Analysis
Prix de l'immobilier à Sanur T3 2026 : entrée 336 k$, trophée 1,54 M$, 1 851 $/m² (données côte est, 37 points)
Rapport trimestriel indépendant sur les prix de l'immobilier à Sanur pour les investisseurs étrangers en villas. 37 points de données de prix affichés vérifiés sur 3 paliers de prix : médiane du palier d'entrée 336 k$, milieu 699 k$, trophée 1,54 M$, 1 851 $/m² bâti. Le trait déterminant est la stabilité — Sanur associe la plus faible volatilité de rendement de Bali à l'optionalité de la connectivité LRT, au deuxième prix d'entrée le plus bas de l'île. Artefact de mixité de tailles pleine propriété/bail expliqué, relativité entre sous-zones (Sindhu, Semawang, Batu Jimbar, Mertasari), divulgation prix affiché/prix transacté. Extrait du Bali Villa Price Index T3 2026 (294 points). Actualisation trimestrielle.
Quick facts
- 01Médianes de palier de Sanur au T3 2026, sur 37 points de données vérifiés : entrée 336 420 $ · milieu 699 043 $ · trophée 1 541 944 $, pour une médiane de 1 851 $ par mètre carré bâti. La médiane d'entrée est la deuxième plus basse de tous les corridors suivis, après Nusa Dua (167 k$) et Pererenan (278 k$). Appliquez un ajustement à la baisse de 8 à 12 % pour l'écart entre prix affiché et prix transacté.
- 02Le trait déterminant n'est pas le prix — c'est la stabilité. Sanur affiche la plus faible volatilité de rendement de Bali (au même niveau que Nusa Dua) à un rendement brut stable de 7 à 10 %, sur du produit familial 3 chambres en Hak Sewa, avec l'optionalité de la connectivité LRT sur la côte est. C'est un corridor de préservation du capital, pas un maximiseur de rendement.
- 03Le palier intermédiaire est le niveau d'équilibre du marché : la médiane MILIEU de Sanur à 699 043 $ se situe à environ 1 % de celle de Pererenan (691 k$) malgré des caractères de corridor radicalement différents — un prix d'équilibre structurel pour le produit familial 3–4 chambres à travers les corridors secondaires matures.
- 04Lisez le chiffre de la pleine propriété avec attention. Sanur affiche un écart de −11,6 % pleine propriété/bail par m² bâti, mais c'est un artefact de mixité de tailles, pas un vrai signal en faveur du bail : l'inventaire en pleine propriété penche vers un parc trophée à grande surface bâtie (600–1 200 m² bâtis) qui dilue le chiffre au m². Sur des paires d'entrée à spécifications comparables, la prime de pleine propriété redevient positive.
Key Takeaways
- Médianes de palier de Sanur au T3 2026, sur 37 points de données vérifiés : entrée 336 420 $ · milieu 699 043 $ · trophée 1 541 944 $, pour une médiane de 1 851 $ par mètre carré bâti. La médiane d'entrée est la deuxième plus basse de tous les corridors suivis, après Nusa Dua (167 k$) et Pererenan (278 k$). Appliquez un ajustement à la baisse de 8 à 12 % pour l'écart entre prix affiché et prix transacté.
- Le trait déterminant n'est pas le prix — c'est la stabilité. Sanur affiche la plus faible volatilité de rendement de Bali (au même niveau que Nusa Dua) à un rendement brut stable de 7 à 10 %, sur du produit familial 3 chambres en Hak Sewa, avec l'optionalité de la connectivité LRT sur la côte est. C'est un corridor de préservation du capital, pas un maximiseur de rendement.
- Le palier intermédiaire est le niveau d'équilibre du marché : la médiane MILIEU de Sanur à 699 043 $ se situe à environ 1 % de celle de Pererenan (691 k$) malgré des caractères de corridor radicalement différents — un prix d'équilibre structurel pour le produit familial 3–4 chambres à travers les corridors secondaires matures.
- Lisez le chiffre de la pleine propriété avec attention. Sanur affiche un écart de −11,6 % pleine propriété/bail par m² bâti, mais c'est un artefact de mixité de tailles, pas un vrai signal en faveur du bail : l'inventaire en pleine propriété penche vers un parc trophée à grande surface bâtie (600–1 200 m² bâtis) qui dilue le chiffre au m². Sur des paires d'entrée à spécifications comparables, la prime de pleine propriété redevient positive.
