Leasehold ou PT PMA à Bali : quelle structure choisir pour acheter

Réponse directe

Le choix entre bail (Hak Sewa) et PT PMA est la première décision juridique de tout investisseur étranger à Bali. Ce n'est pas une décision binaire universelle : chacune des deux structures correspond à un profil d'acheteur différent, avec des coûts, une fiscalité et des mécaniques de sortie distincts. Le freehold (Hak Milik) reste inaccessible aux étrangers ; tout schéma nominee est illégal. Ce cadre décompose les variables qui déterminent le bon choix dans votre cas.

Points clés

• Bail (Hak Sewa) – simple, coûts setup USD 500–2 000, PPh Final 10 %. Adapté à une villa unique avec usage personnel ou location simple.
• PT PMA détenant HGB – permet plusieurs villas, opération commerciale, emploi local. Capital paid-up IDR 2,5 milliards (~USD 155 000), setup USD 3 000–8 000, compliance USD 2 000–4 000/an.
• Le freehold (Hak Milik) reste inaccessible à un étranger. Tout schéma nominee est illégal et inapplicable.
• Décision tient à trois variables : nombre de propriétés, intention commerciale STR, horizon de détention.
• Informatif, pas un conseil juridique. Le choix se valide chez un notaire indonésien indépendant.

Bail (Hak Sewa) – la structure standard

Le bail est un contrat notarié entre l'étranger (locataire de longue durée) et le propriétaire indonésien du foncier (le bailleur, qui conserve le Hak Milik). Durée standard 25–30 ans avec une ou deux clauses d'extension écrites (jusqu'à 80 ans cumulés). Coûts setup : notariat 1–2 %, enregistrement BPN 1–2 %, frais juridiques USD 500–2 000. Fiscalité : PPh Final 10 % retenu à la source sur les loyers reçus par le locataire-étranger lorsqu'il sous-loue. Convient pour : une seule villa, usage personnel principal ou location locative simple, horizon 10–25 ans, pas d'employés indonésiens directs sous votre nom.

PT PMA + HGB – la structure d'investissement commercial

La PT PMA (Penanaman Modal Asing) est une SARL d'investissement étranger indonésienne. Elle détient elle-même un droit HGB (Hak Guna Bangunan) jusqu'à 80 ans cumulés. Capital total déclaré minimum : IDR 10 milliards par activité KBLI. Paid-up minimum : IDR 2,5 milliards (à déposer en banque indonésienne). Setup juridique : USD 3 000–8 000. Compliance annuelle : USD 2 000–4 000 (comptabilité, déclarations fiscales, dépôts LKPM). Permet : plusieurs propriétés, opération STR commerciale sous licence KBLI 55193, emploi local conforme, facturation B2B, ouverture de comptes bancaires d'entreprise.

Comparaison directe – coûts, fiscalité, mécaniques de sortie

Coûts d'entrée : bail USD 1 500–5 000 tout compris vs PMA USD 5 000–15 000 plus apport en capital. Fiscalité courante : bail PPh Final 10 % à la source vs PMA impôt société 22 % + PPh 26 20 % sur distributions étrangères (réductible par convention). Compliance : bail néant après acquisition vs PMA USD 2 000–4 000/an. Sortie : bail – cession du contrat (avec accord du bailleur, généralement encadré) ; PMA – soit vente des parts de société (fiscalement complexe), soit cession de l'actif sous-jacent. La PMA gagne sur l'échelle ; le bail gagne sur la simplicité.

Décision-cadre selon votre profil

Une seule villa pour usage personnel ou location occasionnelle : bail. Une seule villa avec STR professionnel managé : bail si vous opérez via un gestionnaire externe sous sa propre licence, sinon PMA. Deux villas ou plus : PMA. Intention de bâtir ou rénover lourdement : PMA (la PMA peut détenir le PBG sous son nom). Horizon court (3–5 ans) : bail. Horizon long (15+ ans) avec extensions HGB : PMA. Investisseur résidant en zone sans convention fiscale forte avec l'Indonésie : analysez l'impact PPh 26 sur les distributions PMA avant de choisir.

