Badung · Frontière au nord de Pererenan
Cemagi, le pari sur l’appréciation.
La frontière plus calme au-dessus de Pererenan, où le ratio terrain-bâti favorise encore l’acheteur patient. Les rendements sont en retrait, mais la thèse d’appréciation se situe plus près du bord du corridor que de son centre.
Réponse écrite sous 48 h · Pas un appel commercial · Lecture éditoriale, pas un argumentaire de courtier
Bande d’entrée
$210k–$520k
villa unique, 180–320 m² construits
Prix / m²
$1,150–$2,100
surface construite, lectures de bureau 2026
Rendement brut
6–9%
avant frais, occupation 55–72 %
Rendement net (est.)
3.5–6%
après gestionnaire + utilités + impôts
Plage ADR
$180–$280
pic vs épaule, prime de pic plus fine
Profil de risque
Moyen-haut · début de cycle, exposition à la conversion de titre
Sources : BPS · BKPM · relevés de plateformes · vérification éditoriale. Méthodologie → · Cité par →
Réponse écrite sous 48 h · Pas un appel commercial · Lecture éditoriale, pas un argumentaire de courtier
Le qualificateur
Si Cemagi est votre couloir.
Pour les investisseurs qui
Cemagi récompense
- détiennent 5 ans et plus et sous-jacent leur thèse sur l’appréciation plutôt que sur le rendement net à court terme
- sont prêts à amener un opérateur ou à accepter un vivier de gestionnaires locaux plus mince
- valorisent la proximité de la plage de sable noir à une fourchette d’entrée que le cœur de Canggu n’offre pas
- vérifient la voie de conversion de titre Letter C vers SHM sur chaque lot Cemagi avant tout versement
Pas pour les investisseurs qui
Cemagi sanctionne
- ont besoin de cashflow dès la première année – la fourchette de rendement de Cemagi ne peut pas soutenir cette thèse
- veulent une profondeur d’opérateurs – le vivier de gestionnaires est mince et la rotation est réelle
- sont mal à l’aise avec des délais PBG qui s’étirent à 9–14 mois dans cette limite de régence
- sous-jacent le corridor sans le travail d’historique de titre – Cemagi récompense l’acheteur au titre propre et punit celui qui se précipite
La micro-carte
Sous-couloirs de Cemagi.
Sous un même nom se cachent des sous-marchés qui divergent par le prix, la qualité de l’offre et le profil de risque.
Prime frontière
Cemagi beachfront
La bande étroite avec accès à la plage de sable noir où le pricing intègre déjà la thèse d’appréciation. Le rendement le plus bas de Cemagi, la croissance de prix attendue la plus élevée.
Offre discount
Cemagi interior
Rizières intérieures et chemins ruraux. La fourchette de prix que le bureau lit le plus souvent – les villas 2 chambres entrée de gamme avec titre vérifié se situent ici.
Détention la plus calme
Seseh edge
La transition vers Seseh – encore plus calme, clientèle plus longue durée, et la zone où le bureau a vu les dossiers d’historique de tenure les plus propres.
Limite hors Badung
Tabanan border
Les lots qui passent en régence de Tabanan. Cycle de permis de régence différent, règles de signalisation différentes, chemins plus longs vers un PBG finalisé – mais la fourchette d’entrée chute matériellement.
Comparables récents
Ce qui s’est vraiment vendu.
Transactions anonymisées que la rédaction a lues ce trimestre. La structure compte : durée, taille, et la note que la brochure omet.
| Trimestre | Sous-couloir | Bâti / terrain | Titre | Prix | $/m² | Note éditoriale |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q2 2026 | Cemagi beachfront | 210 / 380 m² | Leasehold 27 ans | $485k | $2,309 | PBG conforme ; vue océan, lot arrière étroit |
| Q2 2026 | Cemagi interior | 180 / 340 m² | Leasehold 25 ans | $295k | $1,638 | Titre converti Letter C → SHM à un an avant |
| Q1 2026 | Seseh edge | 200 / 420 m² | Leasehold 30 ans · clause d’extension | $315k | $1,575 | Portefeuille longue durée ; PBG en cours à la vente |
| Q1 2026 | Tabanan border | 190 / 360 m² | Leasehold 28 ans | $258k | $1,357 | Côté Tabanan ; voie de licence différente divulguée |
| Q4 2025 | Cemagi interior | 240 / 400 m² | Hak Milik via PMA–HGB | $435k | $1,812 | Jeu portefeuille multi-villas ; structure propre |
| Q4 2025 | Cemagi beachfront | 230 / 320 m² | Leasehold 24 ans | $415k | $1,804 | Bail court repricé 12 % avant la vente |
- Taille
- 210 / 380 m²
- Titre
- Leasehold 27 ans
- $/m²
- $2,309
PBG conforme ; vue océan, lot arrière étroit
- Taille
- 180 / 340 m²
- Titre
- Leasehold 25 ans
- $/m²
- $1,638
Titre converti Letter C → SHM à un an avant
- Taille
- 200 / 420 m²
- Titre
- Leasehold 30 ans · clause d’extension
- $/m²
- $1,575
Portefeuille longue durée ; PBG en cours à la vente
- Taille
- 190 / 360 m²
- Titre
- Leasehold 28 ans
- $/m²
- $1,357
Côté Tabanan ; voie de licence différente divulguée
- Taille
- 240 / 400 m²
- Titre
- Hak Milik via PMA–HGB
- $/m²
- $1,812
Jeu portefeuille multi-villas ; structure propre
- Taille
- 230 / 320 m²
- Titre
- Leasehold 24 ans
- $/m²
- $1,804
Bail court repricé 12 % avant la vente
6 transactions sur les 14 lues par le bureau ce trimestre dans ce sous-corridor. La frontière Cemagi se lit contre le cadre plus large du corridor Canggu et la frange intérieure de Pererenan.