- Sanur se situe à Denpasar — exempté du moratoire de construction sur les six districts — et ne subit donc aucune pression sur l'offre liée au gel. Le parc trophée est mince (n=4 dans l'échantillon), plafonnant à une unique villa 4 chambres en pleine propriété du centre de Sanur à 2,76 M$ ; la profondeur du corridor est dans ses paliers d'entrée et intermédiaire, pas dans son plafond.
Les prix de l'immobilier à Sanur en un coup d'œil — T3 2026
Au T3 2026, une villa à Sanur affiche un prix affiché médian du palier d'entrée de 336 420 $, une médiane du palier intermédiaire de 699 043 $ et une médiane du palier trophée de 1 541 944 $, pour une médiane de 1 851 $ par mètre carré bâti — à partir de 37 points de données de prix affichés vérifiés, extraits du Bali Villa Price Index T3 2026 (294 points sur 8 corridors). Cette médiane d'entrée est la deuxième plus basse de tous les corridors suivis, après Nusa Dua (167 k$) et Pererenan (278 k$).
Ceci est le complément au niveau du corridor du Guide d'investissement immobilier à Sanur. Pour la comparaison directe côte est, voir Nusa Dua vs Sanur ; pour le contraste avec le corridor de liquidité, Prix de l'immobilier à Seminyak.
La matrice des paliers
| Palier | Prix affiché médian | Lecture |
|---|---|---|
| Entrée | 336 420 $ | Deuxième entrée de corridor la moins chère de Bali — produit familial 3 chambres en Hak Sewa sur de petites parcelles |
| Milieu | 699 043 $ | Le niveau d'équilibre du marché — à environ 1 % des 691 k$ de Pererenan malgré un caractère de corridor différent |
| Trophée | 1 541 944 $ | Palier mince (n=4) ; le plafond unique est une villa 4 chambres en pleine propriété du centre de Sanur à 2,76 M$ |
| Médiane $/m² bâti | 1 851 $ | Fourchette 824–3 355 $ — moitié inférieure du tableau de Bali, modérée et stable |
Source : Bali Villa Price Index T3 2026, 37 points de données Sanur vérifiés, taux de change 16 200 IDR/USD. Appliquez 8 à 12 % à la baisse pour l'écart entre prix affiché et prix transacté.
Le trait déterminant est la stabilité, pas le prix
Chaque rapport de corridor s'ouvre sur un prix. Le vrai signal de Sanur est un comportement : il bouge moins que partout ailleurs. Aux côtés de Nusa Dua, Sanur affiche la plus faible volatilité de rendement de Bali — un rendement brut stable de 7 à 10 % sur du produit familial 3 chambres en Hak Sewa, sans le contrôle réglementaire de Canggu ni la pression sur l'offre des corridors émergents. La demande est ancrée dans la démographie (familles en long séjour, visiteurs récurrents, marché de la côte est proche des retraités) plutôt que cyclique au rythme des beach-clubs, ce qui maintient la ligne de trésorerie plate.
À cela s'ajoute une option que la côte ouest n'a pas : le potentiel de connectivité de la côte est. L'antenne LRT et l'histoire plus large de la connectivité de Bali, si elle se concrétise, améliorent l'accès à Sanur sans en modifier les fondamentaux aujourd'hui. La manière disciplinée de détenir cela est la même que pour toute histoire d'infrastructure — valorisez la villa sur son rendement actuel de 7 à 10 % et traitez le potentiel de connectivité comme une option gratuite, pas comme une prime à payer d'avance.
C'est dans le palier intermédiaire que Sanur se négocie réellement
La profondeur de Sanur est au milieu du tableau, pas au sommet. La médiane du palier intermédiaire à 699 043 $ se situe à environ 1 % des 691 k$ de Pererenan — deux corridors sans rien d'autre en commun qui convergent vers le même chiffre, ce qui vous indique qu'il s'agit d'un niveau d'équilibre de marché structurel pour le produit familial 3–4 chambres à travers les corridors secondaires matures. Le parc trophée, en revanche, est mince : seulement quatre points de données du palier trophée dans l'échantillon, plafonnant à une unique villa 4 chambres en pleine propriété du centre de Sanur à 2,76 M$. Si votre thèse a besoin d'un plafond de luxe profond, Sanur n'est pas le corridor ; s'il lui faut un milieu de marché fiable avec un plancher bas, c'est l'un des meilleurs de l'île.
