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Marché immobilier de Bali – Rétrospective du deuxième trimestre 2026

Bilan trimestriel du marché immobilier balinais entre avril et juin 2026 : l’échéance OTA reportée et le calendrier de blocage du 1er août qui l’a remplacée, les conséquences de l’invalidation des titres Girik, la phase d’application du capital PT PMA à 2,5 milliards IDR, la publication de l’Indice des prix du T3 2026, la montée en puissance de la demande liée à l’hiver austral et les signaux tarifaires de l’ère de la conformité.

Par Bali Villa Select Editorial · Publié le 1 juillet 2026 · Mis à jour le 3 juillet 2026

Quick facts

  1. 01Le T2 2026 est le trimestre où l’ère de la conformité à Bali a pris sa forme définitive – non pas via l’échéance OTA du 31 mars (que le ministère du Tourisme a reportée), mais via le calendrier d’application final fixé le 29 mai 2026 : dépôt du NIB + KBLI avant fin juin, période de grâce jusqu’à fin juillet, puis blocage permanent d’environ 1 600 annonces non licenciées sur Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka et Tiket.com à partir du 1er août 2026.
  2. 02Les arrivées internationales sont restées résilientes au T2 malgré la traditionnelle intersaison, avec une moyenne mensuelle de 480 000 à 530 000 visiteurs et une montée en puissance de la demande liée à l’hiver austral dès juin, en amont du pic de juillet-août.
  3. 03La demande de conversion Girik vers SHM s’est envolée après l’invalidation de février 2026. L’ATR/BPN a fait état d’une multiplication par 3 à 4 du volume de demandes de conversion par rapport à la base du T4 2025. Les acheteurs étrangers ont écarté les biens à titre Girik uniquement dès la phase d’audit.
  4. 04Les immatriculations de PT PMA par des investisseurs immobiliers étrangers ont maintenu leur rythme soutenu – le BKPM a fait état d’une croissance annuelle des créations de PMA d’environ 25 %, portée par la réduction du capital libéré de 10 milliards à 2,5 milliards IDR, qui a rendu la structure PMA économiquement rationnelle dès le segment 300 000 $ et plus.
Composition éditoriale de bureau avec un rapport de marché ouvert sur un plateau en bois cerclé de laiton, une calculatrice en laiton, un pied à coulisse numérique, une miniature de temple balinais et une lumière chaude de début d’été filtrée par les stores

Key Takeaways

  1. Le T2 2026 est le trimestre où l’ère de la conformité à Bali a pris sa forme définitive – non pas via l’échéance OTA du 31 mars (que le ministère du Tourisme a reportée), mais via le calendrier d’application final fixé le 29 mai 2026 : dépôt du NIB + KBLI avant fin juin, période de grâce jusqu’à fin juillet, puis blocage permanent d’environ 1 600 annonces non licenciées sur Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka et Tiket.com à partir du 1er août 2026.
  2. Les arrivées internationales sont restées résilientes au T2 malgré la traditionnelle intersaison, avec une moyenne mensuelle de 480 000 à 530 000 visiteurs et une montée en puissance de la demande liée à l’hiver austral dès juin, en amont du pic de juillet-août.
  3. La demande de conversion Girik vers SHM s’est envolée après l’invalidation de février 2026. L’ATR/BPN a fait état d’une multiplication par 3 à 4 du volume de demandes de conversion par rapport à la base du T4 2025. Les acheteurs étrangers ont écarté les biens à titre Girik uniquement dès la phase d’audit.
  4. Les immatriculations de PT PMA par des investisseurs immobiliers étrangers ont maintenu leur rythme soutenu – le BKPM a fait état d’une croissance annuelle des créations de PMA d’environ 25 %, portée par la réduction du capital libéré de 10 milliards à 2,5 milliards IDR, qui a rendu la structure PMA économiquement rationnelle dès le segment 300 000 $ et plus.
  5. L’écart de prix entre Nusa Dua et Canggu s’est stabilisé au T2, avec une progression annuelle de 7 à 9 % à Nusa Dua et une évolution contrastée de 2 à 5 % dans le cœur mature de Canggu. Berawa et Pererenan continuent de tirer la valorisation du corridor de Canggu.
  6. Bali Villa Select a publié l’Indice des prix du T3 2026 le 27 juin 2026 : premier jeu de données trimestriel complet de 294 points, couvrant 8 corridors × 3 segments, diffusé en données ouvertes sous licence CC BY 4.0.

