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Second Home Visa Indonésie 2026 : la voie immobilière et quels titres qualifient vraiment
Le Second Home Visa expliqué aux acheteurs immobiliers : la voie du dépôt (de l'ordre de 2 milliards IDR / environ 130 000 USD dans une banque d'État) contre la voie de la propriété, pourquoi une villa en leasehold ne compte PAS comme « propriété », quels titres détenables par un étranger qualifient vraiment, et comment le visa interagit avec la règle des 183 jours. Clair sur ce que l'argent achète et ce qu'il n'achète pas — et sans remplacer un conseil en immigration indonésien agréé.
Quick facts
- 01Le Second Home Visa n'est pas « acheter une villa, obtenir un visa ». Son exigence centrale est un dépôt justificatif de fonds – de l'ordre de 2 milliards IDR, environ 130 000 USD selon le taux de change – dans une banque d'État indonésienne. Il existe une voie de propriété distincte, mais elle n'équivaut pas à simplement acheter n'importe quelle villa.
- 02Le dépôt est un justificatif de fonds, pas un achat. L'argent reste le vôtre sur votre compte indonésien ; vous démontrez une capacité d'autofinancement, vous ne dépensez pas 2 milliards IDR en immobilier. C'est le point le plus mal compris du visa.
- 03Si vous utilisez la voie de la propriété, le titre doit être détenable par un étranger – Hak Pakai sur une maison sur terrain ou titre de copropriété sur un appartement qualifiant. La pleine propriété (SHM) n'est pas ouverte aux étrangers, donc une villa « détenue » via un prête-nom ne qualifie pas et porte son propre risque juridique.
- 04Une villa en leasehold (Hak Sewa) n'est pas un bien détenu. Quel que soit le prix payé pour le bail, c'est un droit contractuel d'usage, pas une propriété – un acheteur en leasehold qualifie donc par le dépôt, pas par la voie de la propriété.
Key Takeaways
- Le Second Home Visa n'est pas « acheter une villa, obtenir un visa ». Son exigence centrale est un dépôt justificatif de fonds – de l'ordre de 2 milliards IDR, environ 130 000 USD selon le taux de change – dans une banque d'État indonésienne. Il existe une voie de propriété distincte, mais elle n'équivaut pas à simplement acheter n'importe quelle villa.
- Le dépôt est un justificatif de fonds, pas un achat. L'argent reste le vôtre sur votre compte indonésien ; vous démontrez une capacité d'autofinancement, vous ne dépensez pas 2 milliards IDR en immobilier. C'est le point le plus mal compris du visa.
- Si vous utilisez la voie de la propriété, le titre doit être détenable par un étranger – Hak Pakai sur une maison sur terrain ou titre de copropriété sur un appartement qualifiant. La pleine propriété (SHM) n'est pas ouverte aux étrangers, donc une villa « détenue » via un prête-nom ne qualifie pas et porte son propre risque juridique.
- Une villa en leasehold (Hak Sewa) n'est pas un bien détenu. Quel que soit le prix payé pour le bail, c'est un droit contractuel d'usage, pas une propriété – un acheteur en leasehold qualifie donc par le dépôt, pas par la voie de la propriété.
- Le visa est une décision de résidence à conséquence fiscale : un permis de long séjour peut faire de vous un résident fiscal indonésien au titre des 183 jours. Décidez le visa et la question de résidence ensemble, et confirmez les chiffres actuels auprès d'un conseil en immigration agréé avant d'engager du capital.
La réponse courte
Le Second Home Visa est largement vendu comme acheter une villa, obtenir la résidence. Ce n'est pas cela. Son exigence centrale est un dépôt justificatif de fonds – de l'ordre de 2 milliards IDR, environ 130 000 USD selon le taux de change – dans une banque d'État indonésienne. Il existe une voie de propriété distincte, mais elle n'est pas satisfaite par le simple achat de n'importe quelle villa, et le titre doit être détenable par un étranger légalement.
Deux malentendus font les dégâts. Le premier, que l'argent est dépensé – il ne l'est pas ; c'est un dépôt qui reste le vôtre. Le second, que tout achat de villa qualifie – ce n'est pas le cas : une villa en leasehold n'est pas une propriété, et la pleine propriété n'est pas ouverte aux étrangers du tout. Cette page les tient séparés.
Ceci est un guide informatif, pas un conseil en immigration ou juridique. Les chiffres, seuils et voies du Second Home Visa ont changé depuis le lancement et continuent d'être affinés. Confirmez la réglementation en vigueur auprès d'un conseil en immigration indonésien agréé avant d'engager du capital ou de déposer.
