Bali ou Thaïlande pour investir dans l'immobilier en 2026

Réponse directe

Bali et Phuket sont les deux marchés étrangers principaux d'Asie du Sud-Est pour acheter une villa en 2026. La différence n'est pas une question de 'meilleur en absolu' : Bali délivre un rendement net plus élevé sur un cadre juridique sans freehold étranger (bail ou PMA-HGB), tandis que Phuket offre un freehold étranger sur le condo (quota 49 %) avec un rendement plus modéré. Ce cadre direct compare les deux sur les variables qui décident réellement de l'investissement : rendement net, structure juridique, liquidité de sortie, fiscalité.

Points clés

• Bali : rendement net 6–10 % sur produit managé, leasehold ou PMA-HGB, pas de freehold étranger.
• Phuket (Thaïlande) : rendement net 4–7 %, freehold condo accessible (quota 49 % par building), villa via société thaïe.
• Bali gagne sur le rendement net. Phuket gagne sur la structure juridique de sortie.
• Le choix tient à la priorité : maximiser le yield (Bali) ou sécuriser un freehold (Phuket condo).
• Informatif, pas un conseil d'investissement. Validez chaque structure chez un avocat local du marché choisi.

Rendement net – Bali vs Phuket

Bali sur produit STR managé (Canggu, Berawa, Uluwatu, Bingin) : 10–15 % brut, 6–10 % net après commission OTA, gestionnaire, PPh Final 10 %, réserve CapEx, assurance. Phuket sur condo near-beach (Bang Tao, Surin, Patong) : 5–9 % brut, 4–7 % net. Bali surperforme de 200 à 300 points de base sur le net, principalement grâce à un prix d'entrée plus bas pour produit équivalent et un opérationnel STR mature.

Structure juridique – la différence centrale

À Bali : Hak Milik (freehold) réservé aux Indonésiens. Étranger = bail (Hak Sewa) jusqu'à 80 ans cumulés OU PT PMA détenant HGB jusqu'à 80 ans cumulés. À Phuket : condo freehold étranger dans la limite de 49 % de la surface totale du building. Villa thaïe : soit bail 30 ans, soit société thaïe limitée (49/51 % thaï/étranger) – cette dernière est juridiquement fragile, l'usufruit étranger via société thaïe a connu des jurisprudences restrictives. La PMA indonésienne est plus solide légalement que la société thaïe pour détenir un actif sur 20+ ans.

Liquidité de sortie

Phuket condo : marché secondaire mature, prix publics, transactions transparentes – exit en 4–9 mois sur produit bien positionné. Bali villa STR : volume de transactions plus élevé, marché à l'export plus actif (acheteurs étrangers en série), mais marché secondaire moins transparent. Exit en 3–9 mois sur Canggu, Berawa, Uluwatu mature ; 6–18 mois sur sous-corridors moins liquides (Tabanan, Cemagi). L'écart de liquidité s'inverse entre condo (Phuket gagne) et villa STR (Bali gagne).

Fiscalité – ce qui s'applique réellement

Bali, bailleur individuel : PPh Final 10 % retenu à la source, PBB annuel 0,1–0,3 % NJOP. PT PMA : CIT 22 %, PPh 26 20 % distributions étrangères (réductible par convention). Phuket : revenus locatifs étranger 15 % à la source, société thaïe CIT 20 %, pas de TVA sur logement long terme. Aucune convention fiscale Bali↔France ni Phuket↔France particulièrement avantageuse hors le standard – les distributions sont taxées au taux plein indonésien ou thaï avant rapatriement.

Sur quoi décider en 2026

Choisissez Bali si : (1) le rendement net est la priorité, (2) vous acceptez un cadre sans freehold étranger via bail ou PMA, (3) vous visez une opération STR active. Choisissez Phuket si : (1) vous voulez un freehold étranger formel (condo), (2) la sécurité juridique de la sortie prime sur le rendement, (3) vous préférez le produit condominium clés-en-main au villa management. Le critère n'est pas 'lequel est mieux' mais 'lequel correspond à votre priorité d'investissement'.

Questions fréquentes

Bali ou Thaïlande pour acheter une villa en 2026 ?

Bali délivre un rendement net plus élevé (6–10 % vs 4–7 % à Phuket) mais sans freehold étranger – uniquement bail ou PMA-HGB. Phuket permet le freehold condo (quota 49 % par building) mais les villas passent par société thaïe (structure légalement plus fragile que la PMA indonésienne sur le long terme). Si vous priorisez le rendement : Bali. Si vous priorisez la sécurité juridique long terme du freehold : Phuket condo (pas villa).

Quel rendement attendre à Bali vs Phuket en 2026 ?

Bali, sur produit STR managed : 10–15 % brut, 6–10 % net après stack (Canggu, Berawa, Uluwatu, Bingin). Phuket, condo near beach : 5–9 % brut, 4–7 % net (Bang Tao, Surin, Kamala, Patong). L'écart vient principalement du prix d'entrée plus élevé à Phuket sur le résidentiel beachfront, et d'une saisonnalité plus marquée (haute saison Phuket déc–mars, creux mai–septembre).

Quelle est la différence juridique principale entre Bali et Phuket pour un étranger ?

À Bali : pas de freehold étranger – bail (Hak Sewa 25–80 ans) ou PT PMA détenant un droit HGB. À Phuket : condo freehold accessible à un étranger dans la limite de 49 % de la surface totale d'un building. Villas en Thaïlande : société thaïe limitée (49/51) ou bail 30 ans. La PMA indonésienne est légalement plus solide que la société thaïe sur le long terme (l'usufruit étranger via société thaïe a fait l'objet de plusieurs précédents juridiques restrictifs).

Quel marché est plus liquide en 2026 – Bali ou Phuket ?

Phuket gagne sur la liquidité du condo (marché secondaire mature, transactions transparentes, prix de référence publics). Bali gagne sur la liquidité de la villa STR (volume de transactions plus élevé, opérateurs matures, marché à l'export plus actif). Pour une sortie en 6–12 mois : Phuket condo. Pour une sortie en 3–9 mois sur villa STR Canggu/Uluwatu : Bali.

Fiscalité : Bali ou Phuket plus avantageuse ?

Bali : bailleur individuel PPh Final 10 % à la source ; PT PMA impôt société 22 % + PPh 26 20 % distributions. Phuket : revenus locatifs taxés à 15 % à la source (étranger), CIT 20 % pour société thaïe, pas de TVA sur logements long terme. Bali légèrement plus avantageux pour le bailleur individuel ; Phuket comparable pour la société. Aucun des deux marchés n'a de convention fiscale particulièrement favorable avec la France hors le standard.

Indépendance et avertissement

Cette analyse est éditoriale et indépendante. Nous ne vendons ni ne courtons les villas mentionnées. Lorsque nous capturons une demande (par exemple un dossier écrit sur un listing précis), l'exécution est assurée par un partenaire licencié basé à Bali et nous pouvons recevoir une commission d'apporteur ; le contenu éditorial n'est ni revu ni approuvé par le partenaire. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil juridique – chaque transaction doit être vérifiée par un notaire/PPAT indonésien indépendant avant tout versement. La méthodologie et la disclosure sont publiées séparément.