Badung · Péninsule du Bukit
Uluwatu, l'histoire de prix des falaises.
La géographie la plus rare de l'île – les lots en bordure de falaise face à l'océan Indien – porte la courbe d'appréciation la plus forte de Bali. Les rendements sont en retrait de Canggu, la volatilité est plus faible et l'environnement des titres est plus propre. Nous lisons quelle prime de falaise une villa gagne réellement.
Bande d’entrée
$450k–$1.2M
villa unique, 240–420 m² construits
Prix / m²
$2,200–$4,800
surface construite, tranche premium falaise
Rendement brut
6–9%
avant frais, occupation 60–78 %
Rendement net (est.)
4–7%
après gestionnaire + utilités + impôts
Plage ADR
$320–$650
plafond ADR premium, occupation plus faible
Profil de risque
Moyen-bas · tiré par l'appréciation, environnement des titres plus propre
Sources : BPS · BKPM · relevés de plateformes · vérification éditoriale. Méthodologie → · Cité par →
Le qualificateur
Si Uluwatu est votre couloir.
Pour les investisseurs qui
Uluwatu récompense
- sous-jacentent l'appréciation du capital sur 5 à 10 ans et acceptent des rendements en dessous de la fourchette de Canggu
- achètent du produit tiré par la vue, où le bord de falaise est l'actif, pas la villa elle-même
- valorisent la clarté du titre et la prévisibilité du zonage plutôt que la maximisation du rendement affiché
- traitent la liquidité de revente à la tranche premium comme une hypothèse de thèse, pas une garantie
Pas pour les investisseurs qui
Uluwatu sanctionne
- ont besoin d'un rendement brut supérieur à 10 % pour faire fonctionner le sous-jacent – Uluwatu ne peut pas délivrer cela
- veulent de la marchabilité et de la densité – Uluwatu est dispersé et dépendant de la voiture
- sont mal à l'aise avec une fiabilité de l'eau qui baisse d'août à octobre
- achètent purement pour le cashflow STR et n'ont aucun appétit pour le verrouillage d'appréciation
La micro-carte
Sous-couloirs de Uluwatu.
Sous un même nom se cachent des sous-marchés qui divergent par le prix, la qualité de l’offre et le profil de risque.
Premium bord de falaise
Uluwatu clifftop
La bande étroite de lots face à la falaise entre le temple d'Uluwatu et Padang Padang. Pricing tiré par la rareté, la courbe d'appréciation la plus forte de Bali, et le jeu de titres ici figure parmi les plus propres de l'île.
Premium surf
Bingin
Cœur falaise ancré sur le surf. L'ADR premium tient parce que la fenêtre de houle attire une clientèle internationale à fort budget. Lots plus petits, offre plus dense qu'Uluwatu proprement dit.
Rareté cinématographique
Padang Padang
Inventaire limité, pricing tiré par la vue. C'est là que le bureau voit la plus forte variance entre des annonces d'apparence similaire – l'angle spécifique du lot face à la falaise fait l'essentiel du pricing.
Remise intérieure
Pecatu interior
À l'écart du bord de falaise, où le terrain est abondant et les prix d'entrée chutent fortement. Villas lifestyle plutôt que produit de rendement STR ; la frange intérieure est l'endroit où l'histoire du Bukit passe de l'appréciation au mixed-use.
Comparables récents
Ce qui s’est vraiment vendu.
Transactions anonymisées que la rédaction a lues ce trimestre. La structure compte : durée, taille, et la note que la brochure omet.
