Badung · Sous-corridor Canggu
Berawa, là où le corridor s’est repricé.
Le visage mature et premium-conforme de Canggu. La gravité des beach-clubs et la marchabilité soutiennent le tarif, mais la fourchette d’entrée se situe désormais nettement au-dessus d’Echo Beach. Nous lisons de quel côté du premium une villa à Berawa mérite sa place.
Réponse écrite sous 48 h · Pas un appel commercial · Lecture éditoriale, pas un argumentaire de courtier
Bande d’entrée
$380k–$720k
villa unique, 200–320 m² construits
Prix / m²
$1,900–$3,000
surface construite, lectures de bureau 2026
Rendement brut
8–12%
avant frais, occupation 70–82 %
Rendement net (est.)
5–8%
après gestionnaire + utilités + impôts
Plage ADR
$260–$420
écart entre pic et épaule de saison
Profil de risque
Moyen-bas · tranche premium, concentration beach-club
Sources : BPS · BKPM · relevés de plateformes · vérification éditoriale. Méthodologie → · Cité par →
Réponse écrite sous 48 h · Pas un appel commercial · Lecture éditoriale, pas un argumentaire de courtier
Le qualificateur
Si Berawa est votre couloir.
Pour les investisseurs qui
Berawa récompense
- achètent pour une détention de 5 à 10 ans et veulent un corridor où le pricing premium conforme est le plancher, pas le plafond
- modélisent à 75 % d’occupation et acceptent que l’ADR – plutôt que le rendement – soit la variable opérante
- valorisent la marchabilité jusqu’au beach-club et la densité de cafés qui définissent Berawa plutôt qu’un delta de rendement de 10 % plus loin
- considèrent la prime de 10 à 15 % de la tranche conforme comme une thèse confirmée, pas comme une question
Pas pour les investisseurs qui
Berawa sanctionne
- achètent pour le rendement brut maximal – la frange intérieure ou Echo Beach pricent mieux
- veulent revendre en 12 à 24 mois – les primes de Berawa limitent le jeu sur la vélocité
- ne tolèrent pas la concentration de l’offre dans un rayon d’un kilomètre autour de Pantai Berawa
- modélisent le corridor sans vérifier la sous-zone spécifique – Pantai Berawa K3 se lit différemment des franges Tibubeneng K1
La micro-carte
Sous-couloirs de Berawa.
Sous un même nom se cachent des sous-marchés qui divergent par le prix, la qualité de l’offre et le profil de risque.
Cœur beach-club
Pantai Berawa
Le corridor Finn’s-Atlas qui définit la marque de la zone. La marchabilité et la gravité soutiennent l’ADR, et le jeu de titres ici se concentre en zonage K3 plus fiablement que les franges intérieures.
Premium résidentiel
Mid-Berawa
À l’intérieur depuis Pantai Berawa vers Jalan Berawa, où la densité de cafés et de salles de sport prend le relais. Plus calme la nuit, le segment longue durée le plus solide du corridor.
Frontière intra-Berawa
Tibubeneng edge
La frange nord qui se fond dans Tibubeneng et l’intérieur rizicole. Pricing en remise, l’ambiguïté de zonage K1/K3 la plus marquée, et l’exposition aux licences la plus légère du corridor lorsque le zonage se résout favorablement.
Pricing-power tranquille
Munggu border
Là où Berawa bascule vers Munggu – densité plus faible, clientèle longue durée et tarif plus calme, mais l’exposition la plus faible à la vague d’application de 2025.
Comparables récents
Ce qui s’est vraiment vendu.
Transactions anonymisées que la rédaction a lues ce trimestre. La structure compte : durée, taille, et la note que la brochure omet.
