Indice des prix des villas à Bali T3 2026 : référentiel du coût au mètre carré sur 8 corridors (294 points de données)

Points clés

• 294 points de prix affichés vérifiés sur 8 corridors de Bali, compilés en juin 2026 pour la référence T3 2026
• Palier ENTRÉE (300 000–500 000 $) : médiane affichée de 167 000 $ (Nusa Dua) à 492 000 $ (Uluwatu)
• Palier TROPHÉE (1 M$ et plus) : médiane affichée de 1,08 M$ (Canggu) à 1,70 M$ (Ubud)
• Médiane $/m² bâti tous corridors confondus : 1 929 $ – fourchette de 1 207 $ (Nusa Dua) à 2 374 $ (Pererenan)
• Prime du freehold sur un leasehold comparable : +12 % à +38 % selon la maturité du corridor
• Écart prix affiché / prix transacté : typiquement 8–12 % à la baisse – appliquer une décote pour un indice de niveau transactionnel

Bali Villa Select compile cet indice tous les trimestres parce que les acheteurs étrangers rapportent systématiquement des références de prix communiquées par les courtiers dont l'amplitude est 40 à 60 % plus large que ce que nous observons sur plusieurs sources indépendantes. L'objet de cet indice n'est pas de remplacer les registres de prix transactés (qui n'existent pas à Bali pour le stock résidentiel destiné aux acheteurs étrangers), mais de fournir un point de référence crédible pour le marché des prix affichés. Utilisez-le comme contrôle de cohérence sur les entrées proposées par les courtiers.

Le jeu de données T3 2026 couvre 8 corridors × 3 paliers de prix = 24 cellules de référence, plus les références au $/m² bâti par corridor et les lectures de prime freehold/leasehold.

La méthodologie en un paragraphe

Les points de prix affichés ont été extraits de 7 plateformes publiques de courtiers (bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com) entre avril et juin 2026, complétés par la marketplace interne de Bali Villa Select (14 annonces vérifiées). Chaque ligne enregistre le prix affiché normalisé en USD au taux de 16 200 IDR/USD, le nombre de chambres, les m² bâtis lorsqu'ils sont divulgués, les m² de terrain, la structure de propriété (Hak Sewa avec années restantes ou freehold / PT PMA) et l'URL de la source. Valeurs aberrantes exclues : complexes commerciaux multi-villas (5 chambres et plus en gros chez le promoteur), actifs hospitaliers de boutique-hôtel, micro-unités sous-résidentielles de moins de 30 m² bâtis et biens aux m² structurellement invraisemblables. Médianes par palier et 25e/75e percentiles calculés sur les données nettoyées. Total des points de données nettoyés : 294 (cible pour la mise à jour T4 2026 : 400 et plus).

La matrice de prix à 24 cellules

Prix médian affiché en USD par corridor et par palier. Paliers : ENTRÉE (300 000–500 000 $), INTERMÉDIAIRE (500 000–1 M$), TROPHÉE (1 M$ et plus).

Lecture de la matrice

Le palier ENTRÉE s'échelonne de 167 000 $ à 492 000 $ – soit un écart inter-corridors de 2,9x. C'est de loin la cellule la plus actionnable pour les capitaux d'investisseur étranger de 300 000 à 500 000 $. La médiane d'entrée basse de Nusa Dua résulte du stock off-plan sur petits terrains adjacents à l'ITDC ; la médiane d'entrée élevée d'Uluwatu reflète le plancher haut du Bukit, où le produit sous 300 000 $ est structurellement rare. L'entrée Sanur à 336 000 $ et l'entrée Pererenan à 278 000 $ représentent le meilleur rapport qualité-prix pour du véritable produit 3 chambres Hak Sewa à moins de 10 minutes de la plage.

Le palier INTERMÉDIAIRE (500 000–1 M$) est le réservoir le plus profond – 73 points de données sur les 8 corridors. Les médianes intermédiaires de Pererenan (691 000 $) et de Sanur (699 000 $) se situent à 1,2 % l'une de l'autre malgré des caractères de corridor radicalement différents. Cela reflète un niveau structurel d'apurement du marché pour le produit familial 3–4 chambres dans les corridors secondaires matures.

