Bali vs Dubaï immobilier 2026 : haute rendement vs hub fiscal zéro

Réponse directe

Dubaï : étranger achète freehold direct dans zones désignées (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JLT, Business Bay). Transfert via Dubai Land Department, 4 % registration fee, processus 4–6 semaines. Bali : étranger ne peut pas freehold ; Leasehold (Hak Sewa) ou PMA structure (PT PMA avec HGB, USD 600k capital déclaré minimum). Dubaï = simplicité européenne. Bali = complexité structurelle indonésienne.

Points clés

Bali : 10–15 % brut, 6–10 % net. Entry USD 250k+. Leasehold ou PMA.
Dubaï : 5–7 % brut, 4–6 % net (Marina/Downtown). Entry AED 750k+ (USD 200k). Freehold direct étranger.
Dubaï : zéro impôt revenu locatif, zéro impôt plus-value. Bali : PPh Final 10 %, 22 % société PMA.
Dubaï Golden Visa : 10 ans renouvelable sur achat AED 2M+ (USD 545k+). Bali : KITAS investisseur 5 ans renouvelable sur USD 300k+ investment.
Profile : Bali = Cashflow + lifestyle Asie. Dubaï = exonération fiscale + hub Moyen-Orient/Europe.

Structure légale – Dubaï gagne sur simplicité

Rendement et fiscalité – Bali rendement, Dubaï exonération

Bali brut 10–15 %, net 6–10 % (après OTA, opérateur, PPh Final 10 %, réserves). Dubaï brut 5–7 % Marina/Downtown, 7–9 % JVC/IMPZ secondaire, net 4–6 % après community fees, maintenance, gestion. Mais : Dubaï zéro impôt revenu locatif individuel, zéro impôt plus-value. Bali PPh Final 10 % retenu source, 22 % société PMA si structure commerciale. Bali rendement brut supérieur mais Dubaï net après-impôt converge.

Golden Visa vs KITAS – les voies résidentielles

Dubaï Golden Visa : 10 ans renouvelable sur achat AED 2M+ (USD 545k+), pas de minimum séjour, accès UAE résidence avec droit de séjour total. Bali KITAS investisseur : 5 ans renouvelable sur USD 300k+ investment (typiquement PMA capital), pas d'accès résidence permanente indonésienne (KITAS reste renouvelable, jamais permanente). Dubaï Golden Visa = plus puissant comme résidence ; KITAS = plus accessible budget.

Profile : qui choisit Bali, qui choisit Dubaï

Bali convient à : Cashflow investisseur 2–3× rendement, lifestyle tropical, accepteur complexité PMA/Leasehold, capital USD 250k–2M. Dubaï convient à : exonération fiscale priorité, hub Moyen-Orient/Europe stratégique, Golden Visa résidence cible, capital USD 545k+ (Golden Visa minimum), freehold simplicité. Les deux ne servent pas le même profile.

Questions fréquentes

Bali ou Dubaï 2026 ?

Profile-dépendant. Bali = rendement brut 2–3× supérieur (10–15 % vs 5–7 %), entry USD 250k+, mais complexité structurelle PMA/Leasehold. Dubaï = freehold simple, zéro impôt revenu locatif, Golden Visa 10 ans sur USD 545k+, hub stratégique. Cashflow Asie = Bali. Exonération fiscale + hub Moyen-Orient = Dubaï.

Le freehold étranger fonctionne-t-il à Dubaï ?

Oui, dans zones désignées (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JLT, Business Bay, JVC, etc.). Transfert via Dubai Land Department, 4 % registration. Bali en revanche n'autorise pas le freehold étranger – Leasehold (Hak Sewa) ou PMA (PT avec HGB) sont les structures disponibles.

Quel rendement net réel à Dubaï vs Bali ?

Bali net 6–10 % après stack OTA/opérateur/PPh/réserves. Dubaï net 4–6 % après community fees, maintenance, gestion, mais zéro impôt revenu locatif individuel. Net après-impôt converge plus que les bruts ne le suggèrent.

Indépendance et avertissement

Cette analyse est éditoriale et indépendante. Nous ne vendons ni ne courtons les villas mentionnées. Lorsque nous capturons une demande, l'exécution est assurée par un partenaire licencié basé à Bali et nous pouvons recevoir une commission d'apporteur ; le contenu éditorial n'est ni revu ni approuvé par le partenaire. Cette page est informative et ne constitue pas un conseil juridique – chaque transaction doit être vérifiée par un notaire/PPAT indonésien indépendant avant tout versement. La méthodologie et la disclosure sont publiées séparément.