Les deux voies côte à côte
Le visa repose sur la démonstration d'une capacité financière. Il y a deux façons d'y parvenir :
| Voie du dépôt | Voie de la propriété | |
|---|---|---|
| Base | Dépôt justificatif de fonds dans une banque d'État | Propriété d'un bien qualifiant |
| Chiffre indicatif | Ordre de 2 milliards IDR (~130 000 USD) | Une valeur qualifiante, sous titre détenable par un étranger |
| L'argent est-il dépensé ? | Non – il reste sur votre compte | C'est du capital dans le bien |
| Dépend du droit du titre ? | Non | Oui – Hak Pakai ou copropriété qualifiante |
| Idéal pour | La plupart, surtout les propriétaires en leasehold | Ceux détenant déjà un titre qualifiant |
Pour la grande majorité, la voie du dépôt est plus propre – précisément parce qu'elle contourne la question qui fait trébucher la voie de la propriété : comment un étranger peut légalement détenir un titre.
Pourquoi « acheter une villa » ne marche pas automatiquement
L'Indonésie ne permet pas aux étrangers de détenir la pleine propriété (SHM / Hak Milik). La voie de la propriété ne peut donc pas signifier « acheter une villa en pleine propriété » – ce titre ne vous est pas ouvert. Ce qu'un étranger peut détenir :
- Hak Pakai (droit d'usage) sur une maison sur terrain, sous conditions de valeur minimale et de zonage dans certaines régions.
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (titre de copropriété) sur un appartement en zone autorisée.
Si une villa est « détenue » via un prête-nom indonésien pour simuler la pleine propriété, cela ne fait pas de vous le propriétaire légal, ne satisfait aucune voie de visa fondée sur la propriété et porte le risque juridique distinct que nous documentons ailleurs – vérifier ce qu'un certificat dit réellement est une compétence en soi, traitée dans comment vérifier un certificat SHM.
Le piège du leasehold
La plupart des villas détenues par des étrangers à Bali sont en leasehold (Hak Sewa) – et le leasehold n'est pas une propriété. C'est un droit contractuel d'occuper et d'utiliser pour une durée déterminée. Quelle que soit la durée du bail et le prix payé, une villa en leasehold ne fait pas de vous le propriétaire et ne peut donc satisfaire une voie fondée sur la propriété.
Ce n'est pas un problème – cela vous oriente simplement vers la bonne porte. Un acheteur en leasehold qualifie par le dépôt, pas par la propriété. Le choix entre leasehold et une structure de propriété est une décision à part, traitée dans PMA vs leasehold.
Le dépôt est une preuve, pas une dépense
La chose la plus utile à intégrer : sur la voie du dépôt, l'argent n'est pas dépensé. Il repose sur votre propre compte dans une banque d'État indonésienne et reste le vôtre. Vous démontrez la capacité de subvenir à vos besoins en Indonésie, vous n'achetez rien. Vous pouvez détenir le dépôt et, tout à fait séparément, décider d'acheter, de louer ou de prendre en location un logement.
Cette séparation est libératrice en pratique : votre résidence n'a pas à être soudée à un achat immobilier précis fait sous pression. Réglez le visa via le dépôt, puis achetez à votre rythme et sur le fond – avec la même discipline d'analyse que pour tout autre achat.
La conséquence fiscale à planifier en même temps
Un Second Home Visa est un permis de long séjour, et un permis de long séjour peut faire de vous un résident fiscal indonésien. Cela change la portée de ce que l'Indonésie peut imposer – de votre seul revenu de source indonésienne à, en principe, votre revenu mondial. Le déclencheur et la mécanique sont dans notre règle des 183 jours ; le point ici est seulement que la décision de visa et la décision de résidence sont la même décision, et prétendre le contraire est ce qui surprend les gens.
Pour quelqu'un dont la vie et les revenus se situent largement hors d'Indonésie, c'est gérable avec de la planification et une convention – mais cela se planifie avant le permis, pas se découvre après.
Second Home Visa ou Investor KITAS ?
Les deux sont des voies de long séjour ; elles conviennent à des personnes différentes :
- Second Home Visa – passif, autofinancé, sans droit de travail local, 5 ou 10 ans. Le plus simple pour un acheteur lifestyle doté de capital et sans intention d'affaires.
- Investor KITAS – opère via une PT PMA, permet de gérer une entreprise et de détenir Hak Pakai directement. Idéal pour les acheteurs utilisant déjà une structure de société.
Beaucoup d'investisseurs en villa détenant via une PT PMA finissent sur la voie KITAS parce que la société existe déjà. Un acheteur lifestyle riche en capital et sans entreprise à gérer trouve souvent le Second Home Visa plus léger. Les deux font de vous un résident fiscal potentiel.
La règle en une ligne
Le Second Home Visa est un permis de séjour fondé sur un justificatif de fonds, pas un achat immobilier – le dépôt reste le vôtre, une villa en leasehold n'est pas une propriété, et la voie de la propriété ne fonctionne qu'avec un titre qu'un étranger peut légalement détenir. Décidez-le en même temps que votre résidence fiscale, et confirmez les chiffres actuels auprès d'un conseil en immigration agréé avant de déplacer des fonds. Sources et méthode : méthodologie.
