Bali Villa Exit Modelling 2026 : comment calculer des rendements réalistes sur 5 ans de détention avant l'achat

Points clés

• Le rendement de sortie détermine si une détention 5 ans à Bali est rentable. Le rendement d'entrée est une variable secondaire
• Cinq drivers gouvernent la valeur de sortie : durée de bail restante, rendement opérateur-réel, maturité du corridor, profondeur du pool d'acheteurs, exposition IDR
• Falaise de l'année 25 : une villa avec 22 ans restants se traite 25–30 % en dessous de la même villa avec 28 ans restants
• La profondeur du pool d'acheteurs se rétrécit fortement au-dessus de $750k. Calibrez-vous sur la cohorte de sortie que vous pouvez réalistement atteindre
• TRI réaliste 5 ans : Canggu 7–12 %, trophée Uluwatu 5–9 %, Sanur 4–7 %, Berawa/Pererenan 8–13 %

Ceci est le cadre du bureau éditorial Bali Villa Select pour modéliser des rendements de sortie réalistes sur une villa leasehold à Bali – l'étape analytique que la plupart des acquéreurs étrangers sautent et que le bureau voit faire échouer plus de deals que toute autre omission isolée.

Le schéma : un investisseur étranger lit une brochure promoteur annonçant 12–16 pour cent de ROI annuel, modélise soigneusement le côté locatif, s'ancre sur ce chiffre et signe sans jamais projeter ce que le bien vaut réellement à la sortie. Cinq ans plus tard, le TRI réalisé est la moitié de ce qui était projeté, et la variable manquante était toujours la même – la modélisation de sortie que personne autour de la table du deal n'était incité à faire honnêtement.

Les courtiers qui vendent la villa ne modélisent pas la sortie. Ils ne le peuvent pas – ils sont payés sur l'entrée, pas sur la sortie. Les promoteurs ne modélisent pas la sortie. Ils sont payés sur la vente initiale et ont tourné la page dès l'année trois. L'avocat signe l'AJB Hak Sewa, pas le contrat de revente cinq ans plus tard. Ce qui ne laisse que l'acquéreur – et l'acquéreur n'a typiquement ni le cadre ni les comparables pour modéliser la sortie de manière crédible sans aide.

Ce guide fournit ce cadre. Le coût de le faire tourner est un après-midi de travail. Le coût de le sauter, sur un leasehold balinais d'un demi-million de dollars, est typiquement de 200 mille dollars ou plus en réalité de sortie sous-modélisée.

Les cinq drivers de la valeur de sortie d'une villa à Bali

Cinq variables se composent à travers le cycle de détention pour déterminer ce que le bien vaut réellement à la sortie. Modéliser chacune est le cadre.

Driver 1 – Durée de leasehold restante à la sortie

La plus grande variable isolée de la valeur de sortie d'une villa à Bali est la durée de leasehold restante à la date de revente. Les acheteurs paient matériellement moins pour un bien à tenure plus courte parce que leur propre fenêtre de cash-flow restante et leur calendrier de sortie se compressent tous deux.

Les données de pricing du secteur que le bureau suit à travers les transactions 2024–2026 montrent une relation prix-par-année-de-tenure approximativement linéaire entre 30 et 22 ans restants, puis une accélération non linéaire en dessous de 22 ans. Les implications :

• Une villa avec 28 ans restants se traite proche du benchmark corridor par mètre carré.
• La même villa avec 22 ans restants se traite à environ 25–30 pour cent de décote.
• La même villa avec 15 ans restants se traite à 50–60 pour cent du benchmark 30 ans équivalent – plus proche du résiduel de coût de construction sous-jacent que d'un véritable actif immobilier.
• En dessous de 10 ans restants, le marché de revente est essentiellement utilisateur final uniquement et le pricing s'effondre à la valeur d'usage.

Ce que cela signifie pour vos maths de sortie : si vous achetez sur un leasehold 30 ans, détenez 5 ans et vendez à l'année 5, vous vendez avec 25 ans restants. Cela se situe dans la bande acceptable. Si vous détenez la même villa 10 ans et vendez à l'année 10, vous vendez avec 20 ans restants – dans la zone de décroissance précoce.

Le cadre : modélisez votre année de sortie projetée face à la durée restante qui sera sur le titre à cette sortie. La défense la plus propre est d'acheter avec un terme initial plus long (40–50 ans) afin que plusieurs fenêtres de sortie restent à l'intérieur de la bande sûre.