Lisez le chiffre de la pleine propriété avec attention
Sanur affiche un écart de −11,6 % pleine propriété/bail par m² bâti — et pris au pied de la lettre, cela ressemble à un bail qui l'emporte sur la pleine propriété, ce qui serait à l'envers. Ce n'est pas un signal de marché ; c'est un artefact de mixité de tailles. L'inventaire en pleine propriété de Sanur penche vers un parc trophée à grande surface bâtie (environ 600–1 200 m² bâtis), et diviser le prix d'une grande villa par sa vaste surface bâtie produit un chiffre au mètre carré plus bas que celui d'une unité en bail compacte — même lorsque l'actif en pleine propriété vaut davantage en valeur absolue. Sur des paires d'entrée à spécifications comparables, la prime de pleine propriété redevient positive, en cohérence avec le reste de Bali. Lisez ici le chiffre au m² comme un effet de mixité, pas comme un verdict sur la structure. Quelle structure convient réellement à votre horizon de détention est une décision distincte, cadrée dans le guide PT PMA vs bail.
Relativité entre sous-zones — à lire attentivement
Nous ne publions pas de médianes $/m² vérifiées distinctes pour les sous-zones individuelles de Sanur. L'échantillon par zone au sein du jeu de données de 37 points est trop mince pour atteindre notre seuil de qualité des données, et une médiane calculée sur une poignée d'annonces induirait davantage en erreur qu'elle n'informe. Ce que nous proposons à la place, c'est une observation éditoriale directionnelle :
- Sindhu / Batu Jimbar (bande centrale en front de mer) : haut de la fourchette du corridor grâce à la marchabilité et à la proximité de la plage.
- Semawang (centre-sud) : niveau de produit familial stable, forte demande de long séjour.
- Mertasari (sud) : plus calme, ancré sur la famille et le bien-être, l'extrémité la plus paisible de la plage.
- Lisière nord adjacente à Renon (vers Denpasar) : plus urbaine et accessible, le point d'entrée pratique du corridor.
Traitez-les comme des lectures, pas comme des références. Quand un agent vous cite un « prix Batu Jimbar », recadrez-le par rapport à la médiane du corridor ci-dessus et demandez ce que fait l'emplacement — et non la villa.
Ce que ce rapport ne capture pas
Deux catégories restent hors de l'index et toutes deux poussent le vrai plafond plus haut :
- Le parc de résidences de marque et à vocation hôtelière se vend en direct du promoteur et n'apparaît pas sur les MLS des agents.
- Les transactions trophée hors marché au-dessus du plafond de 2,76 M$ des agents apparaissent en annonces de façon irrégulière, quand elles apparaissent.
L'index est une référence crédible pour le marché des prix affichés que fréquente réellement un acheteur étranger, pas un registre du sommet absolu — et dans un corridor aussi mince en haut, la médiane trophée est la cellule la moins fiable. Fiez-vous aux paliers d'entrée et intermédiaire.
Comment cela rejoint la ligne réglementaire
Sanur se situe à Denpasar — exempté du moratoire de construction sur les six districts — et ne subit donc aucune pression sur l'offre liée au gel (la carte complète se trouve dans quels corridors le moratoire déplace réellement). Son caractère familial locatif stable et licencié l'a aussi laissé moins exposé au blocage OTA du 1er août 2026 que les corridors de la côte ouest lourdement soumis au contrôle. Cette relative sérénité est le produit du corridor — mais vérifiez malgré tout le statut NIB, KBLI et Pondok Wisata de la villa concernée, car une moyenne de corridor n'est pas une garantie sur l'actif individuel.
Prochaine actualisation
Ce rapport est extrait du Price Index trimestriel et s'actualise le 2026-09-30 (T4 2026, cible de 400+ points de données au total). Méthodologie, paliers de sources et normes de vérification : méthodologie.
Frequently Asked
Combien coûte une villa à Sanur en 2026 ?