Frequently Asked
Acheter un bien à Bali donne-t-il un visa ?
Pas automatiquement, et pas de la façon que supposent la plupart des acheteurs. Acheter une villa n'accorde par lui-même aucun permis de séjour. Le Second Home Visa a une voie de propriété, mais elle exige que le bien soit détenu sous un titre qu'un étranger peut légalement détenir, et la plupart des acheteurs qualifient en réalité par le dépôt justificatif de fonds alternatif – de l'ordre de 2 milliards IDR (environ 130 000 USD selon le taux) dans une banque d'État indonésienne – et non par l'immobilier du tout. La réponse honnête est donc : un dépôt qualifiant ou un bien qualifiant correctement titré peuvent soutenir un Second Home Visa, mais « acheter n'importe quelle villa et obtenir la résidence » est un malentendu qui pousse les gens à acheter la mauvaise structure pour la mauvaise raison.
Qu'est-ce que le Second Home Visa d'Indonésie et combien de temps dure-t-il ?
C'est un permis de séjour de longue durée destiné aux étrangers financièrement autonomes – retraités, personnes fortunées et chercheurs de « résidence secondaire » – qui permet au titulaire (et à la famille éligible) de vivre en Indonésie sans droit de travail local. Il est délivré pour 5 ou 10 ans. L'exigence déterminante est la capacité financière, démontrée par un dépôt justificatif de fonds dans une banque d'État indonésienne ou par une propriété qualifiante. Comme il n'accorde pas de droit de travail, il convient aux personnes financées depuis l'extérieur de l'Indonésie, non à celles qui comptent être employées ou gérer activement une entreprise locale – pour ces dernières, un Investor KITAS via une PT PMA est généralement mieux adapté.
Dois-je dépenser les 2 milliards IDR en immobilier ?
Non – et c'est ce qui est le plus souvent mal compris. La voie du dépôt est un justificatif de fonds, pas un achat. L'argent est placé sur votre propre compte dans une banque d'État indonésienne et reste le vôtre ; vous démontrez la capacité de subvenir à vos besoins, vous ne le dépensez pas en villa. Vous pouvez détenir le dépôt et, séparément, choisir d'acheter, de louer ou ni l'un ni l'autre. La voie de la propriété est une base alternative et différente pour le visa, et si vous l'utilisez, le chiffre pertinent est la valeur et le titre du bien qualifiant, pas un dépôt bancaire. Confirmez le montant de dépôt actuel et les seuils de propriété auprès d'un conseil agréé, car ils ont changé depuis le lancement.
Puis-je utiliser une villa en leasehold pour la voie immobilière du Second Home Visa ?
En général non. Le leasehold (Hak Sewa) est un droit contractuel d'occuper et d'utiliser un bien pour une durée déterminée ; ce n'est pas une propriété. La voie de propriété vers le visa suppose un titre que l'étranger détient réellement – typiquement Hak Pakai sur une maison sur terrain ou Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (titre de copropriété) sur un appartement qualifiant. Une villa en leasehold, quelle que soit la durée du bail ou le prix payé, ne fait pas de vous le propriétaire et ne satisfait donc pas une voie fondée sur la propriété. Si votre villa est en leasehold – ce qui décrit une grande part des villas détenues par des étrangers à Bali –, prévoyez de qualifier par le dépôt justificatif de fonds.
Second Home Visa ou Investor KITAS – que choisir pour un acheteur immobilier ?
Cela dépend de la raison de votre présence. Le Second Home Visa convient à un résident passif et autofinancé : vous atteignez un seuil financier, obtenez un permis de 5 ou 10 ans, et n'avez pas besoin – ni n'obtenez – de droit de travail local. L'Investor KITAS convient à qui opère via une PT PMA et veut gérer une entreprise, détenir Hak Pakai directement et accéder à l'appareil opérationnel de la résidence. Beaucoup d'investisseurs en villa détenant via une PT PMA finissent sur la voie KITAS parce que la société existe déjà ; un acheteur lifestyle doté de capital et sans intention d'affaires trouve souvent le Second Home Visa plus simple. Les deux font de vous un résident fiscal indonésien potentiel, alors intégrez la règle des 183 jours à l'un comme à l'autre.
Sources
- Bali Villa Select – visa KITAS pour investisseurs immobiliers 2026 (comparaison des voies de visa)accessed 1 août 2026
- Bali Villa Select – La règle des 183 jours (résidence fiscale des propriétaires de villa)accessed 1 août 2026
- Bali Villa Select – méthodologie (niveaux de sources, vérification, fréquence de mise à jour)accessed 1 août 2026