| Trimestre | Sous-couloir | Bâti / terrain | Titre | Prix | $/m² | Note éditoriale |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q2 2026 | Pantai Berawa | 240 / 420 m² | Leasehold 26 ans · clause d’extension | $612k | $2,550 | PBG conforme ; jeu plateformes 2025 réconcilié propre |
| Q2 2026 | Mid-Berawa | 200 / 340 m² | Leasehold 24 ans | $485k | $2,425 | Loué longue durée ; 9 % brut réel |
| Q1 2026 | Pantai Berawa | 310 / 460 m² | Hak Milik via PMA–HGB | $895k | $2,887 | Leaseback opérateur branded ; année 1 garantie |
| Q1 2026 | Tibubeneng edge | 190 / 310 m² | Leasehold 23 ans | $390k | $2,053 | Ambiguïté K1 divulguée ; vendu sous demande |
| Q4 2025 | Mid-Berawa | 260 / 400 m² | Leasehold 28 ans · clause d’extension | $575k | $2,212 | Reprice après épaule de saison lente |
| Q4 2025 | Munggu border | 220 / 380 m² | Leasehold 30 ans | $430k | $1,955 | Portefeuille longue durée ; portion financement vendeur |
- Taille
- 240 / 420 m²
- Titre
- Leasehold 26 ans · clause d’extension
- $/m²
- $2,550
PBG conforme ; jeu plateformes 2025 réconcilié propre
- Taille
- 200 / 340 m²
- Titre
- Leasehold 24 ans
- $/m²
- $2,425
Loué longue durée ; 9 % brut réel
- Taille
- 310 / 460 m²
- Titre
- Hak Milik via PMA–HGB
- $/m²
- $2,887
Leaseback opérateur branded ; année 1 garantie
- Taille
- 190 / 310 m²
- Titre
- Leasehold 23 ans
- $/m²
- $2,053
Ambiguïté K1 divulguée ; vendu sous demande
- Taille
- 260 / 400 m²
- Titre
- Leasehold 28 ans · clause d’extension
- $/m²
- $2,212
Reprice après épaule de saison lente
- Taille
- 220 / 380 m²
- Titre
- Leasehold 30 ans
- $/m²
- $1,955
Portefeuille longue durée ; portion financement vendeur
6 transactions sur les 19 lues par le bureau ce trimestre dans ce sous-corridor. La prime de Berawa se lit contre le cadre plus large du corridor Canggu.
La lecture des licences
Paysage réglementaire
Le zonage à Berawa se concentre en sous-zones K2 et K3 dans le cœur Pantai Berawa et la ceinture mid-Berawa, qui autorisent la location courte durée sous licence Pondok Wisata. La frange nord Tibubeneng et certains lots de la limite Munggu basculent en K1 (résidentiel pur) – le bureau vérifie la sous-zone avant tout rendement sur chaque annonce Berawa.
La voie de licence passe par le bureau des permis de la régence et suit le calendrier Canggu – six à neuf mois typiques de délai d'obtention, plus long si le bien déclenche une revue de recul côtier. L'inventaire qui détient déjà un PBG et une licence d'exploitation se reprice à la hausse ; cette attente est désormais une ligne quantifiable dans le sous-jacent de l'acheteur.
Le mix de titres dans l'inventaire Berawa pertinent pour étrangers penche davantage vers le leasehold que la moyenne Canggu – environ 70 % en leasehold (termes 25–30 ans), 25 % via structures PMA–HGB, 5 % en freehold direct. La voie PMA est plus courante au-delà de 700 k$ lorsque l'acheteur prévoit une exploitation multi-villas.
Direction récente : la vague d'application de 2025 a moins frappé Berawa qu'Echo Beach et les franges Tibubeneng, parce que la concentration K3 à Pantai Berawa est structurellement conforme. L'acheteur qui lit la sous-zone correctement obtient un corridor où le risque de licence est matériellement plus faible que la moyenne Canggu. Voir le cadre des zones les plus sûres pour la pondération du bureau.
Sur le terrain
Réalité opérationnelle
Les mandats de gestion à Berawa s'établissent à 17–22 % du chiffre d'affaires pour les opérateurs établis ayant une discipline de réconciliation, légèrement plus serré que la fourchette Canggu globale parce que le vivier d'opérateurs est mature. Le travail de réconciliation du bureau trouve régulièrement que les mandats Berawa les moins chers excluent la chimie de piscine et le jardin – le même écart de lignes qui déplace discrètement le rendement net de deux à trois points à l'échelle de l'île.
La saisonnalité est modérée. Le pic court de juin à août et de décembre à début janvier ; l'épaule est plus courte que celle de Canggu parce que le calendrier des beach-clubs soutient le corridor jusqu'en septembre et début novembre. Février reste le mois impardonnable.
Le mix de canaux penche vers Airbnb (~55 %) et Booking.com (~30 %) pour la tranche villa, avec une infrastructure de réservation directe plus développée que dans le Canggu élargi – la plupart des villas Berawa gérées atteignent désormais 30 %+ de part directe dès la deuxième année.
Infrastructure : l'eau du réseau est fiable sur le cœur Pantai Berawa ; la frange Tibubeneng et la limite Munggu dépendent davantage de cuves d'appoint. L'électricité est stable. La contrainte bloquante à Berawa est le trafic vers la zone beach-club au pic – ce qui valide à la fois le pricing du corridor et plafonne la portée pratique d'un gestionnaire sur site.
La vérité que la brochure omet
3 risques que nous intégrons.
Compression de la tranche premium
Le pricing premium conforme de Berawa a fixé le plancher de la fourchette de rendement 2026 du corridor. Si la tranche conforme du Canggu élargi referme l’écart d’ici la fin de l’année – et la lecture transactionnelle du bureau suggère que c’est possible – la prime ADR de Berawa se resserre, pas la fourchette d’entrée.
