.

20 juin 2026

Bali Villa Exit Modelling 2026 : comment calculer des rendements réalistes sur 5 ans de détention avant l’achat

Le cadre du bureau éditorial pour modéliser les rendements de sortie d’une villa à Bali : les 5 variables qui pilotent la valeur de revente, la courbe de décroissance du bail à l’année 25, exemples chiffrés pour Canggu, Uluwatu, Sanur, et la lecture de la profondeur du pool d’acheteurs par tranche de prix. Cessez d’optimiser le rendement d’entrée ; commencez à sous-jacent la sortie.

8 juin 2026

Nusa Dua vs Uluwatu : quelle sous-zone du Bukit gagne en 2026 ?

L’enclave ITDC Nusa Dua face au plateau clifftop d’Uluwatu – les deux thèses d’investissement Bukit comparées sur rendement, structure de propriété, prix d’entrée, contraintes d’offre et liquidité de sortie. Cadre de décision 2026.

8 juin 2026

Qu’est-ce que « Oceanic Bali » ? OceaniQ Villas expliqué (2026)

Les recherches pour « Oceanic Bali » désignent généralement OceaniQ Villas – un projet résidentiel de marque à Nusa Dua, soutenu par le fonds AKTIVO (Oscar Hartmann), pas un district géographique. Où il se trouve, qui est derrière, ce qui est commercialisé, et la comparaison avec d’autres résidences de marque Nusa Dua / Bukit.

8 juin 2026

Villa Bali surévaluée : 7 signes que vous payez trop cher (2026)

Sept signes concrets qu’une annonce de villa Bali est surévaluée – du $/m² au-dessus de la médiane de la sous-zone au leasehold sans extension notariée et aux projections de rendement en chiffres ronds. Chaque signe avec son étape de vérification avant le versement d’un acompte.

24 mai 2026

Plus grosses arnaques immobilier Bali 2026 : 7 cas, 7 vérifs

Sept arnaques de villas Bali documentées 2026 : faux projet à Rp 80 milliards, dépossession via nominee, double vente. Faits rapportés, schéma derrière chaque cas, et l’unique étape de vérification qui aurait stoppé chacune.

24 mai 2026

Immobilier Bali 2025 : bilan ADR, rendements, application

Rétrospective annuelle immobilier Bali 2025 : reprise touristique à 16M de visiteurs, application des licences à Canggu, prime structurelle Nusa Dua, données de prix zone par zone, et ce que 2025 signifie pour le positionnement investisseur 2026.

24 mai 2026

Zone Bali la plus sûre 2026 : classement risque pour investisseur

Zones de Bali classées par risque juridique, stabilité du zonage, volatilité des licences et sécurité de sortie pour acheteur étranger 2026. Nusa Dua en tête (ITDC-clean), Canggu porte un risque d’application. Le cadre de risque complet, scoré.

23 mai 2026

Investir immobilier Bali 2026 : PT PMA, rendements, sorties

Le manuel éditorial 2026 pour acheteurs étrangers à Bali : PT PMA vs leasehold, rendements nets réalistes 5–12 % par corridor, restructuration nominee Perda 4/2026, timing de sortie, et les erreurs structurelles qui érodent silencieusement les rendements.

23 mai 2026

Nusa Dua Bali 2026 : premium ITDC freehold-clean, 4–6 %

Investissement villa Nusa Dua 2026 : palier ITDC masterplanné, environnement de titre le plus propre de Bali, entrée $400k, rendements nets 4–6 %, profil de faible volatilité pour investisseur étranger prudent. Le corridor Bali de qualité institutionnelle.

30 avril 2026

Canggu Bali 2026 : rendement net 8–12 %, risque de licences

Investissement villa Canggu 2026 : rendements nets 8–12 %, découpage par sous-corridor (Berawa/Pererenan/Echo Beach), application des licences après la vague 2025, comparables récents, et le profil d’acheteur étranger qui correspond.

27 avril 2026

Sanur Bali 2026 : entrée $250k, rendements 5–8 %, upside LRT

Investissement villa Sanur 2026 : palier d’entrée $250k, rendements bruts 5–8 %, corridor est-côte ancré démographiquement, upside du tracé LRT et de l’hôpital Bali Mandara. Le corridor cashflow Bali le moins volatil expliqué.

31 janvier 2026

Nusa Dua bon investissement Bali 2026 ? Réponse et chiffres

Nusa Dua est le palier Bali au risque le plus faible : rendements nets 4–6 %, structure ITDC freehold-clean, faible volatilité. À qui ça correspond, qui doit l’éviter, et le ROI 5 ans réaliste tiré de transactions vérifiées.