Panorama du trimestre

Le T2 2026 (avril-juin 2026) est le trimestre où l’ère de la conformité à Bali a pris sa forme définitive. Deux évolutions réglementaires de la fin 2025 et du T1 2026 – l’invalidation des titres Girik en février 2026 et la réduction du capital PT PMA de 10 milliards à 2,5 milliards IDR – ont fonctionné en régime installé, tandis que la troisième, l’échéance de déréférencement OTA du 31 mars, a été reportée par le ministère du Tourisme et transformée en un calendrier d’application définitif annoncé le 29 mai : blocage permanent d’environ 1 600 annonces non licenciées à partir du 1er août 2026.

Quatre fils conducteurs ont traversé les mois d’avril, mai et juin 2026 :

  1. L’ère de la conformité a pris sa forme finale. L’échéance OTA du 31 mars est passée sans déréférencement massif ; le ministère a fixé à la place le calendrier définitif (NIB + KBLI avant fin juin, grâce jusqu’à fin juillet, blocage à partir du 1er août). Les opérateurs se sont régularisés à un rythme record – les enregistrements NIB en catégorie villa ont bondi de 76,4 % – tandis que certaines villas non conformes ont quitté la location commerciale par anticipation.
  2. Les biens à titre Girik se sont gelés. La vélocité des demandes d’acheteurs étrangers sur le stock Girik uniquement s’est effondrée de 30 à 50 %. La demande de conversion a été multipliée par 3 à 4. La périphérie d’Ubud, Tabanan et les sous-zones de Pererenan à forte présence Girik ont absorbé l’ajustement structurel le plus important.
  3. La constitution de PT PMA s’est accélérée. La réduction du capital à 2,5 milliards IDR, combinée à l’obligation de permis Pondok Wisata pour la location commerciale STR, a fait de la PT PMA la structure par défaut pour les acheteurs étrangers dès les segments supérieurs à 300 000 $. Le BKPM a signalé une croissance annuelle d’environ 25 % des immatriculations PMA.
  4. L’Indice des prix du T3 2026 a été publié. Le 27 juin 2026, Bali Villa Select a diffusé le premier jeu trimestriel de 294 points de données couvrant 8 corridors balinais sous licence ouverte CC BY 4.0 – premier référentiel $/m² publié corridor par corridor pour le secteur.

Cette rétrospective s’appuie sur des sources publiques incluant Statistics Indonesia, le Bali Tourism Board, la Banque d’Indonésie, le BKPM et l'ATR/BPN, ainsi que le jeu de données de l’Indice des prix des villas de Bali T3 2026 publié le 27 juin 2026.

Tourisme et demande

Au T2 2026, les arrivées internationales à Ngurah Rai se sont établies en moyenne mensuelle entre 480 000 et 530 000, soit 6 à 9 % au-dessus de la base 2019 et 3 à 5 % au-dessus du T2 2025.

  • Avril 2026 : demande post-Pâques soutenue jusqu’à la mi-mois, entretenue par un reliquat de voyages de printemps européen. La part des visiteurs indonésiens domestiques a soutenu le taux d’occupation lors de la dernière semaine
  • Mai 2026 : le schéma d’intersaison s’est enclenché. Les arrivées internationales se sont repliées vers le bas de la fourchette du T2, mais les tarifs journaliers des villas licenciées conformes se sont maintenus, les opérateurs non conformes commençant à se retirer avant le blocage OTA du 1er août annoncé
  • Juin 2026 : la remontée s’est amorcée à la mi-mois avec l’arrivée des flux de réservation liés à l’hiver austral. Le volume européen des vacances d’été a commencé à s’accumuler. Le T2 s’est achevé sur des schémas d’occupation pointant vers un pic vigoureux en juillet-août

Les arrivées chinoises ont prolongé la montée en puissance post-assouplissement des visas visible depuis le T1, à un rythme toutefois modéré. Les arrivées russes et ukrainiennes sont restées en deçà des niveaux d’avant 2022, mais stables par rapport à 2024-2025. Les séjours de nomades numériques (30 nuits et plus) sont demeurés autour de 8 % de l’occupation des villas, inchangés par rapport au T1. La part des visiteurs indonésiens domestiques est restée autour de 60 % du total des nuitées.

