Canggu, après la remise à zéro des licences.

Trois raisons structurelles. D’abord, les locations courte durée en format villa dominent le corridor – les villas captent un ADR de 30 à 50 pour cent supérieur à celui du produit condo équivalent, parce que la clientèle paie une prime pour la piscine privée, la cuisine équipée et la configuration multi-chambres. Ensuite, la base de visiteurs est globalement diversifiée et étalée toute l’année – hiver australien, été européen, saisons épaule nord-américaines, plus une base de plus de 50 000 nomades digitaux, ce qui limite la compression saisonnière. Enfin, les tarifs à la nuitée ont tenu des niveaux premium pendant tout le cycle 2024–2026 sans correction majeure. Les villas de qualité investisseur à Berawa et Echo Beach, sous gestion compétente, rendent régulièrement 10 à 15 pour cent bruts et 6 à 10 pour cent nets après honoraires opérateur, PPh Final et commissions OTA.

L’entrée réaliste est d’environ 250 000 $ pour une petite villa 1 à 2 chambres dans les sous-zones extérieures (Babakan, limite Pererenan, Tibubeneng lointain). Les villas 2 à 3 chambres de qualité investisseur avec piscine privée à Berawa ou Echo Beach démarrent autour de 350 000 $ et atteignent 550 000 $ pour le produit en zonage prime. Les villas beachfront et les villas 3 chambres premium au zonage clair dépassent 700 000 $ et entrent dans la tranche basse à 1 M$. Sous 250 000 $ à Canggu, le bien présente typiquement un zonage compromis, une piscine partagée ou un éloignement de la demande locative du corridor – les rendements en souffrent et la liquidité de sortie se rétrécit. Ajoutez 8 à 12 pour cent au-dessus du prix affiché pour la taxe de transfert BPHTB (5 pour cent), les honoraires de notaris et la due diligence.

Oui, mais uniquement pour les biens correctement zonés et licenciés. La vague d’application 2025 a ciblé les locations courte durée non licenciées dans des villas en zone résidentielle – le bureau du tourisme de la régence de Badung a documenté plus de 400 biens recevant des ordres de cessation ou des avis de démolition entre le T2 et le T4 2025. C’est un risque que les acheteurs étrangers sous-estiment lorsqu’ils passent par des intermédiaires locaux qui sautent la vérification du zonage. Avec une due diligence appropriée (vérifier le zonage touristique Pariwisata au bureau de la régence, confirmer la possibilité d’obtenir la licence Pondok Wisata, structurer via PT PMA pour la location courte durée commerciale à l’échelle), le corridor reste hautement investissable, et la correction d’offre post-application a en réalité resserré le marché locatif en faveur des opérateurs conformes.

Berawa se classe régulièrement en tête pour le rendement ajusté du risque. La sous-zone dispose d’une infrastructure établie, des tarifs à la nuitée les plus élevés du corridor (300 à 450 $ d’ADR pour des villas 2 chambres premium), d’une base de clients internationale mature et de la meilleure liquidité de sortie sur la tranche de prix 400 000 à 700 000 $. Echo Beach et la limite Pererenan offrent un upside d’appréciation plus élevé (10 à 18 pour cent annualisé sur la fenêtre 2023–2026) avec plus de volatilité – la remise à zéro des licences en 2025 a touché ces sous-zones plus durement que Berawa. Batu Bolong et Padang Linjong sont plus proches du village historique de Canggu et conviennent aux acheteurs lifestyle avec intention locative mixte. Évitez les zones purement résidentielles (la majeure partie de Tibubeneng intérieur) pour un investissement orienté location courte durée.

Canggu et Nusa Dua résolvent des problèmes différents et conviennent à des profils d’investisseurs différents. Canggu maximise le rendement (10 à 15 pour cent bruts) mais s’accompagne d’une volatilité opérationnelle plus élevée, d’un risque réglementaire sur les licences et d’une compression saisonnière sur l’épaule. Nusa Dua optimise la préservation ajustée du risque (7 à 10 pour cent bruts, rendement réalisé plus bas mais volatilité matériellement moindre), un zonage institutionnel ITDC sans application surprise, et l’environnement de titres le plus propre de Bali. Règle d’allocation de capital : les investisseurs orientés extraction de rendement avec capacité de gestion active privilégient Canggu ; les investisseurs orientés préservation ou primo-acheteurs étrangers privilégient Nusa Dua. Voir notre comparaison Nusa Dua vs Canggu pour le cadre complet d’allocation par corridor.

Uniquement avec une licence en règle. La location courte durée commerciale à l’échelle nécessite une PT PMA, société indonésienne à capitaux étrangers, détenant une licence d’hébergement touristique Pondok Wisata délivrée par le bureau du tourisme de la régence de Badung. La constitution coûte 4 000 à 8 000 $ plus 2 000 à 4 000 $ de conformité annuelle. La location occasionnelle personnelle depuis une villa en leasehold (moins de 90 jours par an, bien unique, sans opérateur) reste une zone grise que la vague d’application 2025 a mise en lumière sans la trancher définitivement. L’environnement réglementaire post-Perda 4/2026 évolue vers une application plus stricte sur les revenus locatifs non déclarés sur l’ensemble du patrimoine étranger. Position par défaut : si vous envisagez une location commerciale, mettez en place la structure PT PMA dès l’achat et licenciez correctement le bien – le rattrapage rétroactif coûte matériellement plus cher que la mise en place initiale.