Ce qu'il ne faut JAMAIS faire : les nominees

Une structure nominee – un Indonésien détient légalement le Hak Milik tandis qu'un étranger en est le bénéficiaire économique, garanti par des accords parallèles (prêt, procuration, bail rétroactif) – est explicitement illégale par l'Article 26(2) de l'UUPA 1960. Les tribunaux indonésiens ont jugé en faveur du nominee à plusieurs reprises lorsque la relation a viré au litige. Toute agence qui présente le nominee comme 'normal ici' s'auto-disqualifie. Les acheteurs étrangers qui sortent d'une structure nominee n'ont pas de recours juridique – l'argent est légalement perdu.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il détenir un freehold à Bali ?

Non. L'Article 21 de la loi agraire UUPA 1960 réserve le Hak Milik (freehold) aux citoyens indonésiens. Les deux voies légales pour un étranger sont le bail (Hak Sewa) ou la PT PMA détenant un droit HGB. Toute proposition de 'freehold au nom de l'étranger' passe par un nominee et est juridiquement nulle en cas de litige.

Quelle est la différence principale entre bail et PT PMA ?

Le bail (Hak Sewa) est un contrat entre l'étranger et le propriétaire indonésien du foncier, sur 25–30 ans extensible. Simple, peu coûteux, fiscalité PPh Final 10 %. Adapté à une villa unique. La PT PMA est une société d'investissement étranger qui détient elle-même un droit HGB sur le foncier. Plus complexe, capital minimum élevé, mais permet plusieurs propriétés, l'opération STR commerciale et l'emploi local. Adaptée à un portefeuille.

Combien coûte de monter une PT PMA à Bali ?

Setup notarié et juridique : USD 3 000–8 000. Capital paid-up minimum : IDR 2,5 milliards (~USD 155 000) à déposer en banque indonésienne. Capital total déclaré par activité : IDR 10 milliards (~USD 615 000). Le delta entre paid-up et déclaré n'a pas besoin d'être versé immédiatement. Compliance annuelle : USD 2 000–4 000 (comptabilité, dépôts LKPM, déclarations fiscales mensuelles).

Quand passer d'un bail à une PT PMA ?

Trois critères déclencheurs : (1) plus d'une villa – la PMA simplifie la gestion de portefeuille ; (2) opération STR à l'échelle (10+ chambres ou 3+ villas) – la PMA permet la licence KBLI 55193 et l'emploi local conforme ; (3) horizon de détention 10+ ans avec intention d'extension HGB – la PMA stabilise la structure. En dessous, le bail reste plus simple et moins coûteux.

Que se passe-t-il à la fin du bail à Bali ?

À l'expiration du bail, la villa revient au propriétaire foncier indonésien (sauf clause d'extension écrite). Les baux standards prévoient une ou deux options d'extension (typiquement 25+25 ans = 50 ans, ou 30+30+20 = 80 ans cumulés), avec un montant d'extension fixé ou à négocier. Vérifiez TOUJOURS la clause d'extension dans l'acte notarié AVANT de signer. Un bail de 30 ans sans clause d'extension écrite équivaut à 30 ans d'usufruit puis zéro.

Indépendance et avertissement

Cette analyse est éditoriale et indépendante. Nous ne vendons ni ne courtons les villas mentionnées. Lorsque nous capturons une demande (par exemple un dossier écrit sur un listing précis), l'exécution est assurée par un partenaire licencié basé à Bali et nous pouvons recevoir une commission d'apporteur ; le contenu éditorial n'est ni revu ni approuvé par le partenaire. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil juridique – chaque transaction doit être vérifiée par un notaire/PPAT indonésien indépendant avant tout versement. La méthodologie et la disclosure sont publiées séparément.