| Trimestre | Sous-couloir | Bâti / terrain | Titre | Prix | $/m² | Note éditoriale |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q2 2026 | Uluwatu clifftop | 320 / 580 m² | Leasehold 28 ans · clause d'extension | $985k | $3,078 | Lot en front de falaise ; PBG et licence d'exploitation vérifiés |
| Q2 2026 | Bingin | 260 / 380 m² | Hak Milik via PMA–HGB | $745k | $2,865 | Leaseback opérateur branded ; rendement garanti an 1 |
| Q1 2026 | Padang Padang | 300 / 500 m² | Leasehold 26 ans | $1.05M | $3,500 | Angle de falaise à vue limitée ; vendu au prix demandé après refus par l'acheteur précédent |
| Q1 2026 | Pecatu interior | 280 / 600 m² | Leasehold 30 ans | $485k | $1,732 | Compound lifestyle ; acheteur portefeuille longue durée |
| Q4 2025 | Uluwatu clifftop | 380 / 720 m² | Hak Milik via PMA–HGB | $1.42M | $3,737 | Trophée bord de falaise ; détenu 18 mois par l'acheteur précédent sans croissance du tarif |
| Q4 2025 | Bingin | 220 / 360 m² | Leasehold 24 ans | $620k | $2,818 | Bail court repricé 9 % avant la vente |
- Taille
- 320 / 580 m²
- Titre
- Leasehold 28 ans · clause d'extension
- $/m²
- $3,078
Lot en front de falaise ; PBG et licence d'exploitation vérifiés
- Taille
- 260 / 380 m²
- Titre
- Hak Milik via PMA–HGB
- $/m²
- $2,865
Leaseback opérateur branded ; rendement garanti an 1
- Taille
- 300 / 500 m²
- Titre
- Leasehold 26 ans
- $/m²
- $3,500
Angle de falaise à vue limitée ; vendu au prix demandé après refus par l'acheteur précédent
- Taille
- 280 / 600 m²
- Titre
- Leasehold 30 ans
- $/m²
- $1,732
Compound lifestyle ; acheteur portefeuille longue durée
- Taille
- 380 / 720 m²
- Titre
- Hak Milik via PMA–HGB
- $/m²
- $3,737
Trophée bord de falaise ; détenu 18 mois par l'acheteur précédent sans croissance du tarif
- Taille
- 220 / 360 m²
- Titre
- Leasehold 24 ans
- $/m²
- $2,818
Bail court repricé 9 % avant la vente
6 transactions sur les 17 lues par le bureau ce trimestre dans la tranche des falaises du Bukit. Le pricing inter-corridors se lit contre Canggu et Nusa Dua.
La lecture des licences
Paysage réglementaire
Le zonage d'Uluwatu s'inscrit dans le cadre RTRW de la péninsule du Bukit, qui autorise la location courte durée dans des sous-zones touristiques clairement définies le long du bord de falaise. La frange K1 (résidentielle pure) apparaît plus à l'intérieur ; la bande face à la falaise est structurellement conforme pour la licence STR. Le bureau vérifie la sous-zone sur chaque annonce Uluwatu, mais le taux de découverte est plus bas qu'à Canggu.
La voie de licence via la Pondok Wisata suit le parcours régence standard. L'arriéré PBG côté Bukit est plus court que le centre de Canggu – le délai typique d'obtention de permis est de 5 à 8 mois, parce que la densité d'opérateurs est plus faible et que le bureau de régence achemine les demandes Bukit via une file parallèle.
Le mix de titres penche différemment ici qu'à Canggu – environ 50 % en leasehold (termes typiques 25–30 ans, souvent avec clauses d'extension), 35 % en Hak Milik via une structure PMA–HGB, et environ 15 % en freehold direct dans la tranche premium au-dessus d'1 M$. La voie PMA est plus courante dans la tranche d'appréciation parce que la liquidité de sortie bénéficie de la structure plus propre.
Direction récente : la vague d'application de 2025 a été nettement plus légère sur le Bukit qu'à Canggu, ce qui valide la thèse de la tranche falaise comme "environnement de titres plus propre". Le bureau pondère cela plus lourdement dans le cadre des zones les plus sûres que le delta de rendement affiché – l'acheteur qui lit d'abord le risque réglementaire obtient un corridor où la conformité est le défaut, pas le travail.
Sur le terrain
Réalité opérationnelle
Les mandats de gestion immobilière sur le Bukit tournent autour de 18 à 24 % du chiffre d'affaires pour les opérateurs ayant une expérience de la tranche falaise. La minceur du vivier d'opérateurs compétents ici est réelle – le défi opérationnel du Bukit (eau, trafic vers l'aéroport, distance des fournisseurs) signifie que les mandats bon marché délivrent rarement le rendement vérifié. Le bureau a vu des opérateurs Bukit bien gérés maintenir l'occupation 4 à 6 points au-dessus de la moyenne du corridor.
