Analysis
Prix de l'immobilier à Seminyak T3 2026 : entrée 420 000 $, trophée 1,54 M$, 1 929 $/m² (données de corridor mature, 36 points)
Rapport trimestriel indépendant sur les prix de l'immobilier à Seminyak, destiné aux investisseurs étrangers en villas. 36 points de prix affichés vérifiés répartis sur 3 paliers : médiane du palier d'entrée 420 000 $, milieu de gamme 718 000 $, trophée 1,54 M$, 1 929 $/m² construit. Le chiffre déterminant, c'est la liquidité — Seminyak est le marché de revente le plus profond de Bali, avec les délais de vente les plus courts, mais aussi l'écart acheteur-vendeur le plus large. Prime pleine propriété contre bail, hiérarchie des sous-zones (Petitenget, Oberoi, Seminyak Square, Double Six), transparence prix affiché contre prix transigé. Extrait du Bali Villa Price Index T3 2026 (294 points). Mise à jour trimestrielle.
Quick facts
- 01Médianes par palier pour Seminyak au T3 2026, issues de 36 points vérifiés — l'échantillon mono-corridor le plus profond de l'indice : entrée 420 000 $ · milieu 718 000 $ · trophée 1 540 000 $, à une médiane de 1 929 $ le mètre carré construit. Appliquez une décote de 8 à 12 % pour l'écart entre prix affiché et prix transigé.
- 02Le chiffre déterminant n'est pas un prix — c'est la liquidité. Seminyak est le marché de revente le plus profond de Bali : les délais de vente y sont environ 30 à 40 % inférieurs à ceux de Canggu pour un bien comparable, et le vivier d'acheteurs étrangers est mondial plutôt que concentré. Si la certitude de sortie est votre priorité, c'est le corridor qui la procure.
- 03La contrepartie de cette liquidité, c'est la dispersion. La fourchette du $/m² à Seminyak va de 1 360 à 5 512 $ — la borne supérieure la plus élevée de tous les corridors de Bali — et un bail 3 chambres de spécifications comparables affiche un écart acheteur-vendeur d'environ 40 %. Le marché profond coupe dans les deux sens : c'est le corridor le plus facile à quitter et le plus facile à surpayer, alors vous évaluez la villa précise, pas la médiane du corridor.
- 04La prime pleine propriété est modérée et soutenable : à produit équivalent, elle se négocie 11 à 24 % au-dessus d'un bail comparable au mètre carré construit — la tranche « mature standard », bien en deçà de la prime de rareté des falaises d'Uluwatu. La valeur de Seminyak tient à son emplacement accessible à pied et à la profondeur de sa revente, pas à un foncier irremplaçable.
Key Takeaways
- Médianes par palier pour Seminyak au T3 2026, issues de 36 points vérifiés — l'échantillon mono-corridor le plus profond de l'indice : entrée 420 000 $ · milieu 718 000 $ · trophée 1 540 000 $, à une médiane de 1 929 $ le mètre carré construit. Appliquez une décote de 8 à 12 % pour l'écart entre prix affiché et prix transigé.
- Le chiffre déterminant n'est pas un prix — c'est la liquidité. Seminyak est le marché de revente le plus profond de Bali : les délais de vente y sont environ 30 à 40 % inférieurs à ceux de Canggu pour un bien comparable, et le vivier d'acheteurs étrangers est mondial plutôt que concentré. Si la certitude de sortie est votre priorité, c'est le corridor qui la procure.
- La contrepartie de cette liquidité, c'est la dispersion. La fourchette du $/m² à Seminyak va de 1 360 à 5 512 $ — la borne supérieure la plus élevée de tous les corridors de Bali — et un bail 3 chambres de spécifications comparables affiche un écart acheteur-vendeur d'environ 40 %. Le marché profond coupe dans les deux sens : c'est le corridor le plus facile à quitter et le plus facile à surpayer, alors vous évaluez la villa précise, pas la médiane du corridor.
- La prime pleine propriété est modérée et soutenable : à produit équivalent, elle se négocie 11 à 24 % au-dessus d'un bail comparable au mètre carré construit — la tranche « mature standard », bien en deçà de la prime de rareté des falaises d'Uluwatu. La valeur de Seminyak tient à son emplacement accessible à pied et à la profondeur de sa revente, pas à un foncier irremplaçable.
