Frais notaire et BPHTB à Bali 2026 : coûts de clôture réels

Réponse directe

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, taxe d'acquisition foncière) est 5 % du prix d'achat ou de la valeur NJOP (Nilai Jual Objek Pajak, valeur fiscale), le plus élevé des deux. Payée par acheteur dans 30 jours suivant signature acte. Bali utilise prix transaction si supérieur à NJOP – pratique transparente. Exemption partielle BPHTB jusqu'à Rp 80 millions de la base imposable (USD 5 000) ; sur villa USD 500k, BPHTB = USD 24 750 (5 % × 495k).

Points clés

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) : 5 % du prix d'achat, payé par acheteur.
PPh (Pajak Penghasilan) : 2,5 % du prix de vente, payé par vendeur indonésien.
PPAT (notaire) honoraires : 0,5 %–1 % du prix d'achat, négociable.
Coût clôture total acheteur : 7–10 % du prix (BPHTB + PPAT + due diligence + frais BPN).
BPHTB est non-négociable et inéluctable ; calculer dans budget total dès offre.

BPHTB 5 % – la principale taxe acheteur

PPh 2,5 % – la taxe vendeur

PPh (Pajak Penghasilan, impôt revenu sur cession foncière) est 2,5 % du prix de vente, payée par vendeur indonésien. Pratiquement, négociation acheteur-vendeur transfère souvent cette charge à acheteur (« net to seller » clause). Sur villa USD 500k, PPh = USD 12 500. Si transféré à acheteur, coût clôture acheteur monte à 7,5 %. Vérifier qui paie quoi dans contrat.

Honoraires PPAT et BPN

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, notaire foncier) honoraires : 0,5 %–1 % du prix d'achat, négociable. Inclut due diligence, préparation acte, légalisation, enregistrement BPN. Sur villa USD 500k = USD 2 500–5 000. Frais BPN supplémentaires (enregistrement transfer titre) : USD 200–500. Total notaire/BPN typique : USD 3 000–6 000 sur transaction USD 500k.

Coût clôture total et budget réel

Coût clôture acheteur typique : BPHTB 5 % + PPAT 0,5–1 % + BPN 0,1 % + due diligence USD 800–1 500 + traduction/légalisation USD 300–500 = total 7–10 % du prix. Si « net to seller » clause transfère PPh à acheteur, monte à 9–12,5 %. Budget réel achat villa USD 500k : USD 500k + USD 35 000–62 500 clôture, total USD 535k–562k.

Questions fréquentes

Combien coûte BPHTB exactement ?

BPHTB est 5 % du prix d'achat (ou NJOP fiscal, le plus élevé), payée par acheteur dans 30 jours signature acte. Exemption partielle Rp 80 millions de base imposable (USD 5 000). Sur villa USD 500k, BPHTB = USD 24 750 (5 % × 495k post-exemption).

Qui paie le PPh à Bali ?

PPh 2,5 % du prix de vente est légalement à charge vendeur indonésien. Pratiquement, négociation acheteur-vendeur transfère souvent à acheteur via « net to seller » clause. Vérifier qui paie quoi dans contrat avant signature.

Quel est le coût clôture total à Bali ?

7–10 % du prix d'achat typique (BPHTB 5 %, PPAT 0,5–1 %, BPN 0,1 %, due diligence + légalisation USD 1 100–2 000 fixes). Avec « net to seller » clause incluant PPh : 9–12,5 %. Budget réel achat USD 500k = USD 535k–562k.

Indépendance et avertissement

Cette analyse est éditoriale et indépendante. Nous ne vendons ni ne courtons les villas mentionnées. Lorsque nous capturons une demande, l'exécution est assurée par un partenaire licencié basé à Bali et nous pouvons recevoir une commission d'apporteur ; le contenu éditorial n'est ni revu ni approuvé par le partenaire. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil juridique – chaque transaction doit être vérifiée par un notaire/PPAT indonésien indépendant avant tout versement. La méthodologie et la disclosure sont publiées séparément.