Vérifier un titre SHM à Bali 2026 : checklist procédurale complète

Réponse directe

SHM (Sertipikat Hak Milik) est le titre indonésien de pleine propriété perpétuelle – équivalent freehold européen. Réservé citoyens indonésiens (UU Agraria 1960, Article 21). Étranger ne peut détenir SHM directement ; structure PMA détient HGB (Hak Guna Bangunan), titre commercial 80 ans cumulés, dérivé du SHM sous-jacent. Vérifier SHM sous-jacent à HGB ou à terrain en achat structure leasehold est essentiel pré-versement.

Points clés

SHM (Sertipikat Hak Milik) = titre de pleine propriété, réservé citoyens indonésiens uniquement.
Étranger ne peut détenir SHM directement ; structure PMA détient HGB (Hak Guna Bangunan) dérivé.
Vérification SHM : 7 étapes via PPAT (notaire) et BPN (land registry) avant tout versement.
Risques principaux : titre falsifié, nominee disputable, héritage non résolu, zonage non conforme.
Coût vérification : USD 300–800 PPAT + USD 100–200 BPN search. Indispensable.

Qu'est-ce qu'un SHM et pourquoi étranger ne peut le détenir

Les 7 vérifications PPAT/BPN obligatoires

(1) Sertipikat original – pas photocopie, papier sécurisé BPN ; (2) Nom propriétaire enregistré BPN correspondant au signataire ; (3) Statut beban (encumbrances) : hypothèque, saisie, dispute ; (4) Zonage RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) – zone résidentielle/commerciale/agricole conforme usage prévu ; (5) PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) si construction existante ; (6) SLF (Sertifikat Laik Fungsi) confirmant occupation légale ; (7) Pajak Bumi Bangunan (PBB) à jour, pas de dette taxe foncière.

Risques principaux à détecter

Risque 1 – titre falsifié : papier non-sécurisé BPN, numéros inconsistants, signatures non-officielles. Risque 2 – nominee disputable : étranger ayant utilisé Indonésien comme prête-nom (illégal, contestable au décès). Risque 3 – héritage non résolu : décès propriétaire sans héritage régularisé, multiples héritiers à signer ou contester. Risque 4 – zonage non conforme : terrain agricole vendu pour usage commercial sans changement RDTR. Risque 5 – construction sans PBG/SLF : démolition risque si autorité applique.

Process et coût vérification

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, notaire spécialisé foncier) prépare due diligence : BPN search USD 100–200 (consultation registre + statut beban), PPAT due diligence USD 300–800 selon complexité, légalisation et préparation contrat USD 500–1 000. Process 7–14 jours typique. Indispensable avant tout versement substantiel ; négliger cette étape est cause principale des litiges étrangers Bali.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un SHM exactement ?

SHM (Sertipikat Hak Milik) = titre indonésien de pleine propriété perpétuelle, équivalent freehold européen. Réservé citoyens indonésiens (UU Agraria 1960). Étranger ne peut détenir SHM directement ; PMA détient HGB (Hak Guna Bangunan), titre commercial 80 ans cumulés, dérivé du SHM sous-jacent.

Qui vérifie un SHM à Bali ?

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, notaire spécialisé foncier) prépare due diligence en consultation BPN (Badan Pertanahan Nasional, land registry). 7 vérifications obligatoires : sertipikat original, nom propriétaire, statut beban, zonage RDTR, PBG, SLF, PBB à jour.

Combien coûte une vérification SHM ?

USD 300–800 PPAT due diligence + USD 100–200 BPN search + USD 500–1 000 légalisation et contrat = total USD 900–2 000 selon complexité. Process 7–14 jours. Indispensable avant tout versement substantiel.

Indépendance et avertissement

Cette analyse est éditoriale et indépendante. Nous ne vendons ni ne courtons les villas mentionnées. Lorsque nous capturons une demande, l'exécution est assurée par un partenaire licencié basé à Bali et nous pouvons recevoir une commission d'apporteur ; le contenu éditorial n'est ni revu ni approuvé par le partenaire. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil juridique – chaque transaction doit être vérifiée par un notaire/PPAT indonésien indépendant avant tout versement. La méthodologie et la disclosure sont publiées séparément.