- Seminyak se situe dans la régence de Badung, exemptée du moratoire de construction des six districts, et présente un ratio licencié/non licencié structurellement plus élevé que Canggu — elle a donc été moins exposée au blocage des OTA du 1er août 2026. Un inventaire mature et licencié est l'avantage discret du corridor à l'ère de l'application de la loi.
Les prix de l'immobilier à Seminyak en un coup d'œil — T3 2026
Au T3 2026, une villa à Seminyak affiche un prix médian d'entrée de 420 000 $, une médiane de milieu de gamme de 718 000 $ et une médiane trophée de 1 540 000 $, à une médiane de 1 929 $ le mètre carré construit — sur 36 points de prix affichés vérifiés, extraits du Bali Villa Price Index T3 2026 (294 points sur 8 corridors). Cet échantillon de 36 points est le plus profond de tous les corridors de l'indice — logique pour le marché le plus négocié de Bali.
Ce rapport est le pendant au niveau du corridor du Guide d'investissement immobilier à Seminyak. Pour la comparaison avec le corridor de croissance, voir Prix de l'immobilier à Canggu ; pour le contraste avec la rareté des falaises, Prix de l'immobilier à Uluwatu.
La matrice des paliers
| Palier | Prix affiché médian | Lecture |
|---|---|---|
| Entrée | 420 000 $ | Proche de l'entrée du cœur mature de Canggu ; le premium accessible à pied commande la prime |
| Milieu | 718 000 $ | Le vivier profond du corridor — 3-4 chambres familiaux, la tranche la plus négociée |
| Trophée | 1 540 000 $ | Plafond résidentiel jusqu'à 3,34 M$ pour un 5 chambres en pleine propriété — le chiffre résidentiel négociable par agent le plus élevé de Bali hors falaise d'Uluwatu |
| Médiane $/m² construit | 1 929 $ | Fourchette 1 360–5 512 $ — la borne supérieure la plus élevée de tous les corridors |
Source : Bali Villa Price Index T3 2026, 36 points vérifiés à Seminyak, FX 16,200 IDR/USD. Appliquer une décote de 8 à 12 % pour l'écart entre prix affiché et prix transigé.
Le chiffre déterminant, c'est la liquidité, pas le prix
Chaque rapport de corridor s'ouvre sur un prix. Le vrai signal de Seminyak est une autre mesure : à quelle vitesse, et avec quelle certitude, vous pouvez vendre. Seminyak se négocie avec les écarts acheteur-vendeur les plus serrés et le vivier d'acheteurs étrangers le plus profond de l'île — les délais de vente y sont environ 30 à 40 % inférieurs à ceux de Canggu pour un bien comparable, et la base d'acheteurs est mondiale plutôt que concentrée sur une nationalité ou une thèse unique. La liquidité de sortie est le produit structurel du corridor.
Deux faits l'expliquent. D'abord, la maturité de l'inventaire : la majeure partie du parc date de 2010 à 2020, avec une documentation PBG/SLF établie et un historique de titre plus clair, si bien qu'une revente se transige avec moins de friction de diligence que dans un corridor plus récent. Ensuite, la densité de demande ancrée sur des marques — Potato Head, Ku De Ta, W Bali, le pôle commerçant de Petitenget — entretient une base de demande de passage qui n'existe nulle part ailleurs à Bali. Si votre analyse pondère la certitude de sortie au-dessus du plafond de rendement, c'est ce qu'achète la prime de Seminyak.
La contrepartie de cette liquidité : la dispersion
La profondeur coupe dans les deux sens. Le $/m² de Seminyak va de 1 360 à 5 512 $ — la borne supérieure la plus large de tous les corridors de Bali — et un bail 3 chambres de spécifications comparables affiche un écart acheteur-vendeur d'environ 40 %. La même médiane de corridor recouvre du stock ancien et neuf, du bail et de la pleine propriété, le Petitenget premium accessible à pied et le Double Six limitrophe. Un marché profond est le plus facile à quitter et le plus facile à surpayer.
La discipline qui en découle est simple : évaluez la villa précise, pas la médiane du corridor. Dans un corridor aussi hétérogène, la médiane vous renseigne sur le quartier, pas sur le prix de la maison devant vous. Faites correspondre sous-zone, spécifications, structure de propriété et durée de bail restante avant de vous ancrer sur un chiffre — une annonce de vendeur motivé affichée sous sa valeur et un trophée de Petitenget à 5 512 $/m² sont tous deux « Seminyak ».