Pourquoi nous publions tout de même sur Berawa: le pipeline d’offre 2027 hors Berawa est le plus bas en cinq ans, donc même un pricing premium comprimé tient.
Concentration beach-club
Une part significative de la thèse ADR de Berawa repose sur trois ancres beach-club à distance de marche. Toute disruption opérationnelle du cluster d’ancres – licences, changement de gestion ou évolution réglementaire des horaires de soirée – repricerait le corridor plus vite que des changements d’offre ne le feraient.
Pourquoi nous publions tout de même sur Berawa: les opérateurs d’ancres détiennent des baux longue durée stables et le bureau lit la direction réglementaire trimestriellement via le cycle régence.
Application du recul côtier
L’attention provinciale sur l’application du recul de la ligne côtière s’est concentrée sur la portion Berawa en 2025. Les lots dans la ligne de recul sont inconstructibles pour de nouveaux produits STR – et revendre une structure existante sur un lot signalé en recul est matériellement plus difficile.
Pourquoi nous publions tout de même sur Berawa: la ligne de recul est vérifiable avant achat ; le bureau lit le relevé de lot contre la réglementation avant toute lecture Berawa.
Offre éditoriale · BERAWA
Envoyez une annonce précise pour Berawa. La rédaction la lira.
Nous lisons le certificat avant la brochure, réconcilions douze mois de données de plateforme et renvoyons une note éditoriale écrite sous quarante-huit heures. Pas de séquence de relance. Pas de liste de diffusion. Pas de transfert à un courtier sans votre demande.
Lecture éditoriale. Sans frais. Pas un appel commercial. Nous divulguons toute relation d’apport dans le corps de l’article, jamais dans le dossier.
Le lire face à ses voisins
Où Berawa se situe dans le champ.
Les questions que reçoit la rédaction
Berawa, posé directement.
Combien coûte une villa à Berawa en 2026 ?
Les prix des villas à Berawa en 2026 vont typiquement de 400 000 $ pour les leaseholds entrée de gamme 1–2 chambres à plus de 2 000 000 $ pour les biens premium. Les transactions mid-tier se regroupent autour de 900 000 $. La fourchette $/m² est de 4 000–6 500 $ selon la position du lot, la qualité de construction et la durée restante du bail.
Quel rendement locatif génère un bien à Berawa ?
Le produit STR géré à Berawa délivre typiquement 8–12 % de rendement brut et 5–8 % net après commission OTA (15–20 %), honoraires du gestionnaire (15–22 % du chiffre net), retenue PPh Final 10 %, réserve CapEx (8–10 % du brut), assurance et coûts d’exploitation. Le rendement net suppose une gestion professionnelle et 60–75 % d’occupation.
Berawa est-il un bon secteur pour acheter ?
Berawa convient à un profil d’acheteur précis, pas à tous. Acheteurs orientés appréciation du capital prêts à payer une prime pour du produit STR locatif éprouvé. Propriétaires sensibles à la marque qui veulent la stack beach-club + lifestyle intégrée. Ce n’est pas le bon corridor pour les acheteurs attendant l’économie exacte du cœur Canggu ou pour ceux qui priorisent le rendement STR le plus élevé. Lisez le guide Canggu en parallèle pour le cadrage structurel.
Quels sont les principaux risques à Berawa ?
Le rendement s’est comprimé d’environ 200 points de base par rapport au pic 2020–2022 à mesure que l’offre a rattrapé la demande. Le positionnement premium est sensible au benchmarking contre Uluwatu et les concurrents émergents de Phuket. L’érosion côtière sur certaines portions du littoral Berawa a fait l’objet d’attention réglementaire provinciale. Passez toujours la checklist en sept points pré-dépôt sur la page diligence avant tout versement, quel que soit le corridor.
Acheter à Berawa ou à Canggu ?
Achetez à Berawa si la décote vs Canggu (typiquement 10–30 % sur produit équivalent) compense les écarts en profondeur d’opérateurs, liquidité de revente et maturité du corridor. Achetez à Canggu si vous voulez la sortie la plus liquide, la plus riche en opérateurs. La décision est fonction de l’horizon de détention et de l’appétence au risque, pas une réponse binaire.
La trace éditoriale
Lectures connexes
Cette lecture de lagen est mise à jour chaque trimestre. Dernière révision : 13 juin 2026. Prochaine révision prévue : 13 septembre 2026. Toute décision de licence importante ou tout déplacement matériel des données de transaction déclenche une mise à jour intermédiaire. Comment nous mettons à jour les articles →