Sesetan investissement villa 2026 : Denpasar sud résidentiel

Réponse directe

Sesetan est sous-corridor Denpasar sud, à 10 minutes Sanur, 20 minutes aéroport Ngurah Rai. Caractère urbain résidentiel : densité commerciale Denpasar mature (centres commerciaux Mall Bali Galeria, Plaza Renon), hôpitaux signature (Siloam Bali, Bali Mandara), écoles internationales (Bali Island School, Sekolah Pelangi), infrastructure routière complète. Densité touristique faible (urbain non-touristique), demande primarily expat famille longue durée.

Points clés

Sesetan = sous-corridor Denpasar sud, résidentiel urbain, 10 min Sanur, 20 min aéroport.
Brut 8–11 %, net 5–7 % – ADR USD 150–280, occupation 65–72 %.
Prix entry USD 350–650k pour 3 chambres, $/m² USD 1 100–1 800.
Infrastructure urbaine mature : hôpitaux (Siloam Bali, Bali Mandara), écoles internationales (Bali Island School).
Profile cible : Cashflow + lifestyle urbain + accès Sanur/aéroport, expat famille.

Sesetan – Denpasar sud résidentiel

Rendement et marché expat

ADR USD 150–280 selon qualité villa et position, occupation 65–72 % ganzjährig avec mix STR/monthly rentals (60/40). Brut 8–11 %, net 5–7 % après stack. Demande primarily expat famille longue durée (45 %), digital nomads avec enfants Bali Island School (20 %), couples expat retraités (15 %), couples cultural tourists proximité Sanur (15 %), autres (5 %).

Prix et structure foncière

Entry USD 350–650k pour 3 chambres avec petit jardin. Mid USD 650k–1M pour 3–4 chambres famille avec piscine. $/m² USD 1 100–1 800 (urbain Denpasar). Structure foncière mixte : zones leasehold standard et zones HGB possible via PMA. Avantage Sesetan : proximité services urbains, médical, écoles internationales = défensif pour famille expat.

Profile et risques

Profile cible : Cashflow + lifestyle urbain + accès Sanur/aéroport, expat famille avec enfants Bali Island School, capital USD 350–800k, horizon 8–15 ans. Risques : (1) congestion urbaine Denpasar (traffic heures pointe), (2) pas accès plage direct, (3) Cashflow inférieur à Canggu (urbain non-touristique). Atténuation : choisir sous-zone résidentielle moins dense, vérifier proximité écoles internationales.

Questions fréquentes

Sesetan est-il un bon investissement 2026 ?

Oui pour Cashflow + lifestyle urbain + expat famille avec enfants Bali Island School. Net 5–7 %, mix STR/monthly (60/40), proximité Sanur/aéroport. Pas pour Cashflow STR max (Canggu mieux), pas pour beach lifestyle (Sanur/Canggu mieux).

Sesetan vs Sanur ?

Sesetan : urbain résidentiel Denpasar, $/m² inférieur (USD 1 100–1 800 vs Sanur 1 400–2 200), pas accès plage direct mais infrastructure urbaine complète. Sanur : beach lifestyle, infrastructure tourist mature, demande Long-Stay famille plus forte. Famille expat avec Bali Island School = Sesetan. Beach lifestyle + Long-Stay STR = Sanur.

Quel rendement à Sesetan ?

Brut 8–11 %, net 5–7 % après stack. ADR USD 150–280, occupation 65–72 % avec mix STR/monthly (60/40). Demande expat famille longue durée (45 %) améliore net via OTA réduction.

Indépendance et avertissement

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