Driver 2 – Track record de rendement opérateur-réel

La seconde variable est le rendement que le bien délivre réellement à travers le cycle de détention – pas ce que le promoteur projetait à l'achat. Les acheteurs à la revente en 2026 exigent de plus en plus de voir le P&L réel de la période d'exploitation, pas les projections pro-forma.

Ce que la modélisation de sortie crédible présume : 60–70 pour cent du rendement base-case du promoteur en années 1–3 (le temps que le bien trouve son rythme opérateur), 70–80 pour cent en années 4–7 (stabilisé), en déclin de 5–10 pour cent par an au-delà de l'année 7 à mesure que le corridor mûrit et que l'offre atterrit.

La raison du déclin des rendements à travers le cycle de détention n'est pas la dégradation opérationnelle – c'est la maturation du corridor. L'offre nouvelle atterrit. Le plafond d'ADR se compresse. Le rendement de 14 pour cent qui était atteignable en 2024 à Canggu est structurellement plus bas en 2027 à Canggu parce que l'offre a absorbé le pic de demande.

Ce que l'équipe de diligence côté acheteur regarde à la revente : 24 mois de relevés bancaires avec revenu locatif clairement réconcilié, exports channel-manager OTA montrant la vélocité de réservation et l'ADR par trimestre, documentation de licence Pondok Wisata, et tout P&L côté opérateur divulgué par la société de gestion. Si vous ne pouvez pas produire cela à la vente, votre pool d'acheteurs se rétrécit et votre prix chute de 8–15 pour cent.

Driver 3 – Maturité du corridor vs phase de croissance

Différents corridors balinais sortent à différents cap rates parce que les pools d'acheteurs et les trajectoires de rendement divergent. Le bureau les segmente en trois phases :

Sortie en corridor mature (Seminyak, Canggu établi, Sanur) : les acheteurs sous-jacent sur des hypothèses de cash-flow stabilisé. Le cap rate de revente se compresse à 7–9 pour cent sur le rendement net. Les multiples de sortie sur le bien sont de 12–14x le revenu annuel net. Le compromis : prévisible, mais contribution limitée d'appréciation du capital au rendement total.

Sortie en corridor de croissance fin de cycle (Berawa, Pererenan, Bukit Bingin, Bukit Pandawa) : les acheteurs sous-jacent encore sur de l'optionalité de croissance. Le cap rate de revente se situe à 9–11 pour cent sur le rendement net. Multiples de sortie 10–12x. La contribution d'appréciation du capital reste matérielle si la thèse de croissance du corridor est intacte à la sortie.

Sortie en corridor émergent (Cemagi, Seseh, frontière Tabanan, périphérie lointaine du Bukit) : les acheteurs sont eux-mêmes des spéculateurs sur la prochaine étape de croissance du corridor. Cap rate de revente 11–14 pour cent. Multiples de sortie 8–10x. L'appréciation du capital peut dominer le rendement total – ou s'inverser totalement si la thèse de croissance du corridor casse pendant votre détention.

Alignez la phase du corridor sur votre horizon de détention. Les détentions courtes (3–5 ans) favorisent les sorties en corridor mature où le pricing est prévisible. Les détentions longues (7–10 ans) favorisent les corridors de fin de cycle et émergents où la piste d'appréciation est plus longue.

Driver 4 – Profondeur du pool d'acheteurs à la tranche de prix de sortie

La quatrième variable est la taille du pool d'acheteurs dans lequel vous pouvez réalistement vendre à votre prix de sortie projeté.

L'implication : si votre thèse de détention pousse le prix de sortie dans la tranche trophée à $1.5M+, votre fenêtre de liquidité est matériellement compressée. Le corridor et l'annonce doivent être best-in-class pour rivaliser dans ce marché fin. La plupart des échecs de modélisation de sortie que le bureau voit se situent dans la tranche $1M–$2M où les acheteurs présument une liquidité qui n'existe pas.

Driver 5 – Exposition devise IDR à travers la détention

La cinquième variable est la devise. Une détention 5 ans expose l'acquéreur étranger à tout ce qui arrive à l'IDR/USD ou IDR/EUR sur cette période. À travers 2020–2026 l'IDR s'est déprécié d'environ 8–14 pour cent face au USD ; face à l'EUR le mouvement a été plus petit mais toujours matériel.

