Suivi de l’application des licences à Bali : opérations, échéances et moratoires (en continu)

Pourquoi cette page existe

L’application des licences de villas à Bali est le dossier réglementaire qui modifie le plus l’analyse des acheteurs étrangers en 2026 – et il est couvert par fragments, essentiellement en indonésien, avec des échéances mouvantes. Ce suivi consolide sur une seule page chaque événement d’application daté depuis janvier 2025, le calendrier officiel en vigueur et le statut kabupaten par kabupaten, avec mise à jour au fil des événements. Sources et niveaux de confiance suivent notre méthodologie ; la mécanique des licences elle-même (NIB, KBLI, Pondok Wisata) est expliquée dans notre guide des licences.

Dernière mise à jour : 3 juillet 2026. Prochain jalon programmé : 1er août 2026 – début du blocage OTA permanent.

L’état des lieux en cinq points

1. L’échéance du 31 mars a été reportée – la vraie date est le 1er août 2026. L’échéance OTA initiale est passée sans déréférencement massif. Le 29 mai 2026, le ministère du Tourisme a fixé le calendrier définitif : les opérateurs devaient déposer leur NIB et le bon KBLI d’hébergement avant fin juin 2026 ; une période de grâce court jusqu’au 31 juillet ; et le blocage permanent et simultané d’environ 1 600 hébergements non licenciés sur Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka et Tiket.com commence le 1er août 2026. Une liaison API complète entre le registre d’entreprises OSS et les plateformes – la vérification automatisée des licences – est visée pour le 1er juin 2027.

2. L’échéance a produit de l’enregistrement, pas de la suppression. Données OSS rapportées par le ministère : les enregistrements NIB sur les huit codes KBLI d’hébergement ont progressé de 46,5 % depuis mars 2025 ; les enregistrements en KBLI villa de 76,4 % – la plus forte hausse toutes catégories. La menace crédible de déréférencement s’est révélée être un moteur de mise en conformité.

3. Les plateformes sont des partenaires, pas des cibles. Le ministère a répété (février et mai 2026) que les OTA ne seront pas interdites – l’application vise les opérateurs. L’innovation de politique publique en discussion : exiger que les OTA étrangères détiennent elles-mêmes un NIB/KBLI indonésien.

4. Le moratoire sur la construction est réel mais plus étroit que les gros titres. Après les inondations de septembre 2025, le gel des permis a été codifié en interdiction dans six kabupaten – Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem, Klungkung – exemptant Badung, Gianyar et Denpasar, plus une interdiction provinciale de convertir les terres agricoles protégées. Aucun Pergub unique de codification n’existe ; le moratoire relève de la politique de l’exécutif et reste réversible.

5. La pression politique monte, elle ne retombe pas. La fraction Golkar du DPRD a formellement proposé d’étendre le moratoire aux hôtels du sud de Bali (avril 2026). Le gouverneur Koster a publiquement accusé les villas illégales de « détériorer l’ordre touristique » (mai 2026) et discute d’un quota de touristes étrangers avec le ministre du Tourisme. Objectif 2026 de la taxe touristique sur les visiteurs étrangers : 500 milliards de roupies en officiel, 1 000 milliards en ambition.

Chronologie d’application complète

Statut kabupaten par kabupaten (mi-2026)

Les chiffres qui ancrent tout

• Hébergements enregistrés (audit 2025) : 12 227, dont 5 272 villas
• Annonces balinaises sur les OTA : ~39 000 à 40 000 contre ~12 000 unités licenciées – l’écart le plus cité
• Liste d’application du ministère pour le blocage du 1er août : ~1 600 biens
• Croissance des enregistrements NIB depuis mars 2025 : +46,5 % sur les catégories d’hébergement ; villas +76,4 %
• Démolition de Bingin : 48 structures, ~1 milliard de roupies de coût pour l’État, 20 milliards de roupies de budget de réaménagement

Une précaution quand vous voyez circuler des chiffres plus gros : les décomptes d’unités et les décomptes d’annonces ne mesurent pas la même chose. Le chiffre de 370 000 issu de la presse d’avril 2026 compte vraisemblablement les annonces de plateformes, chambres individuelles et doublons compris. Ne mélangez jamais les deux échelles dans une même comparaison.