Le palier TROPHÉE (1 M$ et plus) bifurque clairement. Canggu trophée (1,08 M$) est le plus bas, car l'inventaire trophée existant dans le cœur mature est plus ancien et que le flux du neuf trophée est canalisé vers Berawa/Pererenan plutôt que vers le centre de Canggu. Ubud trophée (1,70 M$) et Seminyak trophée (1,54 M$) reflètent le plafond résilient du stock résidentiel destiné aux acheteurs étrangers sur le bord structurellement rare.

La référence du $/m² bâti

Prix médian par m² de surface bâtie, calculé sur 162 points de données pour lesquels les m² bâtis étaient divulgués.

Le delta Pererenan vs Nusa Dua est le signal isolé le plus net de cet indice. Nusa Dua délivre 1 207 $/m² avec des bénéfices structurels de rareté foncière (standard freehold HGB) – Pererenan délivre 2 374 $/m² avec une tarification d'offre neuve élastique. Les acheteurs qui sous-écrivent uniquement sur le $/m² passent systématiquement à côté : le $/m² de Nusa Dua paraît trop bas parce que l'inventaire freehold du corridor embarque de plus grands terrains dans la médiane.

Prime de prix freehold vs leasehold

Calculée sur des paires aux spécifications appariées (même nombre de chambres, m² bâtis approximativement équivalents, même corridor) où des annonces freehold et Hak Sewa coexistent simultanément.

La compression de Pererenan constitue l'arbitrage le plus actionnable de cet indice. Les acheteurs payant à 7–15 % des prix Hak Sewa peuvent sécuriser une structure freehold sur de plus petits terrains (156–220 m² typiques) dans un corridor dont le bureau éditorial projette qu'il se négociera avec une prime freehold de type Canggu de 130–140 % d'ici 24 à 36 mois, à mesure que le corridor arrivera à maturité.

Récit par corridor (T3 2026)

Canggu (cœur mature, n = 46)

Le cœur mature est désormais un marché à arbitrage étroit. Les médianes affichées du palier entrée (339 000 $ pour un 3 chambres Hak Sewa 25 ans) sont stables. Le palier intermédiaire (648 000 $) est le réservoir le plus profond avec 14 annonces actives. Le palier trophée (médiane 1,08 M$, 10 annonces) porte sur un inventaire structurellement plus ancien – l'essentiel de l'offre trophée neuve est canalisée vers Berawa/Pererenan plutôt que vers le centre de Canggu. La prime freehold de 130–140 % sur des 3 chambres au cahier des charges identique reflète le fait que le foncier freehold neuf dans le cœur saturé a essentiellement cessé d'être créé.

Berawa (sous-corridor de Canggu, n = 39)

La médiane d'entrée de Berawa (400 000 $) se situe à environ 1,4–1,5x de l'entrée générique de Canggu. Le palier trophée (médiane 1,19 M$) est dominé par le produit leasehold 4–6 chambres près de la plage. Le stock off-plan en résidences de marque (Echo Beach, Mahaway, développements Bali Living) se négocie en direct auprès du promoteur et n'apparaît PAS dans le MLS des courtiers – le plafond trophée réel de Berawa est donc matériellement plus haut que ce que ce jeu de données capte. Lecture conservatrice : le MLS des courtiers sous-représente le trophée de Berawa de 30 à 40 %.

Pererenan (Canggu émergent adjacent, n = 46)

Le signal d'arbitrage le plus net de cet indice. La médiane d'entrée (278 000 $) se négocie 22 % sous l'entrée Canggu. La médiane trophée (1,42 M$) est la deuxième plus élevée de cet indice, car le produit 4–5 chambres vue rivière+océan est de plus en plus tarifé en croisé avec le trophée Canggu. La prime freehold de 7–15 % est anormalement comprimée – les vendeurs positionnent le freehold proche du leasehold pour écouler l'offre neuve tant que l'élasticité de l'offre demeure forte. Le bureau éditorial projette que cette prime s'élargira jusqu'à atteindre les 130–140 % de type Canggu d'ici 24 à 36 mois, à mesure que Pererenan arrivera à maturité.