La lecture des licences
Paysage réglementaire
Le zonage de Cemagi est à cheval sur deux régences – Badung pour la majeure partie du corridor et une bande qui passe en Tabanan. Le zonage RTRW côté Badung reflète le cadre K1/K2/K3 de Canggu ; les lots en limite Tabanan suivent le cycle de permis de la régence de Tabanan, plus lent et produisant un jeu de documents de licence différent. Le bureau vérifie dans quelle régence un lot Cemagi se situe avant toute lecture de rendement.
La conversion de titre (Letter C / Petok D vers un Sertifikat Hak Milik) est l'étape pré-achat routinière qui définit Cemagi. Beaucoup de lots à prix plus bas se traitent sur une tenure qui n'a pas encore été formalisée auprès du BPN, et la voie de conversion est ce qui clôt – ou tue – le deal. Comptez 4 à 9 mois pour la conversion de titre, et intégrez le coût de portage au sous-jacent.
La voie de licence passe par la Pondok Wisata côté Badung ; les lots en limite Tabanan suivent une voie différente mais parallèle. L'arriéré PBG s'étire à 9–14 mois à l'extrémité Cemagi de Badung – plus long que le centre de Canggu – parce que le volume du bureau de régence est plus élevé et que les lots sont plus éloignés du cluster d'inspection.
Direction récente : l'attention d'application 2025 s'est concentrée sur le corridor de plage Badung (Canggu et Berawa) ; Cemagi a vu une application plus légère parce que la densité d'opérateurs est plus faible. Pour l'acheteur en cycle prospectif, le cadre se trouve dans la décision PMA vs leasehold et dans le cadre des zones les plus sûres. Cemagi récompense l'acheteur qui traite le travail de titre comme partie du sous-jacent, pas comme un après-coup.
Sur le terrain
Réalité opérationnelle
Les mandats de gestion immobilière à Cemagi s'établissent à 20–28 % du chiffre d'affaires – plus large que la fourchette de Canggu parce que le vivier d'opérateurs est véritablement mince. Le bureau a vu des mandats Cemagi bien menés à 18 % et mal menés à 30 % ; l'écart suit la profondeur de l'opérateur, pas la réalité du corridor.
La saisonnalité est plus sévère que le cœur de Canggu parce que la traction de marque est plus faible. Juillet–août et le pic décembre–janvier fonctionnent encore, mais l'épaule est plus longue et le plancher plus bas. Sous-jacent à 65 % d'occupation moyennée est réaliste ; les decks promoteurs à 80 % pour Cemagi que le bureau a vus ne survivent pas à une lecture réconciliée sur douze mois.
Le mix de canaux à Cemagi est plus dépendant d'Airbnb que le corridor élargi de Canggu ; la part Booking.com est plus mince parce que l'inventaire est plus petit et la présence de marque plus jeune. La part de réservation directe dépasse rarement 20 % dans les deux premières années d'exploitation d'une villa Cemagi.
Infrastructure : l'eau du réseau atteint Cemagi mais la pression est variable ; la capacité de cuve d'appoint y est plus importante qu'au centre de Canggu. L'électricité est stable mais la fréquence des coupures est plus élevée. L'accès routier depuis le corridor de plage Canggu ajoute 12 à 18 minutes – un chiffre significatif quand le gestionnaire sur site couvre plus d'une villa.
La vérité que la brochure omet
3 risques que nous intégrons.
Exposition à la conversion de titre
Une part significative de l’inventaire Cemagi se traite sur une tenure qui n’a pas encore été formalisée auprès du BPN. La voie de conversion Letter C / Petok D est routinière mais c’est aussi là que les deals tombent. Un lot Cemagi à l’historique de titre flou est un actif différent d’un lot Cemagi avec un SHM propre, même au même prix d’annonce.