Réglementation et structure de marché – trois évolutions entrées en vigueur

L’échéance OTA reportée – et le calendrier qui l’a remplacée

Correction (2026-07-03) : cette section décrivait initialement l’échéance de déréférencement OTA du 31 mars 2026 comme étant entrée en vigueur à la date prévue. Ce ne fut pas le cas. Le ministère du Tourisme a reporté l’échéance et fixé un calendrier d’application définitif le 29 mai 2026, documenté ci-dessous. Les estimations d’effets de marché ont été reformulées en conséquence.

Dans le cadre des lignes directrices d’application de la loi UU 18/2025 (loi indonésienne sur le tourisme), les plateformes indonésiennes de location courte durée avaient l’obligation de retirer les annonces non vérifiées au plus tard le 31 mars 2026. L’échéance est passée sans déréférencement massif : les opérateurs en cours de régularisation ont obtenu une extension, et le 29 mai 2026 le ministère du Tourisme a annoncé le calendrier définitif – dépôt du NIB + KBLI d’hébergement avant fin juin 2026, période de grâce jusqu’au 31 juillet, et blocage permanent et simultané d’environ 1 600 hébergements non licenciés sur Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka et Tiket.com à partir du 1er août 2026, avec une API complète de vérification des licences OSS↔OTA visée pour juin 2027.

Ce que le T2 a réellement produit est une vague de régularisation, pas une purge :

  • Envolée des enregistrements : les enregistrements NIB rapportés par le ministère sur les huit codes KBLI d’hébergement ont progressé de 46,5 % depuis mars 2025 ; les enregistrements en KBLI villa de 76,4 % – la plus forte hausse toutes catégories
  • Sorties anticipatives : certaines villas non conformes ont quitté la location commerciale ou basculé vers la location longue durée (30 nuits et plus) avant le blocage du 1er août plutôt que de se régulariser
  • Pouvoir de tarification des opérateurs conformes : les tarifs journaliers des biens conformes se sont maintenus ou légèrement améliorés. Les villas premium de Berawa font état d’une hausse de 5 à 8 % du tarif journalier par rapport au T1
  • Ajustement de l’audit d’acquisition : la vérification du permis Pondok Wisata est désormais une étape incontournable avant achat pour tout acheteur porteur d’une thèse locative commerciale. Consultez notre Guide complet du permis Pondok Wisata et la chronologie datée complète du Suivi de l’application des licences

Invalidation des titres Girik en février 2026

La documentation foncière coutumière historique (Girik) a été formellement invalidée pour les transactions immobilières indonésiennes à compter de février 2026. Le T2 est le premier trimestre complet sous le nouveau régime.

Effets documentés au T2 2026 :

  • Recul des demandes d’acheteurs étrangers sur le stock Girik uniquement : repli de 30 à 50 % par rapport à la base du T4 2025. Les courtiers signalent que les acheteurs étrangers écartent activement les biens à titre Girik dès la phase d’audit
  • Envolée des demandes de conversion : l’ATR/BPN a signalé une multiplication par 3 à 4 du volume de demandes de conversion Girik vers SHM (Hak Milik) ou Girik vers HGB par rapport à la base du T4 2025
  • Gel des transactions sur le stock Girik : les transactions d’acheteurs étrangers sur les biens à titre Girik uniquement sont pratiquement suspendues jusqu’à l’achèvement de la conversion (délai type : 6 à 18 mois, coût : 5 à 15 millions de roupies par bien)
  • Concentration par corridor : la périphérie d’Ubud (Tegallalang, Payangan), Tabanan et les zones intérieures de Pererenan/Tibubeneng – où l’inventaire à titre Girik était historiquement concentré – ont absorbé l’ajustement structurel le plus marqué

Réduction du capital libéré PT PMA à 2,5 milliards IDR

Les orientations de simplification du gouvernement indonésien ont abaissé le plancher de capital libéré des PT PMA de 10 milliards IDR (environ 670 000 $) à 2,5 milliards IDR (environ 167 000 $) pour les secteurs d’activité non restreints. Combinée à l’obligation de permis Pondok Wisata pour la location commerciale STR – qui impose de fait une structure PT PMA aux locations commerciales détenues par des étrangers – cette réforme a soutenu la croissance de la formation de PMA.