Uluwatu (Bukit, bord de falaise, n = 33)

Domaine du off-plan avec une liquidité de revente étroite. La médiane d'entrée (492 000 $) est élevée, car le produit sous 300 000 $ est structurellement rare sur le Bukit. La médiane trophée (1,34 M$) s'appuie sur une véritable rareté du foncier freehold en bord de falaise. La prime freehold de 30–60 % par m² de terrain reflète le fait que le foncier constructible en bord de falaise est un actif à offre fermée. Des annonces trophées isolées à 2,28 M$ et plus (Uluwatu Est neuf) définissent la borne supérieure pour le stock résidentiel destiné aux acheteurs étrangers.

Seminyak (mature profond, n = 36)

Le marché secondaire le plus profond de cet indice – 36 points de données avec l'écart bid-ask le plus large (fourchette de 40 % sur des 3 chambres leasehold comparables). Une annonce Exotiq explicitement positionnée « sous la valeur pour le bail » à 1,60 M$ / 856 m² bâtis (1 875 $/m²) confirme la dynamique de vendeur motivé sur le palier trophée. La prime de durée de bail est brutale : un Hak Sewa avec 35 ans restants se négocie environ 100 % au-dessus par m² bâti par rapport à 24 ans restants pour un même 2 chambres dans le corridor. La discipline de prix sur les baux longs est constante.

Sanur (côte est, n = 37)

Le corridor à rendement stable. La médiane d'entrée (336 000 $) est dominée par du produit familial 3 chambres Hak Sewa sur de minuscules parcelles. L'écart Sanur freehold moins leasehold par m² bâti (-11,6 %) est un artefact de mix de tailles plutôt qu'un signal réel – l'inventaire freehold tend vers du stock trophée plus grand chez Harcourts (612–1 236 m² bâtis) qui dilue le ratio par m². Sur des paires d'ENTRÉE strictement appariées, la prime freehold redevient positive. Le palier trophée est étroit (n = 4) mais contient l'annonce résidentielle la plus élevée du corridor à 2,76 M$ (Harcourts, 4 chambres freehold au centre de Sanur).

Ubud (intérieur wellness, n = 34)

Le corridor intérieur ancré sur le wellness délivre la lecture de prime freehold de référence (+37,8 % par m² bâti), car le terrain est le facteur de rareté structurant, et non le bâti. Le palier trophée (médiane 1,70 M$, 8 points de données) est le réservoir trophée le plus profond de l'indice – domaines freehold 4–5 chambres en bord de rivière et en front de Petanu River avec 700–2 910 m² de terrain typiques. À NOTER : le stock de résidences de marque à Ubud (adjacence Como Uma, Banyan Tree Buahan, unités Capella) se vend en direct auprès du promoteur et est exclu de ce jeu de données – le MLS des courtiers sous-représente le véritable plafond trophée d'Ubud de 30 à 40 %.

Nusa Dua (ITDC institutionnel, n = 23)

La médiane d'entrée affichée la plus basse de l'indice (167 000 $) et le $/m² bâti le plus bas (1 207 $). Les deux chiffres sont structurels plutôt qu'un signal de décote. L'inventaire d'entrée est constitué de produit off-plan 2–3 chambres sur de petits terrains adjacents au foncier planifié par l'ITDC (Mumbul, Kutuh, Sawangan). Le ratio par m² est comprimé, car l'inventaire freehold embarque dans la médiane de plus grands terrains (450–1 200 m² typiques). Le palier trophée (médiane 1,19 M$) converge avec le trophée de Berawa – mais pour le même dollar, Nusa Dua délivre matériellement plus de terrain. La prime freehold modeste (+11,5 %) reflète l'offre foncière régulée par l'ITDC plutôt que contrainte par le marché.

Écart prix affiché / prix transacté

Toutes les médianes de cet indice sont des prix affichés, et non des transactions. Bali ne dispose d'aucun registre public des prix transactés pour le stock résidentiel destiné aux acheteurs étrangers, et les chiffres transactés communiqués par les courtiers portent un biais baissier constant par rapport aux prix affichés :

• Annonce Seminyak isolée explicitement marquée « vendeur motivé » : 25 % sous la tarification leasehold trophée comparable
• Schéma courant de décote à Berawa sur annonce de 30 jours : 5 à 8 % de baisse sur le prix affiché
• Convention d'écart à la clôture rapportée par les notaires de clôture : 8 à 12 % sous le prix affiché

Appliquée à l'ensemble du jeu de données : un acheteur lisant la médiane d'ENTRÉE Canggu de 339 000 $ doit anticiper une transaction autour de 310 000–320 000 $ pour un produit de spécification équivalente. La médiane trophée Canggu de 1,08 M$ doit anticiper 940 000–990 000 $ transactés. La décote de 8 à 12 % constitue la convention de référence du bureau éditorial jusqu'à ce que des données transactionnelles cohérentes soient disponibles.