La saisonnalité est le risque structurel de l'histoire du Bukit. Juillet–août et décembre–janvier portent l'année de façon fiable ; la fenêtre août–octobre est plus difficile parce que la houle de surf s'atténue et que la situation de l'eau se resserre (voir ci-dessous). Sous-jacent à 65 % d'occupation moyennée ; les decks promoteurs à 80 % pour le Bukit que le bureau a vus ne survivent pas à une lecture réconciliée sur douze mois.
Le mix de canaux sur le Bukit penche vers Airbnb dans la tranche trophée et Booking.com pour le produit mid-falaise. La part de réservation directe est plus élevée que la moyenne Canggu – plus proche de 35 % en deuxième année – parce que le profil client est plus aisé et plus orienté relation. La charge de commission plateforme (15–18 %) mord moins en termes de dollars à l'ADR plus élevé.
Les contraintes d'infrastructure définissent le Bukit. L'eau du réseau atteint la majeure partie du corridor falaise mais la pression chute fortement d'août à octobre ; la capacité de cuve d'appoint n'est pas négociable pour toute villa visant une occupation porteuse de tarif. L'électricité est stable. Le trafic vers l'aéroport Ngurah Rai ajoute 35 à 55 minutes selon le jour – une variable d'expérience client significative que la brochure remonte rarement.
La vérité que la brochure omet
3 risques que nous intégrons.
Fiabilité de l'eau août–octobre
La pression d'eau du réseau sur le corridor falaise chute matériellement dans la fenêtre de saison sèche. Les villas sans capacité de cuve d'appoint font face à des problèmes opérationnels qui affectent visiblement les avis clients et la soutenabilité de l'ADR – le type de problème qui n'apparaît pas dans un modèle de rendement statique.
Pourquoi nous publions tout de même sur Uluwatu: les villas Bukit bien dimensionnées résolvent cela par des systèmes à double cuve calibrés pour le pincement août–octobre ; le bureau vérifie la capacité de cuve avant le rendement.
Plafond de rendement plus bas vs Canggu
La fourchette de rendement brut d'Uluwatu plafonne 3 à 5 points de pourcentage en dessous de Canggu. Si votre modèle de sous-jacent a besoin d'un rendement niveau Canggu pour franchir le taux cible, Uluwatu ne peut pas le délivrer – et prétendre qu'il le peut est l'erreur la plus courante que le bureau voit dans les annonces Bukit.
Pourquoi nous publions tout de même sur Uluwatu: la tranche d'appréciation compense sur une détention de 5 à 10 ans, et le rendement ajusté de la volatilité est compétitif avec le haut de tranche de Canggu.
Liquidité de revente dans la tranche trophée
Au-dessus d'1,5 M$, le vivier d'acheteurs sur le Bukit est véritablement étroit. Le bureau a vu des villas trophée bien positionnées détenues 18 à 24 mois entre acheteurs – et le bureau en a aussi vu se vendre en quatre semaines au bon angle de falaise. La variance est le risque.
Pourquoi nous publions tout de même sur Uluwatu: le jeu de titres le plus propre et la courbe d'appréciation la plus forte compensent ; le bureau lit le lot spécifique avant de présumer toute prime de liquidité.
Offre éditoriale · ULUWATU
Envoyez une annonce précise pour Uluwatu. La rédaction la lira.
Nous lisons le certificat avant la brochure, réconcilions douze mois de données de plateforme et renvoyons une note éditoriale écrite sous quarante-huit heures. Pas de séquence de relance. Pas de liste de diffusion. Pas de transfert à un courtier sans votre demande.
Lecture éditoriale. Sans frais. Pas un appel commercial. Nous divulguons toute relation d’apport dans le corps de l’article, jamais dans le dossier.
Le lire face à ses voisins
Où Uluwatu se situe dans le champ.
Les questions que reçoit la rédaction
Uluwatu, posé directement.
Combien coûte une villa à Uluwatu en 2026 ?
Les villas à Uluwatu en 2026 vont de 350 000 $ (entrée de gamme 2 chambres intérieure) à plus de 5 M$ (luxe en bord de falaise avec vue océan directe). Sweet spot pour villas 2–3 chambres de qualité investisseur avec piscine privée : 600 000–1,2 M$. Villas premium 3–4 chambres en bord de falaise : 1,2 M$–3 M$. Résidence branded et ultra-luxe : 3 M$–15 M$+. La tranche d'entrée à l'échelle du Bukit (Bingin intérieur, Pecatu) démarre autour de 300 000 $.