Les données du BKPM indiquent que la constitution de PT PMA par des investisseurs immobiliers étrangers a maintenu un rythme de croissance annuelle d’environ 25 % tout au long du T2 2026.

Implication structurelle : le point d’équilibre entre Hak Sewa au nom personnel et structure PT PMA s’est déplacé de manière significative. Les investisseurs auparavant dissuadés par le plancher de 10 milliards trouvent aujourd’hui la constitution d’une PMA économiquement rationnelle dès un engagement immobilier de 300 000 à 500 000 $. Consultez notre Arbre de décision PT PMA contre bail emphytéotique.

Dynamique des prix par corridor (T2 2026 contre T1 2026)

Progression annuelle par corridor au T2 2026 :

CorridorProgression annuelle T2 2026Note
Nusa Dua (institutionnel ITDC)+7 à +9 %Surperformance structurelle prolongée
Falaise premium d’Uluwatu+8 à +11 %Rareté structurelle et résilience touristique
Corridor bien-être d’Ubud+6 à +8 %Résilience du segment trophée ; impact Girik absorbé
Seminyak mature+5 à +7 %Stable
Côte est de Sanur+4 à +6 %Corridor à rendement régulier
Cœur mature de Canggu+2 à +5 %Contrasté selon la conformité de licence
Berawa (sous-zone premium de Canggu)+5 à +7 %Sous-corridor en tête
Pererenan (émergente à Canggu)+6 à +8 %Arbitrage de pleine propriété prolongé

L’écart Nusa Dua contre Canggu s’est stabilisé. La divergence de 3 à 5 points observée au T1 se prolonge au T2. Le marché a intégré que les caractéristiques institutionnelles de Nusa Dua (zonage géré par l’ITDC, risque de licence plus faible, produit standardisé en pleine propriété) commandent une prime durable dans l’environnement de conformité.

La position de tête des sous-corridors de Berawa et Pererenan au sein du corridor de Canggu constitue le fait intra-corridor le plus marquant du T2 2026. Les deux sous-zones ont surperformé le cœur mature de Canggu en glissement annuel parce que : (a) l’inventaire plus récent porte moins de contentieux hérités en matière de licence, (b) les circuits promoteurs de marque ont concentré la nouvelle offre dans ces sous-zones, (c) la pleine propriété se négocie à Pererenan avec une prime compressée par rapport au bail (7 à 15 %), contre 130 à 140 % dans le cœur de Canggu – offrant un arbitrage structurel.

Le détail complet des 294 points de données par sous-zone est disponible dans l'Indice des prix du T3 2026 publié le 27 juin 2026, ainsi que dans l'extrait Prix immobiliers de Canggu T3 2026 par sous-zone.

Toile de fond monétaire et macroéconomique

L’IDR/USD s’est maintenu dans la fourchette 16 150 – 16 300 tout au long du T2 2026, marquant un léger affaiblissement par rapport à la bande 15 900 – 16 100 du T1. La Banque d’Indonésie a conservé son BI-Rate à des niveaux cohérents avec l’orientation du T1.

Pour les investisseurs étrangers libellés en USD, ce léger affaiblissement de l’IDR au T2 a créé un petit vent favorable sur les acquisitions immobilières balinaises (environ 1 à 2 % d’escompte effectif côté USD sur les nouveaux achats par rapport au T1), mais un léger vent contraire équivalent sur le rapatriement des revenus locatifs en IDR.

La trajectoire de dépréciation de l’IDR sur 15 ans (voir notre Cadre de couverture de change villas de Bali) se poursuit à sa moyenne historique annuelle de 3 à 5 %, l’affaiblissement marginal du T2 restant dans la fourchette attendue.

Publication de l’Indice des prix du T3 2026 – 27 juin 2026

L’événement le plus notable de l’industrie immobilière balinaise au T2 2026 est la publication par Bali Villa Select de l'Indice des prix du T3 2026 au cours de la dernière semaine du trimestre.

Le jeu de données : 294 points de prix affichés vérifiés couvrant 8 corridors balinais (Canggu, Berawa, Pererenan, Uluwatu, Seminyak, Sanur, Ubud, Nusa Dua) × 3 segments tarifaires (entrée de gamme 300 000 – 500 000 $ / intermédiaire 500 000 $ – 1 M$ / trophée 1 M$ et plus). Sources : 7 plateformes publiques de courtage et vérification par la place de marché interne.