Ce que le marché en fait

Les remontées de courtiers et de gestionnaires de villas jusqu’à la mi-2026 – à lire comme de l’observation informée, pas comme des données auditées – convergent vers une bifurcation, pas un krach :

• Les villas licenciées en zonage correct conservent leur valeur et gagnent en occupation à mesure que les concurrents non licenciés quittent le canal de réservation. Certains gestionnaires présentent ouvertement la campagne comme un « reset de marché » favorable aux opérateurs licenciés professionnels.
• Les actifs non conformes des corridors en surcapacité (Canggu, Seminyak, Uluwatu, Ubud) se négocient avec des décotes rapportées de 15 à 25 % sur un marché de revente étroit – les vendeurs incapables de se régulariser sortent.
• Les coûts de conformité compressent le rendement net : PPh Final de 10 % sur les revenus locatifs bruts, plus des coûts de fonctionnement de PT PMA de 50 à 100 millions IDR par an. Les petits opérateurs pour qui ces coûts dépassent la marge quittent le parc locatif. La pile de coûts complète figure dans notre analyse de l’investissement Airbnb.
• Un chiffre de « 40 % des villas menacées de déréférencement » circule dans le marketing des gestionnaires de villas – il n’est pas vérifié et nous ne l’utilisons pas.

L’effet prix par corridor du premier trimestre de conformité est documenté dans notre rétrospective du T2 2026 et l’Indice des prix du T3 2026.

Ce que nous surveillons (le journal de mise à jour se nourrit de cette liste)

1. 1er août 2026 – le blocage s’exécute-t-il ? Décomptes d’annonces sur Airbnb/Booking.com pour Canggu, Ubud et Uluwatu, avant contre après.
2. La proposition Golkar de moratoire pour le sud de Bali – son adoption gèlerait l’offre neuve à Badung/Denpasar, la décision de corridor aux enjeux les plus lourds sur la table.
3. Les règlements d’application de la loi UU 18/2025 – aucun PP publié à ce jour ; il transformerait les obligations des OTA de politique en droit.
4. Pejarakan (Buleleng) – décision de démolition et poursuites pour arrachage de scellés ; le test de l’application hors de Badung.
5. Les discussions de quota de touristes étrangers entre Koster et le ministère du Tourisme.
6. Le contentieux de Bingin – demandes de compensation et de droits acquis des propriétaires délogés, ressortissants étrangers compris.
7. Les recettes de la taxe touristique face à l’objectif de 500 milliards de roupies et à la révision de Perda proposée.
8. 1er juin 2027 – l’API OSS↔OTA, qui rendrait la vérification des licences automatique et permanente.

Ce que cela signifie si vous achetez

La direction du mouvement est à sens unique depuis avril 2025 : l’enregistrement, le zonage et la licence deviennent des préconditions appliquées de l’activité locative, pas de la paperasse. Trois conséquences pratiques :

• La vérification de licence avant la négociation du prix. NIB + bon KBLI + Pondok Wisata (le cas échéant) et conformité de zonage sont désormais la première porte d’audit – le guide des licences explique chaque document, et notre service de due diligence exécute les vérifications contre les registres.
• N’analysez que le scénario conforme. Si le rendement ne fonctionne que sans la taxe locative de 10 % ou avec une licence que vous ne détenez pas encore, il ne fonctionne pas. Les structures de financement n’y changent rien – voir le guide du financement.
• Traitez les kabupaten sous moratoire comme une zone à offre gelée. Le parc licencié existant y gagne une valeur de rareté ; les projets de développement y sont bloqués. À Badung et Gianyar, exemptés, le risque court dans l’autre sens – surveillez la proposition Golkar.

Vous découvrez ce marché ? Commencez par le guide d’initiation à l’investissement.

Politique de corrections et de mise à jour

Ceci est une page vivante : nous la mettons à jour au fil des événements datés, et chaque mise à jour révise la ligne « dernière mise à jour » ci-dessus. Une correction permanente : notre couverture antérieure (y compris la rétrospective du T2 2026 telle que publiée initialement) décrivait l’échéance de déréférencement OTA du 31 mars 2026 comme étant entrée en vigueur à la date prévue. Ce ne fut pas le cas – le ministère l’a reportée vers le calendrier de blocage du 1er août 2026 documenté ici, et les articles concernés ont été corrigés. Lorsqu’un chiffre repose sur une source unique ou une méthodologie fragile (les 370 000 unités revendiquées, l’estimation des « 40 % menacés de déréférencement »), nous le signalons en ligne plutôt que de le répéter comme un fait.

Compilé le 3 juillet 2026 à partir des déclarations des ministères indonésiens, des sources du gouvernement provincial et de la presse locale citées ci-dessus. Les gradations de confiance suivent notre méthodologie.