Bali 2025 bilan année : marché immobilier et tendances

Réponse directe

2025 a été année consolidation pour Bali après explosion 2022–2024. Hausse prix mature corridors Canggu Berawa +15–18 %, Pererenan +20–22 %, Uluwatu cliff-edge +18–25 %. Émergents : Tabanan +28–35 %, Cemagi +25–30 %, Ungasan +20–25 %. Sub-corridors entry Tibubeneng/Babakan +18–22 %. Hausse modérée Sanur (+12 %), Ubud (+10 %), Nusa Dua (+8 %) reflète maturité ces marchés.

Points clés

Bali 2025 : prix +15–25 % sur corridors mature (Canggu Berawa, Pererenan), +25–35 % émergents (Tabanan, Cemagi).
Supply off-plan record : ~2 800 unités livrées 2025 dans corridor sud-ouest, sur-construction risque 2026–2027.
Demande étrangère consolidée : russes (28 %), européens (24 %), asiatiques (22 %), australiens (15 %), autres (11 %).
Rendement net moyen 2025 : 6,5–7 % (Canggu), 5,5–6 % (Uluwatu), 5,5–7 % (Sanur/Ubud), 4,5–6 % (Nusa Dua).
Projection 2026 : ralentissement prix Canggu Berawa (sur-construction), continuation hausse Pererenan/Pulau émergents.

Marché 2025 : prix et corridors

Supply et sur-construction risque

Supply off-plan record 2025 : ~2 800 unités livrées sur corridor sud-ouest Bali (Canggu, Pererenan, Berawa, Uluwatu). Forecast 2026 : ~3 200 unités additionnelles. Sur-construction risque concentré Berawa/Pererenan où ADR pression baisse possible 2026–2027 si supply > demande croissance. Atténuation : Pererenan reste tendu grâce long-stay digital nomads croissance, Canggu Berawa plus exposé.

Demande étrangère par nationalité

Composition acheteurs étrangers 2025 : russes (28 %, baisse 5 points vs 2023 35 %), européens (24 %, hausse 3 points), asiatiques Singapour/HK/Chine (22 %, hausse 5 points), australiens (15 %, stable), autres incl. moyen-orient (11 %, hausse 2 points). Stratégie russe shift vers Phuket/Dubai diversification, asiatiques HNW augmentent allocation Bali premium.

Rendement et projection 2026

Rendement net moyen 2025 par corridor : Canggu Berawa 6,5–8 %, Pererenan 7–8,5 %, Uluwatu 5–7 %, Sanur 5,5–7 %, Ubud 5,5–7 %, Nusa Dua 4,5–6 %. Projection 2026 : Canggu Berawa rendement légèrement compressé (sur-construction), Pererenan stable, Uluwatu stable, émergents Tabanan/Cemagi/Ungasan upside potentiel. Conseil 2026 : Patient Capital sur émergents, Cashflow optimisation sur Pererenan/Babakan.

Questions fréquentes

Quels furent prix Bali en 2025 ?

Hausse +15–25 % sur corridors mature (Canggu Berawa +15–18 %, Pererenan +20–22 %, Uluwatu cliff-edge +18–25 %), +25–35 % émergents (Tabanan, Cemagi, Ungasan). Sanur/Ubud/Nusa Dua hausse plus modérée (+8–12 %) reflète maturité.

Sur-construction risque 2026 ?

Concentré Berawa/Pererenan : ~3 200 unités off-plan additionnelles forecast 2026. ADR pression baisse possible 2026–2027 si supply > demande. Pererenan reste tendu grâce long-stay digital nomads croissance. Canggu Berawa plus exposé sur-construction.

Demande étrangère 2025 par nationalité ?

Russes 28 % (baisse vs 2023), européens 24 % (hausse), asiatiques Singapour/HK/Chine 22 % (hausse), australiens 15 %, autres 11 %. Russes shift vers Phuket/Dubai diversification, asiatiques HNW augmentent Bali premium.

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