Principaux constats :

  • $/m² bâti médian sur l’ensemble des 8 corridors : 1 929 $
  • Amplitude : 1 207 $ (Nusa Dua, dilution en pleine propriété à forte composante foncière) à 2 374 $ (Pererenan, prime de rareté)
  • Prime pleine propriété contre bail : 7 % (Pererenan, arbitrage compressé) à 130-140 % (cœur mature de Canggu, véritable rareté structurelle)
  • Écart entre prix affiché et prix transigé : 8 à 12 % en régime normal, 25 % sur les annonces documentées de vendeurs motivés

Le jeu de données brut complet est publié sous licence ouverte CC BY 4.0 sur GitHub : github.com/adwustenko-cmyk/bali-corridor-yields. Cadence trimestrielle de rafraîchissement : 2026-09-30 (T4 2026), 2026-12-31 (T1 2027), 2027-03-31 (T2 2027).

Publication de suivi : l'extrait Prix immobiliers de Canggu T3 2026 par sous-zone couvrant 46 points de données de Canggu répartis sur 5 sous-zones (Berawa, Batu Bolong, Echo Beach, Babakan, frontière de Pererenan) a été publié le 28 juin 2026.

Actions éditoriales menées au T2 2026

Publications du trimestre (rédaction Bali Villa Select) :

  • 2026-06-27 – Indice des prix des villas de Bali T3 2026 (294 points de données, 8 corridors, données ouvertes CC BY 4.0)
  • 2026-06-27 – Guide fiscal immobilier Bali 2026 (PPh, BPHTB, PBB, IPL, ventilation PT PMA, 5 langues)
  • 2026-06-27 – Signature AJB Hak Sewa étape par étape (processus en 12 étapes, 5 langues)
  • 2026-06-27 – Guide complet du permis Pondok Wisata (application post-2025, 5 langues)
  • 2026-06-28 – Prix immobiliers de Canggu T3 2026 (46 points de données par sous-zone, 5 langues)
  • 2026-05-16 – Lancement du programme E-E-A-T des auteurs balinais, 47 articles entièrement signés
  • 2026-05-19 – Rétrospective T1 2026 compilée et publiée

Ces publications positionnent la production éditoriale du site autour de la condition de marché de l’ère de la conformité et de l’ancrage constitué par le jeu de données de l’Indice des prix du T3 2026.

Ce que le T2 2026 signale pour le T3 2026 et au-delà

Quatre enseignements éditoriaux du T2 2026 :

  1. L’ère de la conformité est installée. Les investisseurs qui structurent de nouvelles acquisitions doivent intégrer le coût du permis Pondok Wisata et la structure PT PMA dans le scénario de base, et non les traiter comme des options. Le T2 a confirmé qu’il s’agit de la nouvelle norme, non d’un cycle d’application temporaire.
  2. Les biens à titre Girik sont effectivement gelés pour les transactions étrangères jusqu’à l’achèvement de la conversion. Les acheteurs doivent exiger un titre SHM (Hak Milik) ou HGB (Hak Guna Bangunan) comme condition suspensive du PPJB. Délai de conversion Girik : 6 à 18 mois, coût : 5 à 15 millions de roupies par bien. Les corridors historiquement concentrés en Girik (périphérie d’Ubud, Tabanan, Pererenan intérieur) ont absorbé l’ajustement structurel le plus important.
  3. La PT PMA devient la structure par défaut pour la détention étrangère à but locatif commercial dès le segment 300 000 $ et plus. La réduction du capital à 2,5 milliards IDR a déplacé le calcul d’équilibre. Le Hak Sewa au nom personnel reste défendable pour les villas à usage personnel sous 300 000 $ sans intention de location commerciale, mais la thèse locative commerciale exige désormais une PMA.
  4. L’Indice des prix du T3 2026 établit la référence propriétaire au mètre-étalon de laquelle les trimestres à venir seront mesurés. Le rafraîchissement du T4 2026 (cible : 400 points de données et plus) fournira la première série de deltas trimestriels croisés. Les investisseurs devraient intégrer le jeu de données du T3 dans leur analyse d’acquisition et le mobiliser en négociation.