Le cadre : quand vous convertissez le revenu locatif hors d'Indonésie, vous absorbez cette dépréciation en temps réel. Quand vous convertissez le produit de vente à la sortie, vous absorbez le mouvement cumulé. Une villa qui a rendu 9 pour cent libellé en IDR peut n'avoir rendu que 7 pour cent en USD sur la même détention si la roupie s'est affaiblie de 2 pour cent annualisé.

Les options de couverture pour les acquéreurs étrangers sont limitées. La plupart des travaux de modélisation de sortie crédibles modélisent le bien en IDR pour les besoins opérationnels, puis appliquent un stress test à 3 pour cent et 6 pour cent d'affaiblissement IDR annuel pour encadrer le résultat équivalent USD réaliste.

La courbe de décroissance du bail à l'année 25

Spécifiquement sur la variable de tenure leasehold : la courbe de décroissance n'est pas linéaire. Elle s'accélère après l'année 20 et devient sévère sous l'année 15.

La mécanique : un acheteur à la revente en 2026 évaluant un bien avec 25 ans restants sous-jacent sa propre détention de 5–8 ans à l'intérieur de cette enveloppe et se demande si le terme résiduel à sa sortie est encore vendable. Si vos 25 ans tombent à ses 17–20 ans à sa sortie, les maths tiennent encore. Si votre durée restante place sa sortie à 13–15 ans, il achète lui-même dans la zone de falaise et décote agressivement.

Une implication pratique : la structure leasehold 30 ans qui était standard à Bali à travers les années 2010 paraît de plus en plus trop courte pour les acquéreurs étrangers cash-flow en 2026. Le marché bascule vers des structures à terme initial 40 et 50 ans (et les structures d'extension contractuelle 26+26 / 25+15 que le bureau voit sur les projets Bukit les plus récents) précisément parce qu'elles fournissent plusieurs fenêtres de sortie avant que le risque de falaise ne domine.

Si vous considérez encore un achat leasehold 25 ou 30 ans : modélisez la sortie à l'année 5 explicitement. Si les maths de sortie montrent que vous vendriez avec 20-22 ans restants, c'est la borne supérieure de la bande acceptable. Tout ce qui est plus serré et la structure ne justifie pas l'entrée.

Exemple chiffré 1 – Villa 2 chambres Canggu, achat $400k, détention 5 ans

Un acquéreur achète une villa Canggu 2 chambres à $400,000 sur un leasehold 30 ans en 2026. Présumé à l'entrée : base-case promoteur 14 pour cent de rendement brut, 11 pour cent net.

Modèle de sortie année par année :

Année 1 : rendement brut réel 9,5 pour cent (l'opérateur trouve son rythme). Net 6,5 pour cent après frais opérateur, OTA, entretien, PPh. Cash net $26,000.

Année 2 : brut réel 11 pour cent. Net 8 pour cent. Cash net $32,000.

Année 3 : brut réel 12 pour cent. Net 9 pour cent. Cash net $36,000.

Année 4 : brut réel 12 pour cent (stabilisé). Net 9 pour cent. Cash net $36,000.

Année 5 : brut réel 11 pour cent (légère maturation du corridor). Net 8 pour cent. Cash net $32,000.

Cumul locatif net 5 ans : $162,000.

Sortie à l'année 5 : villa vendue avec 25 ans restants sur le bail. Benchmark de pricing corridor en 2031 (projeté depuis la trajectoire actuelle) : $4,200/m² pour la surface construite. 110 m² construits = $462,000 brut. Ajusté pour la tenure (25 ans restants est au benchmark corridor, pas de décote) : $462,000. Coûts de transaction à la sortie (courtier 3 pour cent + impôt sur plus-value + transfert) : $35,000. Produit net de sortie : $427,000.

Rendement total 5 ans : $162,000 locatif + $27,000 appréciation du capital = $189,000 sur $400,000 d'entrée = 47 pour cent total. TRI annualisé : approximativement 8 pour cent (en termes IDR ; équivalent USD à 3 pour cent d'affaiblissement IDR : ~5–6 pour cent).

C'est le cas réaliste. Notez que le base-case promoteur de 14 pour cent de ROI annuel projetait $280,000 sur 5 ans sur le locatif seul – face aux $162,000 réels que le bureau modélise. L'écart est opérateur-réel face à sponsor-projeté et il est structurel, pas exceptionnel.

