Prix villas Bali 2026 : $180k–$2M par zone (mise à jour T3)

Prix des villas à Bali 2026 par zone (mise à jour T3)

Au T3 2026, une villa à Bali coûte entre USD 180 000 (entry-tier Sanur/Nusa Dua) et USD 2 000 000+ (trophy-tier Uluwatu) ; le prix affiché médian tous corridors confondus s’établit à USD 339 000 entry / USD 673 500 mid / USD 1 367 000 trophy, pour une médiane de USD 1 929 par m² construit – de USD 1 207/m² (Nusa Dua) à USD 2 374/m² (Pererenan). Chiffres issus de notre indice des prix T3 2026 : 294 points de données vérifiés sur 8 corridors, actualisés chaque trimestre.

Source : indice des prix des villas Bali T3 2026 de Bali Villa Select – 294 points de données vérifiés sur les prix affichés, publié le 2026-06-27, jeu de données ouvert CC BY 4.0. L’écart entre prix affiché et prix transacté se situe 8–12 % en dessous.

Points clés

• Prix des villas à Bali en 2026 : généralement de USD 180 000 à USD 2 000 000+. Entry-tiers vérifiés les moins chers (médianes de l’indice T3 2026) : Nusa Dua USD 167 000 (off-plan, HGB) et Pererenan USD 278 000 ; médiane entry Sanur USD 336 000.
• Corridors les plus rentables : Canggu (10–15 % brut), Uluwatu (9–14 %), Seminyak (8–12 %).
• Le coût total à la clôture dépasse le prix affiché de 5 à 10 % (notariat, enregistrement, taxes, setup).
• La localisation pèse plus que la taille : une petite villa dans un bon corridor surperforme une grande dans un mauvais.
• Informatif, pas un conseil financier. Toute transaction se vérifie chez un notaire indonésien indépendant avant tout dépôt.

Prix des villas à Bali par tier en 2026

Le marché 2026 se segmente en quatre tiers selon la fonction de l’objet et la localisation. Entry-tier (USD 180 000–280 000) : villa 1–2 chambres avec piscine en leasehold 25–30 ans, à Pererenan, périphérie d’Ubud, Sanur ou Babakan. Mid-tier (USD 300 000–600 000) : 2–3 chambres avec opération STR managed à Canggu, Berawa, Seminyak ou Bingin. Premium (USD 600 000–1 200 000) : 3–4 chambres clifftop ou prestige à Uluwatu, Bingin, Seminyak premium. Luxe (USD 1 200 000–5 000 000+) : objets de prestige clifftop, propriétés signature à Uluwatu et Bukit luxury. La majorité des transactions étrangères 2026 se loge dans le mid-tier.

Prix par corridor à Bali en 2026

Les fourchettes par corridor pour 2026 (entry-tier en USD) : Canggu core 300k+, Berawa 400k+, Pererenan 250k+, Tibubeneng 300k+, Babakan 250k+, Echo Beach 300k+, Uluwatu 350k+, Bingin 400k+, Ungasan 600k+ (luxe), Jimbaran 300k+, Seminyak 400k+, Sanur 300k+, Ubud 250k+, Nusa Dua 450k+, Tabanan 200k+, Tanah Lot 250k+, Cemagi 200k+. Le $/m² varie de USD 1 500–3 000 en Tabanan à USD 4 000–7 000 sur le clifftop d’Ungasan et d’Uluwatu. Voir meilleurs quartiers de Bali pour acheter pour le détail par profil d’acheteur.

Rendements bruts et nets attendus à Bali

Les rendements bruts par corridor (sur produit STR managed) : Canggu 10–15 %, Uluwatu 9–14 %, Seminyak 8–12 %, Berawa 8–12 %, Ubud 8–11 %, Sanur 7–10 %, Nusa Dua 7–9 %, Tabanan 7–10 %. Le rendement net après stack opérationnel (commission OTA 15–20 %, gestionnaire 15–22 %, PPh Final 10 %, réserve CapEx 8–10 %, assurance, comptabilité) se situe à 6–10 % en moyenne. Une villa absent-owner sans gestion professionnelle plafonne généralement à 5–8 % net. L’analyse complète du stack est sur la page rendement net réel d’une villa Bali 2026.

Coût total d’acquisition – ce qui s’ajoute au prix de listing

Au-dessus du prix affiché, budgétez : notariat PPAT 1–2 %, enregistrement et taxes BPHTB 2–3 %, due diligence USD 500–2 500 fixes, setup structure USD 500–2 000 pour un leasehold ou USD 3 000–8 000 pour une PT PMA (plus l’apport en capital paid-up IDR 2,5 milliards). Mobilier si requis – variable. Total typique : 5 à 10 % au-dessus du listing pour un leasehold, 8 à 15 % pour une PMA. Pour une PT PMA, ajoutez USD 2 000–4 000 de compliance annuelle (comptabilité, dépôts LKPM, déclarations fiscales).