Ce que cet indice NE capte PAS

Cinq exclusions divulguées au titre de l'hygiène méthodologique :

1. Le stock de résidences de marque vendu en direct par les promoteurs (Como Uma, Banyan Tree Buahan, Capella, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates) qui se négocie en direct sans exposition au MLS des courtiers. Estimé à 30–40 % des véritables transactions du palier trophée à Berawa, Ubud et Uluwatu.
2. Les transactions trophées de gré à gré aux niveaux 5 M$ et plus (palier Nyang Nyang 20 M$ et plus, domaines exceptionnels en bord de falaise). Des annonces trophées isolées apparaissent, mais le flux transactionnel complet non.
3. Les terrains pré-achat vendus séparément des constructions de villas. Cet indice ne couvre que le produit bâti ou off-plan villa.
4. Les actifs hospitaliers de boutique-hôtel à vocation d'investissement (complexes de style resort de 6 chambres et plus). Exclus en tant qu'actifs commerciaux et non résidentiels.
5. Les ventes en détresse sous les planchers de marché – les biens positionnés à 25 % et plus sous la médiane du corridor sont signalés mais exclus des médianes après revue.

Renvois internes

• Guide d'investissement immobilier à Canggu 2026 – lecture complète du corridor pour le cœur mature
• Guide d'investissement immobilier à Berawa 2026 – décomposition du sous-corridor Berawa
• Guide d'investissement immobilier à Uluwatu 2026 – analyse du corridor Bukit en bord de falaise
• Guide d'investissement immobilier à Seminyak 2026 – caractéristiques du marché mature profond
• Guide d'investissement immobilier à Sanur 2026 – corridor côte est à rendement stable
• Guide d'investissement immobilier à Ubud 2026 – structure du marché de l'intérieur wellness
• Guide d'investissement immobilier à Nusa Dua – palier institutionnel ITDC
• Guide fiscal de l'immobilier à Bali 2026 – pile fiscale annuelle et transactionnelle sur ces prix
• Signature AJB Hak Sewa étape par étape – processus du jour de la transaction
• Guide complet du licensing Pondok Wisata – couche de licence STR sur l'usage commercial
• Arbre de décision PT PMA vs Leasehold – choix structurel qui impacte le prix d'entrée
• Modélisation de sortie villa Bali 2026 – projection des rendements de sortie sur ces prix d'acquisition
• Marketplace Bali Villa Select – inventaire vérifié indépendant croisé dans ce jeu de données
• Méthodologie éditoriale – paliers de sources, règles de citation, calendrier de mise à jour

Prochaine mise à jour trimestrielle

Ce jeu de données est publié chaque trimestre selon un cycle de rafraîchissement de 90 jours.

• 30/09/2026 – Indice de référence T4 2026 (taille cible du jeu de données : 400 points et plus, méthodologie v1.1)
• 31/12/2026 – Indice de référence T1 2027 avec superposition rétrospective de l'année 2026 complète
• 31/03/2027 – Indice de référence T2 2027 avec premier tableau de delta inter-trimestriel

Les corrections de toute cellule publiée sont consignées publiquement dans le registre éditorial des corrections à l'adresse https://balivillaselect.com/corrections dans les 48 heures suivant la vérification. Le bureau éditorial maintient une prime de 50 USD pour les erreurs factuelles vérifiables, conformément à la politique de prime aux corrections.

Pour les investisseurs ayant besoin d'une lecture structurelle sur un bien spécifique au sein de ce jeu de données, le bureau Bali Villa Select examine les acquisitions individuelles à l'aune de l'indice. Demandez une revue pré-achat structurée via la page méthodologie.