Exemple chiffré 2 – Trophée clifftop Uluwatu, achat $1.5M, détention 7 ans

Un acquéreur achète une villa clifftop Uluwatu 4 chambres à $1,500,000 sur un leasehold 40 ans en 2026. Présumé à l'entrée : base-case promoteur 10 pour cent de rendement brut, 7 pour cent net.

Le trophée clifftop a des dynamiques différentes. Le rendement est plus bas parce que le bien est acheté en partie comme actif lifestyle. L'appréciation du capital contribue davantage au rendement total parce que l'inventaire clifftop est structurellement rare.

Cumul locatif net 7 ans (modélisé à 5 pour cent net moyen en raison du stack de coûts opérationnels clifftop) : approximativement $525,000.

Sortie à l'année 7 : villa vendue avec 33 ans restants sur le bail (40 moins 7). Pricing corridor en 2033 (trophée clifftop projeté à apprécier 4–6 pour cent annualisé à travers le cycle) : $1,850,000 brut. Coûts de transaction $135,000. Produit net de sortie $1,715,000.

Rendement total 7 ans : $525,000 locatif + $215,000 appréciation du capital = $740,000 sur $1,500,000 = 49 pour cent total. TRI annualisé approximativement 6 pour cent IDR. Équivalent USD à 3 pour cent d'affaiblissement IDR : ~3–4 pour cent.

Les maths du trophée clifftop sont plus difficiles. Le pool d'acheteurs à $1.85M est plus fin qu'à $462k. Délai de vente médian réaliste à la sortie : 240–365 jours. Si l'acquéreur a besoin d'une sortie plus rapide, le prix chute de 8–15 pour cent. C'est le compromis structurel de la tranche trophée – meilleur lifestyle, stress plus faible, liquidité de sortie plus faible.

Exemple chiffré 3 – Tranche stabilité Sanur, entrée $300k, détention 4 ans

Un acquéreur achète une villa Sanur 2 chambres à $300,000 sur un leasehold 28 ans en 2026. Présumé à l'entrée : base-case promoteur 8 pour cent de rendement brut, 5 pour cent net (le rendement structurellement plus bas de Sanur, contre une variance structurellement plus basse).

Cumul locatif net 4 ans (modélisé à 4,5 pour cent net moyen) : approximativement $54,000.

Sortie à l'année 4 : villa vendue avec 24 ans restants. Appréciation Sanur à travers la détention modélisée à 2–3 pour cent annualisé (corridor de stabilité mature). Prix de sortie $325,000. Coûts de transaction $25,000. Produit net de sortie $300,000.

Rendement total 4 ans : $54,000 locatif + $0 net en capital (produit = entrée après coûts) = $54,000 sur $300,000 = 18 pour cent total. TRI annualisé approximativement 4 pour cent IDR. Équivalent USD à 3 pour cent d'affaiblissement IDR : ~1–2 pour cent.

Les maths Sanur illustrent pourquoi la tranche stabilité n'est pas un jeu de rendement. C'est un jeu lifestyle-plus-préservation-du-capital avec cash-flow prévisible. L'acquéreur qui a besoin de 10 pour cent+ de TRI est dans le mauvais corridor.

La fenêtre de timing de sortie

À quel moment du cycle de détention devriez-vous réellement vendre ? La réponse structurelle est les années 4 à 8 depuis l'achat, ajustée aux signaux de cycle du corridor.

En dessous de l'année 4 : la friction de transaction (notaire côté achat, courtier côté vente, plus-value, taxe de transfert) excède typiquement l'appréciation. Le résultat net est une perte face à la simple détention.

Année 4–8 : fenêtre d'optionalité maximale. Le revenu locatif s'est accumulé. La tenure de bail reste dans la zone sûre. L'appréciation du capital a eu le temps de se matérialiser. La profondeur du pool d'acheteurs ne s'est pas encore compressée matériellement.

Au-delà de l'année 8 : la décroissance du bail commence à s'accélérer. Le rendement s'amollit typiquement à mesure que le corridor mûrit. L'appréciation du capital s'aplatit.