D'après le Price Index T3 2026 (37 points de données Sanur vérifiés) : le prix affiché médian du palier d'entrée est de 336 420 $, celui du palier intermédiaire de 699 043 $, et celui du palier trophée de 1 541 944 $, pour une médiane de 1 851 $ par mètre carré bâti. Cette médiane d'entrée est la deuxième plus basse des huit corridors suivis — seuls Nusa Dua (167 k$) et Pererenan (278 k$) entrent moins cher — et elle est dominée par du produit familial 3 chambres en Hak Sewa sur de petites parcelles. Le plafond résidentiel est mince : le prix affiché le plus élevé de l'échantillon est une villa 4 chambres en pleine propriété du centre de Sanur à 2,76 M$. Appliquez un ajustement à la baisse de 8 à 12 % pour l'écart entre prix affiché et prix transacté.
Quel est le prix au mètre carré à Sanur ?
La médiane est de 1 851 $ par mètre carré bâti sur 37 annonces vérifiées du T3 2026, dans une fourchette de 824 $ à 3 355 $. Cette médiane de 1 851 $ se situe dans la moitié inférieure du tableau de Bali — sous Uluwatu (2 028 $), Seminyak (1 929 $), Canggu (2 217 $) et Berawa (2 225 $), au-dessus d'Ubud (1 558 $) et de Nusa Dua (1 207 $). La lecture est cohérente avec le caractère du corridor : Sanur se négocie sur du produit familial stable plutôt que sur du terrain de beach-club ou de falaise à prix de rareté, si bien que le chiffre au mètre carré est modéré et la fourchette plus resserrée en haut que dans les corridors trophée.
Sanur est-il moins cher que Nusa Dua ou Seminyak ?
Il se situe entre les deux. Sur la médiane du palier d'entrée, Nusa Dua est moins cher (167 k$ contre 336 k$ pour Sanur) parce que l'entrée de Nusa Dua est du parc sur petit terrain, vendu sur plan à proximité de l'ITDC, tandis que l'entrée de Sanur est du produit familial 3 chambres proche de la plage. Seminyak est plus cher sur le segment prime et affiche un plafond au mètre carré plus élevé. Ce que Sanur offre et qu'aucun des deux n'égale pleinement, c'est la combinaison d'une faible volatilité, d'un rendement stable de 7 à 10 % et de l'optionalité de la connectivité LRT de la côte est — vous payez un prix modéré pour la prévisibilité plutôt que pour un plafond de rendement ou une adresse de prestige. Les comparaisons directes se trouvent dans Nusa Dua vs Sanur et Sanur vs Seminyak.
Pourquoi Sanur affiche-t-il une décote sur la pleine propriété alors que celle-ci coûte habituellement plus cher ?
En réalité, ce n'est pas le cas — le chiffre de −11,6 % pleine propriété/bail par m² bâti est un artefact de mixité de tailles, pas un signal de marché. L'inventaire en pleine propriété de Sanur penche vers un parc trophée à grande surface bâtie (environ 600–1 200 m² bâtis), et diviser le prix d'une grande villa par sa vaste surface bâtie produit un chiffre au mètre carré plus bas que celui d'une unité en bail compacte, même lorsque l'actif en pleine propriété vaut davantage en valeur absolue. Sur des paires d'entrée à spécifications comparables — même nombre de chambres, surface bâtie similaire — la prime de pleine propriété redevient positive, en cohérence avec le reste de Bali. Lisez ici le chiffre au m² comme un effet de mixité, pas comme un bail qui l'emporte sur la pleine propriété. La décision de structure est cadrée dans le guide PT PMA vs bail.
À quoi ressemblent les prix dans certaines sous-zones de Sanur ?
Nous ne publions pas de médianes $/m² vérifiées distinctes pour les sous-zones individuelles de Sanur — l'échantillon par zone au sein du jeu de données de 37 points est trop mince pour atteindre notre seuil de qualité des données, et une médiane calculée sur une poignée d'annonces induirait davantage en erreur qu'elle n'informe. Observation éditoriale : la bande en front de mer autour de Sindhu et Batu Jimbar commande le haut de la fourchette du corridor grâce à la marchabilité et à la proximité de la plage ; Semawang et Mertasari vers le sud se négocient à un niveau de produit familial plus stable ; et la lisière nord adjacente à Renon, vers Denpasar, constitue l'entrée plus urbaine et accessible. Traitez-les comme des lectures directionnelles, pas comme des références — recadrez toute cotation de sous-zone d'un agent par rapport à la médiane du corridor ci-dessus.
Sources
- Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 verified data points, 8 corridors)accessed 4 septembre 2026
- Bali Villa Select – Methodology (source tiers, verification, refresh cadence)accessed 4 septembre 2026