La prime pleine propriété — modérée, pas au niveau des falaises
À produit équivalent, la pleine propriété se négocie 11 à 24 % au-dessus d'un bail comparable au mètre carré construit — la tranche « mature standard », bien en deçà de la prime de falaise de +30 à 60 % d'Uluwatu. La valeur de Seminyak ne tient pas à un foncier irremplaçable ; elle tient à un emplacement accessible à pied et à la profondeur de la revente. Pour une détention de plus de 5 ans, la prime de pleine propriété vaut la peine d'être payée pour la certitude du titre et l'ampleur de la sortie ; pour un horizon de 3 à 5 ans, un bail bien tarifé avec plus de 25 ans restants est l'entrée la plus efficiente. La décision de structure est cadrée dans le guide PT PMA contre bail.
Hiérarchie des sous-zones — à lire attentivement
Nous ne publions pas de médianes de $/m² vérifiées distinctes pour chaque sous-zone de Seminyak. L'échantillon par zone au sein du jeu de 36 points est trop mince pour atteindre notre seuil de qualité des données, et une médiane calculée sur une poignée d'annonces induirait plus en erreur qu'elle n'informerait. Ce que nous proposons à la place, c'est une observation éditoriale directionnelle :
- Petitenget (nord de Seminyak, proximité du W Bali et des beach-clubs) : le haut de la fourchette du corridor, la source de la borne supérieure de 5 512 $/m², la demande premium la plus profonde.
- Oberoi / Kayu Aya (« Eat Street ») : tronçon gastronomique premium accessible à pied, tarification élevée sur les blocs ancrés autour des restaurants.
- Seminyak Square / centre : le cœur commerçant, milieu de fourchette sur un stock généralement plus ancien, forte fréquentation en location courte durée.
- Double Six / sud de Seminyak (vers la frontière de Legian) : plus dense, plus ancien, et le point d'entrée le plus accessible du corridor.
Traitez ces éléments comme des repères, pas des références chiffrées. Quand un agent vous cite un « prix de Petitenget », recalez-le sur la médiane du corridor ci-dessus et demandez ce que fait l'emplacement — pas la villa.
Ce que ce rapport ne capte pas
Deux catégories se situent hors de l'indice et toutes deux poussent le plafond réel plus haut :
- Le stock de résidences de marque (unités de luxe en vente directe promoteur, résidences sous enseigne hôtelière) se vend hors du MLS des agents et n'apparaît jamais dans l'échantillon.
- Les transactions trophées hors marché — domaines de Petitenget sur mesure et transactions résidentielles négociées en privé au-dessus du plafond agent de 3,34 M$ — apparaissent en annonce de façon incohérente, quand elles apparaissent.
L'indice est une référence crédible pour le marché des prix affichés qu'un acheteur étranger prospecte réellement, pas un registre du sommet absolu.
Comment cela rejoint la ligne de l'application de la loi
Seminyak se situe dans la régence de Badung — exemptée du moratoire de construction des six districts — elle ne subit donc aucune contraction de l'offre liée à un gel (la carte complète figure dans quels corridors le moratoire déplace réellement). Son avantage discret est la profondeur de conformité : le ratio licencié/non licencié de Seminyak est structurellement plus élevé que celui de Canggu, si bien que le blocage des OTA du 1er août 2026 visant les hébergements non licenciés a touché le corridor avec un impact direct moindre. Un inventaire mature et licencié vaut une prime à l'ère de l'application de la loi — mais vérifiez malgré tout le statut NIB, KBLI et Pondok Wisata de la villa précise, car une moyenne de corridor n'est pas une garantie sur l'actif individuel.
Prochaine mise à jour
Ce rapport est extrait du Price Index trimestriel et se met à jour le 2026-09-30 (T4 2026, cible de plus de 400 points de données au total). Méthodologie, niveaux de sources et standards de vérification : methodology.
Frequently Asked
Combien coûte une villa à Seminyak en 2026 ?
Selon le Price Index T3 2026 (36 points vérifiés à Seminyak — l'échantillon mono-corridor le plus profond de l'indice) : le prix affiché médian du palier d'entrée est de 420 000 $, celui du milieu de gamme de 718 000 $, et celui du palier trophée de 1 540 000 $, à une médiane de 1 929 $ le mètre carré construit. Le plafond résidentiel trophée atteint 3,34 M$ pour un 5 chambres en pleine propriété — le chiffre résidentiel négociable par agent le plus élevé de Bali en dehors de la falaise d'Uluwatu. Appliquez une décote de 8 à 12 % pour l'écart entre prix affiché et prix transigé ; Seminyak montre en particulier des annonces de vendeurs motivés affichées explicitement sous leur valeur, signature de son marché de revente profond.