À l'intérieur de la fenêtre 4–8 ans, l'ajustement au cycle compte. Vendez dans la demande de pic de fin de cycle, pas dans le ramollissement de début de cycle :

• Signaux de fin de cycle (bon moment pour vendre) : l'ADR a grimpé 15 pour cent+ sur les 18 derniers mois, l'absorption de l'offre nouvelle se resserre, la vélocité d'enquêtes courtiers monte, les annonces comparables se vendent dans les 90 jours du prix demandé.
• Signaux de ramollissement de début de cycle (ne pas vendre, détenir ou attendre) : ADR plat à en déclin sur 18 mois, offre nouvelle atterrit visiblement, annonces comparables sur le marché 180+ jours, vélocité courtier en chute.

Le bureau lit ces signaux à travers la rétrospective trimestrielle de marché Bali et chaque mise à jour trimestrielle de guide par zone.

Erreurs courantes de modélisation de sortie

Cinq erreurs que le bureau voit le plus souvent :

1. S'ancrer sur le rendement base-case promoteur. Utilisez l'opérateur-réel ou stress-testez face à 60–70 pour cent du base case.
2. Présumer une décroissance linéaire de la valeur leasehold. Elle s'accélère sous 22 ans restants et devient sévère sous 15 ans.
3. Sous-estimer les coûts de transaction à la sortie. Réaliste 6–9 pour cent de la valeur de vente quand vous incluez courtier, taxes, transfert, friction de rapatriement.
4. Acheter dans une tranche de prix au-dessus du pool d'acheteurs réaliste. $1.5M+ dans des corridors non trophée ne sortira pas au prix projeté dans les 12 mois.
5. Ignorer l'exposition IDR. Un rendement 9 pour cent libellé en IDR à 4 pour cent de dépréciation IDR est un rendement 5 pour cent USD – modélisez les deux devises.

La checklist de sortie en 10 questions avant l'achat

Avant de signer tout achat leasehold à Bali :

1. Quelle est la durée de bail restante à mon année de sortie projetée ? Est-elle au-dessus de 22 ans ?
2. Le corridor a-t-il des données de trajectoire de pricing sur 5 ans crédibles que le bureau peut me montrer, ou est-ce de la pure projection ?
3. Quel est le benchmark de rendement opérateur-réel pour le corridor, et quelle décote au base-case promoteur est réaliste ?
4. Quelle cohorte d'acheteurs achèterait réellement ceci à la sortie, et quel est le délai de vente médian réaliste au prix de sortie projeté ?
5. Ai-je fait tourner le stress test d'exposition IDR à 3 pour cent et 6 pour cent de dépréciation annuelle ?
6. Quels sont les coûts de transaction réalistes à la sortie, y compris courtier, taxes, transfert, rapatriement ?
7. Les données de cycle du corridor suggèrent-elles que mon année de sortie tombe dans le pic de fin de cycle ou le ramollissement de début de cycle ?
8. Si je dois vendre plus vite que la fenêtre médiane, quelle est la décote de prix requise ?
9. Mon TRI total modélisé (locatif + appréciation, net de coûts et de devise) justifie-t-il le verrouillage du capital face à des alternatives ?
10. Ai-je recoupé toutes les hypothèses avec le bureau ou un conseiller indépendant accrédité, pas le courtier qui me vend le deal ?

Renvois

• Guide PMA vs Leasehold – cadre structurel de propriété
• Playbook de migration nominee vers PT PMA – cadre de restructuration Perda 4/2026
• Guide d'investissement immobilier Canggu – lecture corridor pour l'exemple chiffré 1
• Guide d'investissement immobilier Uluwatu – lecture corridor pour l'exemple chiffré 2
• Guide d'investissement immobilier Sanur – lecture corridor pour l'exemple chiffré 3
• Meilleurs quartiers où acheter à Bali – cadre inter-corridors

Méthodologie et sources

Ce cadre s'appuie sur le cadre de tenure leasehold du Ministère indonésien des Affaires agraires (ATR/BPN), les données de demande par corridor du Bali Tourism Board, les agrégats de rendement Indonésie du Global Property Guide, et l'ensemble de transactions suivi par le bureau éditorial à travers 2024–2026 (148 transactions de revente vérifiées à travers les quatre corridors d'investisseurs classiques de Bali). Dernière validation 2026-06-20. Méthodologie complète à /methodology.

Ceci est un cadre structurel, pas un conseil d'investissement. Les décisions spécifiques de modélisation de sortie sur un bien réel doivent être prises avec un conseiller acheteur accrédité, un spécialiste fiscal indonésien et un notaire PPAT familier du corridor.