Pourquoi Uluwatu est-elle plus chère que les autres zones de Bali ?
Trois raisons. Premièrement, la rareté – le terrain en bord de falaise et avec vue océan sur la péninsule du Bukit est structurellement limité. Deuxièmement, l'association de marque – Alila Uluwatu, Bulgari Resort, Six Senses, Aman Villas Sea Bukit fixent un plancher premium. Troisièmement, la combinaison rendement-prime – les villas Uluwatu combinent les seconds rendements les plus élevés de Bali (9–14 %) avec une appréciation forte, ce qui fait fonctionner l'économie par dollar même à des prix premium.
Uluwatu est-il un endroit sûr pour investir en 2026 ?
Oui pour les biens correctement zonés et licenciés. Uluwatu a une amplitude de qualité de projet plus large que Canggu, y compris certains développements de coteau non zonés ou marginalement zonés qui semblent attractifs mais manquent de licence STR appropriée. Vérifiez toujours que le bien est en zone touristique (Pariwisata), a la capacité de licence Pondok Wisata si nécessaire pour le STR, et que la durée restante du bail est suffisante pour votre horizon. Avec une due diligence appropriée, la zone est hautement investissable.
Quelle sous-zone d'Uluwatu est la meilleure pour investir ?
Bingin et Padang Padang offrent la meilleure combinaison rendement-par-dollar – volume locatif de surf-tourisme mature plus prix d'entrée mid-tier. Pecatu et Pandawa offrent un potentiel d'appréciation plus élevé avec une infrastructure plus récente. Uluwatu pur bord de falaise (Karang Boma, Pantai Suluban) est la tranche premium de détention avec une densité de rendement plus faible. Jimbaran se situe entre le Bukit et Nusa Dua, avec des rendements mid-range et un produit locatif famille-tourisme solide. Nusa Dua est techniquement séparée – voir notre guide Nusa Dua dédié.
Les étrangers peuvent-ils acheter une villa à Uluwatu ?
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain à Bali en freehold. Structures standard : leasehold (Hak Sewa, 25–30 ans extensible) ou propriété par société PT PMA avec droits fonciers HGB (jusqu'à 80 ans effectifs). La plupart des transactions Uluwatu utilisent le leasehold pour l'intention d'occupation propriétaire et la PT PMA pour les portefeuilles multi-villas ou la location courte durée licenciée commercialement. Coûts de mise en place 500–2 000 $ leasehold contre 3 000–8 000 $ PT PMA plus capital libéré.
Uluwatu vs Canggu pour l'investissement villa ?
Canggu gagne sur le rendement absolu (10–15 % vs 9–14 % Uluwatu), le volume locatif des nomades digitaux et l'infrastructure d'aménités urbaines. Uluwatu gagne sur le positionnement premium, le potentiel d'appréciation sur produit bord de falaise et l'adéquation lifestyle pour les acheteurs utilisant le bien personnellement. Canggu convient aux investisseurs extracteurs de rendement ; Uluwatu convient aux acheteurs lifestyle-plus-investissement. Voir notre comparaison Canggu vs Uluwatu pour le détail complet.
Quel est le rendement locatif réaliste pour Uluwatu ?
Villas Uluwatu gérées professionnellement avec 60 %+ d'occupation : 9–14 % bruts. Net après frais de gestion, prélèvements OTA, entretien, licence Pondok Wisata et retenue à la source indonésienne : typiquement 60 à 70 % du brut, soit 6–10 % net pour du produit activement géré. Les villas premium pur bord de falaise traitent un rendement plus bas (7–10 %) contre une appréciation du capital plus élevée et une prime lifestyle.
La trace éditoriale
Lectures connexes
Cette lecture de lagen est mise à jour chaque trimestre. Dernière révision : 13 juin 2026. Prochaine révision prévue : 13 septembre 2026. Toute décision de licence importante ou tout déplacement matériel des données de transaction déclenche une mise à jour intermédiaire. Comment nous mettons à jour les articles →