Pourquoi nous publions tout de même sur Cemagi: la stack de diligence du bureau lit l’historique de titre en premier. Un lot Cemagi au titre propre offre un meilleur rendement ajusté du risque qu’un lot Canggu au titre douteux.
Minceur du vivier d’opérateurs
Il y a tout au plus une poignée de gestionnaires immobiliers opérant à l’échelle à Cemagi aujourd’hui. Le vivier mince signifie que les coûts de changement sont élevés et qu’un mauvais gestionnaire coûte cher à remplacer. La villa qui obtient le bon gestionnaire surperforme la villa voisine qui ne l’a pas obtenu.
Pourquoi nous publions tout de même sur Cemagi: le corridor est sur une trajectoire claire de maturation – le bureau voit de nouveaux opérateurs s’engager à Cemagi chaque trimestre.
Dérive réglementaire côté Tabanan
Les lots qui passent en régence de Tabanan suivent une cadence différente de signalisation, de licence et de collecte fiscale. Une annonce Cemagi qui ne divulgue pas la limite de régence est une annonce avec un défaut que la brochure fait rarement remonter.
Pourquoi nous publions tout de même sur Cemagi: le bureau lit la limite de régence sur chaque annonce Cemagi et signale les lots côté Tabanan par écrit avant le rendement.
Offre éditoriale · CEMAGI
Envoyez une annonce précise pour Cemagi. La rédaction la lira.
Nous lisons le certificat avant la brochure, réconcilions douze mois de données de plateforme et renvoyons une note éditoriale écrite sous quarante-huit heures. Pas de séquence de relance. Pas de liste de diffusion. Pas de transfert à un courtier sans votre demande.
Lecture éditoriale. Sans frais. Pas un appel commercial. Nous divulguons toute relation d’apport dans le corps de l’article, jamais dans le dossier.
Le lire face à ses voisins
Où Cemagi se situe dans le champ.
Les questions que reçoit la rédaction
Cemagi, posé directement.
Combien coûte une villa à Cemagi en 2026 ?
Les prix des villas à Cemagi en 2026 vont typiquement de 200 000 $ pour les leaseholds entrée de gamme 1–2 chambres à plus de 700 000 $ pour les biens premium. Les transactions mid-tier se regroupent autour de 380 000 $. La fourchette $/m² est de 1 500–2 800 $ selon la position du lot, la qualité de construction et la durée restante du bail.
Quel rendement locatif génère un bien à Cemagi ?
Le produit STR géré à Cemagi délivre typiquement 8–11 % de rendement brut et 5–8 % net après commission OTA (15–20 %), honoraires du gestionnaire (15–22 % du chiffre net), retenue PPh Final 10 %, réserve CapEx (8–10 % du brut), assurance et coûts d’exploitation. Le rendement net suppose une gestion professionnelle et 60–75 % d’occupation.
Cemagi est-il un bon secteur pour acheter ?
Cemagi convient à un profil d’acheteur précis, pas à tous. Investisseurs en cycle prospectif pariant sur une maturation de corridor à 3–5 ans. Acheteurs lifestyle qui veulent des plages de sable noir et des rizières sur un budget plus petit que Pererenan. Ce n’est pas le bon corridor pour les acheteurs attendant l’économie exacte du cœur en limite de Tabanan ou pour ceux qui priorisent le rendement STR le plus élevé. Lisez le guide en limite de Tabanan en parallèle pour le cadrage structurel.
Quels sont les principaux risques à Cemagi ?
La conversion de titre (Letter C vers SHM) est une étape pré-achat routinière ici. Les délais d’obtention PBG s’étirent plus long que les équivalents côté Badung. La profondeur d’opérateurs STR est mince ; attendez-vous à amener votre propre gestionnaire ou à accepter une courbe d’apprentissage. Passez toujours la checklist en sept points pré-dépôt sur la page diligence avant tout versement, quel que soit le corridor.
Acheter à Cemagi ou en limite de Tabanan ?
Achetez à Cemagi si la décote vs limite de Tabanan (typiquement 10–30 % sur produit équivalent) compense les écarts en profondeur d’opérateurs, liquidité de revente et maturité du corridor. Achetez en limite de Tabanan si vous voulez la sortie la plus liquide, la plus riche en opérateurs. La décision est fonction de l’horizon de détention et de l’appétence au risque, pas une réponse binaire.
La trace éditoriale
Lectures connexes
Cette lecture de lagen est mise à jour chaque trimestre. Dernière révision : 13 juin 2026. Prochaine révision prévue : 13 septembre 2026. Toute décision de licence importante ou tout déplacement matériel des données de transaction déclenche une mise à jour intermédiaire. Comment nous mettons à jour les articles →