Acheter pas cher vs acheter intelligemment

À Bali, les villas les moins chères sont souvent les achats les plus coûteux à terme. Une villa USD 150 000 en zone verte, avec un bail de 18 ans restant et sans PBG, finit en perte sèche. Une villa USD 320 000 dans un corridor mature avec bail de 28 ans, PBG/SLF validés et opérateur en place génère 7–9 % net sur 10 ans. Le critère n’est pas le headline du listing mais le coût d’exit attendu et la sécurité juridique. Découvrez la rame de diligence en sept points avant tout dépôt pour ne pas tomber dans le piège entry-tier mal qualifié.

Questions fréquentes

Combien coûte une villa à Bali en 2026 ?

Au T3 2026, le prix affiché médian tous corridors confondus s’établit à USD 339 000 pour l’entry-tier et USD 673 500 pour le mid-tier (indice des prix Bali Villa Select T3 2026 : 294 points de données vérifiés, 8 corridors). La majorité des transactions étrangères se conclut entre USD 280 000 et USD 700 000 ; l’entry-tier vérifié le moins cher est Nusa Dua avec une médiane de USD 167 000 (off-plan, HGB), le plus cher Uluwatu à USD 492 000. Au global, le marché 2026 s’étend d’environ USD 170 000 à USD 5 000 000 selon le corridor, la structure de propriété et la durée restante du bail : Canggu entry USD 340 000 / mid USD 648 000, Berawa mid USD 670 000, Pererenan mid USD 691 000, médiane trophy Uluwatu USD 1 340 000 – les références luxe clifftop dépassent USD 5 000 000 ; la médiane trophy tous corridors est de USD 1 367 000. Le freehold via PT PMA porte une prime de 25 à 40 % sur un leasehold équivalent ; l’écart freehold-leasehold va de +7 % (Pererenan) à +140 % (cœur mature de Canggu).

Que peut-on acheter avec USD 250 000 à Bali en 2026 ?

USD 250 000 en 2026 achète une villa entry-tier 1 ou 2 chambres avec piscine en leasehold à Pererenan, Canggu intérieur, Sanur ou périphérie d’Ubud, sur un bail de 25 à 30 ans, avec un potentiel de rendement brut 8–12 %. Ce budget n’achète pas une villa dans le cœur premium de Canggu, Berawa, Seminyak ou Uluwatu clifftop, qui démarrent à USD 300 000–600 000+. USD 250 000 est la véritable porte d’entrée d’un investissement étranger sérieux ; en dessous, on compromet le bail, la localisation ou la qualité de construction.

Existe-t-il des villas à Bali à 50 000 ou 80 000 euros ?

Très rarement, et avec des compromis majeurs. À USD 50 000–80 000 (≈ EUR 45 000–75 000), on trouve principalement des baux courts (moins de 15 ans restants), des terrains sans permis PBG en zone non touristique, ou des constructions sous-standard sur des titres pré-cadastraux (Girik, Letter C) nécessitant une conversion BPN coûteuse. Le marché sérieux pour acheteur étranger démarre matériellement à USD 180 000–200 000. En dessous, le coût caché de la due diligence et de la mise en conformité dépasse souvent l’économie réalisée sur le prix.

Quel budget total faut-il prévoir au-delà du prix d’achat ?

Comptez 5 à 10 % au-dessus du prix de listing pour un achat en leasehold : notariat 1–2 %, enregistrement et BPHTB 2–3 %, due diligence USD 500–2 500, setup structure USD 500–2 000. Pour un achat via PT PMA, comptez 8 à 15 % : mêmes éléments plus le setup PMA (USD 3 000–8 000) et l’apport en capital paid-up (IDR 2,5 milliards minimum, ≈ USD 155 000). PMA ajoute aussi USD 2 000–4 000 de compliance annuelle.

Les prix à Bali sont-ils encore en hausse en 2026 ?

Oui, mais sélectivement. Les corridors à forte demande (Canggu core, Berawa, Pererenan, Uluwatu, Bingin) continuent à apprécier de 8 à 15 % par an en USD. Les sous-corridors saturés (parts de Seminyak, périphérie d’Ubud sans potentiel locatif) stagnent. Le marché est passé d’un mode spéculatif à un mode sélection-driven : la qualité du lot, la sécurité juridique et les années restantes du bail déterminent la défense de valeur plus que la tendance générale du marché.

Articles connexes

• Investir à Bali par budget 2026
• Rendement net villa Bali 2026
• Canggu
• Uluwatu

Indépendance et avertissement

Cette analyse est éditoriale et indépendante. Nous ne vendons ni ne courtons les villas mentionnées. Lorsque nous capturons une demande (par exemple un dossier écrit sur un listing précis), l’exécution est assurée par un partenaire licencié basé à Bali et nous pouvons recevoir une commission d’apporteur ; le contenu éditorial n’est ni revu ni approuvé par le partenaire. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil juridique – chaque transaction doit être vérifiée par un notaire/PPAT indonésien indépendant avant tout versement. La méthodologie et la disclosure sont publiées séparément.