Jimbaran investissement villa 2026 : baie sud authentique Bukit

Réponse directe

Jimbaran est sous-corridor Bukit nord, baie sud face plage et restaurants poisson grillé légendaires (Jimbaran Bay, Muaya Beach). Caractère authentique : pêcheurs locaux côté plage, marché poisson Kedonganan, hôtels signature (Ayana Resort, Four Seasons Jimbaran, Intercontinental Bali Resort). Infrastructure mature : centres commerciaux (Samasta Lifestyle Village), écoles internationales (Bali Island School satellite), médical (BIMC Nusa Dua 20 min). Aéroport Ngurah Rai 15 minutes.

Points clés

Jimbaran = baie sud Bukit, 15 min aéroport, hôtels signature (Ayana, Four Seasons, Intercontinental).
Brut 7–10 %, net 4,5–6,5 % – ADR USD 220–400, occupation 72–78 %.
Prix entry USD 500–900k pour 3 chambres, $/m² USD 1 800–2 800.
Structure foncière mix HGB possible et leasehold ; vérifier RDTR par sous-zone.
Profile cible : Cashflow + lifestyle famille + accès aéroport, horizon 10+ ans.

Jimbaran – baie authentique sud Bukit

Rendement et marché

ADR USD 220–400 selon position (front mer USD 300–400, intérieur USD 220–300), occupation 72–78 % ganzjährig avec faible volatilité saisonnière (différence haute/basse 15–20 %). Brut 7–10 %, net 4,5–6,5 % après stack. Mix demande : couples Honeymoon (35 %), familles longue durée 14+ jours (25 %), MICE proximité Nusa Dua (20 %), tourisme classique (20 %).

Prix et structure foncière

Entry USD 500–900k pour 3 chambres avec piscine. Mid USD 900k–1,8M pour 4 chambres front mer. Premium USD 1,8M+ pour villa front mer signature. $/m² USD 1 800–2 800 (intérieur USD 1 800–2 100, front mer USD 2 400–2 800+). Structure foncière mixte : zones HGB possible (sous-corridors Pecatu/Ungasan adjacents) et zones leasehold seulement. Vérification PPAT par sous-zone obligatoire.

Profile et risques

Profile cible : Cashflow + lifestyle famille avec accès aéroport, capital USD 500k–1,8M, horizon 10+ ans. Risques : (1) proximité aéroport peut générer bruit selon position vent, (2) Jimbaran Bay fishing community = certaines zones non-développables, vérifier RDTR, (3) saisonnalité plus marquée en intérieur que front mer signature. Atténuation : choisir front mer ou cliff-edge avec performance documentée.

Questions fréquentes

Jimbaran est-il un bon investissement 2026 ?

Oui pour Cashflow + lifestyle famille avec accès aéroport et capital USD 500k–1,8M. Net 4,5–6,5 %, occupation 72–78 % stable, infrastructure mature. Pas pour Cashflow STR max (Canggu mieux), pas pour cliff-edge premium (Uluwatu/Echo Beach mieux).

Jimbaran structure foncière ?

Mixte : zones HGB possible (sous-corridors Pecatu/Ungasan adjacents) et zones leasehold seulement. Vérification PPAT par sous-zone obligatoire avant offre. Premier risque structurel : Jimbaran Bay fishing community = certaines zones non-développables.

Quel rendement à Jimbaran ?

Brut 7–10 %, net 4,5–6,5 % après stack. ADR USD 220–400, occupation 72–78 % stable. Front mer ADR USD 300–400 (premium) vs intérieur USD 220–300. Faible volatilité saisonnière par rapport à Bingin ou Echo Beach.

Indépendance et avertissement

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