Quel est le prix au mètre carré à Seminyak ?
La médiane est de 1 929 $ le mètre carré construit sur 36 annonces vérifiées du T3 2026, dans une large fourchette de 1 360 à 5 512 $ — la borne supérieure la plus élevée de tous les corridors suivis à Bali. Cette médiane de 1 929 $ se situe en milieu de peloton (sous les 2 217 $ de Canggu, les 2 225 $ de Berawa et les 2 374 $ de Pererenan ; au-dessus des 1 207 $ de Nusa Dua et des 1 558 $ d'Ubud), mais c'est le plafond qui raconte l'histoire : le produit haut de gamme de Petitenget atteint des valeurs au mètre carré qu'aucun autre corridor n'égale sur le MLS des agents. La large fourchette reflète un marché de revente profond et hétérogène — stock ancien et neuf, bail et pleine propriété, emplacements premium accessibles à pied et zones limitrophes, le tout négocié sous un seul nom de corridor.
Seminyak ou Canggu, où l'immobilier est-il le plus cher ?
Sur le palier d'entrée, les deux sont proches — la médiane d'entrée de 420 000 $ à Seminyak contre 340 000 $ pour le cœur mature de Canggu — mais Seminyak porte une prime de 20 à 35 % au mètre carré sur du neuf comparable de Canggu dans ses sous-zones premium, et sa liquidité de revente est nettement supérieure. La conciliation : Canggu est le corridor de croissance (rendements bruts plus élevés, de 10 à 15 % contre 8 à 12 % à Seminyak, davantage d'offre neuve, plus d'exposition à l'application du zonage), tandis que Seminyak est le corridor mature (écart acheteur-vendeur plus serré à la sortie, demande ancrée sur des marques établies, moindre variance opérationnelle). Vous payez la prime de Seminyak pour l'accès aux beach-clubs à pied et la certitude de sortie, pas pour le rendement. Le comparatif détaillé figure dans la comparaison Canggu contre Seminyak.
Pourquoi le marché de revente de Seminyak est-il considéré comme le plus profond de Bali ?
Deux raisons structurelles. D'abord, la maturité de l'inventaire : la majeure partie du parc de villas et d'appartements de Seminyak date de 2010 à 2020, avec une documentation PBG/SLF établie et un historique de titre plus clair, si bien que les acheteurs transigent avec moins de friction de diligence que dans les corridors plus récents. Ensuite, l'étendue de la demande : la densité de marques d'ancrage (Potato Head, Ku De Ta, W Bali, le pôle commerçant de Petitenget) entretient un vivier d'acheteurs mondial plutôt que concentré, ce qui maintient les écarts acheteur-vendeur plus serrés à la sortie et des délais de vente environ 30 à 40 % inférieurs à ceux de Canggu pour un bien comparable. La conséquence pratique pour un investisseur, c'est l'optionalité de sortie — Seminyak est le corridor où vous avez le plus de chances de vendre selon votre calendrier plutôt que celui du marché.
Quels sont les prix à Petitenget et Oberoi précisément ?
Nous ne publions pas de médianes de $/m² vérifiées distinctes pour chaque sous-zone de Seminyak — l'échantillon par zone au sein du jeu de 36 points est trop mince pour atteindre notre seuil de qualité des données, et une médiane calculée sur une poignée d'annonces induirait plus en erreur qu'elle n'informerait. Observation éditoriale : Petitenget (nord de Seminyak, proximité du W Bali et des beach-clubs) domine le haut de la fourchette du corridor et porte la borne supérieure de 5 512 $/m² ; le tronçon Oberoi / Kayu Aya (« Eat Street ») se négocie à une prime d'emplacement premium accessible à pied ; Seminyak Square et le cœur commerçant central se situent en milieu de fourchette sur du stock plus ancien ; et Double Six / sud de Seminyak vers la frontière de Legian est plus dense et peut entrer plus bas. Traitez ces éléments comme des repères directionnels, pas des références chiffrées — recalez tout « prix de Petitenget » d'un agent sur la médiane du corridor ci-dessus et demandez ce que fait l'emplacement, pas la villa.
Sources
- Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 verified data points, 8 corridors)accessed 15 août 2026
- Bali Villa Select – Methodology (source tiers, verification, refresh cadence)accessed 15 août 2026