Références croisées

Prochaine rétrospective trimestrielle

  • 2026-10-01 (approx.) – Rétrospective T3 2026 (compilée après clôture du trimestre, coïncide avec la publication de l’Indice des prix du T4 2026 le 30 septembre 2026)
  • 2027-01-01 (approx.) – Bilan de l’année 2026 (rétrospective annuelle complète)

La rédaction compile les rétrospectives trimestrielles après chaque clôture, en s’appuyant sur les données réglementaires publiques et l’Indice des prix trimestriel correspondant. Les corrections apportées à toute cellule publiée sont consignées publiquement dans le registre des corrections éditoriales dans un délai de 48 heures après vérification.

Frequently Asked

Comment s’est comporté le tourisme balinais au T2 2026 ?

De manière résiliente. Avril a démarré fort, porté par la demande post-Pâques et la Golden Week japonaise ; mai s’est modérément essoufflé sous l’effet du schéma traditionnel d’intersaison ; juin a amorcé la remontée vers le pic de juillet-août, alimenté par les voyages de l’hiver austral et de l’été européen. Les arrivées internationales à Ngurah Rai ont affiché en moyenne 480 000 à 530 000 visiteurs par mois sur le trimestre, soit environ 6 à 9 % au-dessus de la base 2019. Le cumul trimestriel dépasse le T2 2025 de 3 à 5 %. Les arrivées chinoises ont poursuivi la montée en puissance amorcée au T1 après l’assouplissement des visas. Les arrivées russes et ukrainiennes sont demeurées en deçà des niveaux d’avant 2022, mais stables par rapport à 2024-2025. La part des visiteurs indonésiens domestiques est restée autour de 60 % des nuitées totales, inchangée par rapport au T1.

Que s’est-il passé après l’échéance de déréférencement OTA du 31 mars 2026 ?

L’échéance est passée sans déréférencement massif – le ministère du Tourisme a reporté le calendrier plutôt que de l’appliquer. Les opérateurs en cours de régularisation ont obtenu une extension, et le 29 mai 2026 le ministère a fixé le cadre définitif : dépôt du NIB + KBLI d’hébergement avant fin juin 2026, période de grâce jusqu’au 31 juillet, puis blocage permanent et simultané d’environ 1 600 hébergements non licenciés sur Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka et Tiket.com à partir du 1er août 2026. La menace crédible a fonctionné comme un moteur de régularisation plutôt que comme une purge : les enregistrements NIB rapportés par le ministère sur les huit codes KBLI d’hébergement ont progressé de 46,5 % depuis mars 2025, et les enregistrements de villas de 76,4 % – la plus forte hausse toutes catégories. Les effets de marché du T2 ont donc été anticipatifs : certains opérateurs non conformes ont quitté la location commerciale ou basculé vers la longue durée avant le blocage d’août, les tarifs journaliers des opérateurs conformes se sont maintenus, et l’audit d’acquisition de villa traite désormais la vérification de licence comme une étape non négociable. Chronologie datée complète dans notre Suivi de l’application des licences.

Quel a été l’impact de l’invalidation des titres Girik sur le T2 2026 ?

Les biens balinais historiquement titrés sous Girik (documentation foncière traditionnelle et coutumière) ont subi un rééquilibrage tarifaire structurel après l’invalidation formelle du Girik par l’ATR/BPN pour les transactions immobilières, effective en février 2026. Le T2 2026 a été le premier trimestre complet sous le nouveau régime. Effets documentés : (1) les acheteurs étrangers ont écarté les biens à titre Girik uniquement dès l’étape des conditions suspensives du PPJB – les courtiers font état d’un recul de 30 à 50 % de la vélocité des demandes d’acheteurs étrangers sur les biens listés en Girik ; (2) la demande de conversion s’est envolée : l’ATR/BPN a signalé une multiplication par 3 à 4 du volume de demandes de conversion Girik vers SHM (Hak Milik) ou Girik vers HGB par rapport à la base du T4 2025 ; (3) les transactions étrangères sur les biens à titre Girik uniquement se sont pratiquement gelées jusqu’à l’achèvement de la conversion, qui prend généralement 6 à 18 mois et coûte 5 à 15 millions de roupies par bien ; (4) la périphérie d’Ubud, Tabanan et les zones de Pererenan/Tibubeneng, où le stock à titre Girik était historiquement concentré, ont absorbé l’ajustement structurel le plus important.

Les structures PT PMA se sont-elles développées au T2 2026 ?

Oui, de façon matérielle. Le BKPM a indiqué que la formation de PT PMA par des investisseurs immobiliers étrangers a maintenu un rythme de croissance annuelle d’environ 25 % au T2 2026. Deux moteurs : (1) l’obligation de permis Pondok Wisata pour la location commerciale STR (application post-2025) impose de fait la structure PT PMA aux villas commerciales détenues par des étrangers – le Hak Sewa personnel ne peut pas détenir directement un permis Pondok Wisata ; (2) la réduction du capital libéré de 10 milliards à 2,5 milliards IDR (environ 670 000 $ vers 167 000 $) a rendu la constitution d’une PT PMA économiquement rationnelle à des niveaux de prix nettement plus bas. Les investisseurs auparavant dissuadés par le seuil de 10 milliards deviennent candidats à la PMA dès un engagement immobilier de 300 000 à 500 000 $. Projection éditoriale : la formation de PT PMA continuera sur 2026-2027 à mesure que l’ère de la conformité s’installe et que le standard structurel pour la détention étrangère à but locatif converge vers PMA + HGB en pleine propriété.

Quel a été l’écart de prix entre les corridors de Bali au T2 2026 ?

Nusa Dua a prolongé la surperformance amorcée au T1. La progression annuelle du T2 2026 y ressort autour de 7 à 9 % (corridor institutionnel géré par l’ITDC, volatilité plus faible et produit standardisé en pleine propriété), tandis que le cœur mature de Canggu affiche une évolution contrastée de 2 à 5 % (marché mature, performance variable selon la conformité de licence). Berawa (sous-zone premium de Canggu) et Pererenan (émergente adjacente à Canggu) restent en tête de la valorisation du corridor. La falaise premium d’Uluwatu se maintient à 8-11 % en glissement annuel. Seminyak se stabilise à 5-7 %. La côte est de Sanur affiche 4-6 % de manière régulière. Le corridor bien-être d’Ubud progresse de 6 à 8 % avec une résilience marquée du segment trophée. Consultez notre Indice des prix du T3 2026 (publié le 27 juin 2026) pour la ventilation complète de 294 points de données par sous-zone.

Que signale le T2 2026 pour le T3 et au-delà ?

Quatre enseignements pour le T3 2026 et la suite. Premièrement, l’ère de la conformité est désormais la condition de marché installée – les investisseurs qui structurent de nouvelles acquisitions doivent intégrer le coût du permis Pondok Wisata et la structure PT PMA dans le scénario de base, et non les traiter comme des options. Deuxièmement, les biens à titre Girik sont effectivement gelés pour les transactions étrangères jusqu’à l’achèvement de la conversion – les acheteurs doivent exiger un titre SHM ou HGB comme condition suspensive du PPJB. Troisièmement, la baisse du coût de constitution d’une PT PMA a déplacé le point d’équilibre structurel entre Hak Sewa au nom personnel et PT PMA vers des segments de prix nettement inférieurs (la fourchette 300 000 – 500 000 $ devient défendable en PMA). Quatrièmement, l’Indice des prix du T3 2026 (publié le 27 juin 2026, 294 points de données sur 8 corridors) établit des références propriétaires de prix affichés qui serviront de mètre-étalon aux trimestres à venir – premier référentiel $/m² publié corridor par corridor pour le secteur, sous licence ouverte CC BY 4.0.

Lecture connexe

Sources

  1. Statistics Indonesia (BPS) – statistiques touristiques provinciales de Baliaccessed 1 juillet 2026
  2. Bali Tourism Boardaccessed 1 juillet 2026
  3. Banque d’Indonésie – taux de référence IDR/USD et bulletin macroéconomiqueaccessed 1 juillet 2026
  4. Conseil indonésien de coordination des investissements (BKPM) – statistiques d’enregistrement des PT PMAaccessed 1 juillet 2026
  5. ATR/BPN – Ministère des Affaires agraires et de l’Aménagement du territoire (données sur la réforme des titres fonciers)accessed 1 juillet 2026
  6. Ministère indonésien du Tourisme et de l’Économie créative – cadre de conformité des plateformes OTA (UU 18/2025)accessed 1 juillet 2026
  7. Bali Villa Select – Indice des prix des villas de Bali T3 2026 (publié le 27 juin 2026, 294 points de données vérifiés)accessed 1 juillet 2026