Cemagi investissement villa 2026 : entry tranquille nord Canggu

Réponse directe

Cemagi est village au nord du corridor Canggu, frontière Tabanan regency. À 15 minutes scooter de Pererenan, 20 minutes de Berawa, 50 minutes aéroport. Caractère préservé : ricefields visibles, warungs locaux, peu de cafés expat mais croissance rapide depuis 2023. Plage Cemagi accessible 10 minutes scooter (vague modérée, surf intermédiaire). Densité touristique faible vs Canggu central.

Points clés

Cemagi = village nord Canggu, frontière Tabanan, 15 min Pererenan, entry tranquille.
Brut 9–13 %, net 6–8 % – ADR USD 170–290, occupation 65–72 %.
Prix entry USD 300–550k pour 2–3 chambres, $/m² USD 1 000–1 500.
Caractère préservé : ricefields, warungs locaux, communauté digital nomad émergente.
Profile cible : early adopter, capital USD 300–600k, horizon 8–12 ans, accepteur infrastructure variable.

Cemagi – village nord Canggu

Rendement et marché émergent

ADR USD 170–290 selon qualité villa et position, occupation 65–72 % ganzjährig (saisonnalité plus marquée que Canggu central, 50–60 % basse saison). Brut 9–13 %, net 6–8 %. Demande : digital nomads long stay (40 %), couples cherchant tranquillité (25 %), couples STR courts proximité Berawa/Pererenan (20 %), tourisme alternatif (15 %). Marché émergent = upside fort mais liquidity sortie inférieure.

Prix et croissance 2023–2026

Entry USD 300–550k pour 2–3 chambres avec piscine. Mid USD 550k–850k pour 3 chambres. $/m² USD 1 000–1 500 (significativement plus bas que Pererenan USD 1 500–2 200). Croissance 25–35 % depuis 2023, drivers : (1) débordement Pererenan saturé, (2) demande tranquillité long stay, (3) infrastructure routière améliore vers Tabanan border.

Profile et risques

Profile cible : early adopter Bali, capital USD 300–600k, horizon 8–12 ans, accepteur infrastructure variable et lifestyle calme. Risques : (1) sur-construction 2026–2027 si trop d'off-plan livrés, (2) infrastructure routière variable selon sous-zone, (3) liquidity sortie inférieure aux hubs Canggu central, (4) écoles internationales absentes localement. Atténuation : ready-built avec performance documentée, proximité Pererenan/Berawa pour liquidity, structure leasehold simple pour entry tier.

Questions fréquentes

Cemagi est-il un bon investissement 2026 ?

Oui pour early adopter Patient Capital avec budget USD 300–600k et horizon 8–12 ans. Net 6–8 %, $/m² 30 % moins cher que Pererenan, croissance 25–35 % depuis 2023. Pas pour Cashflow max immédiat (Pererenan/Berawa mieux), pas pour lifestyle infrastructure mature.

Cemagi vs Pererenan ?

Cemagi : entry plus tranquille, $/m² inférieur (USD 1 000–1 500 vs Pererenan 1 500–2 200), net comparable (6–8 %). Pererenan : sweet spot mature, infrastructure plus dense. Early adopter + budget tight = Cemagi. Sweet spot mature = Pererenan.

Quel rendement à Cemagi ?

Brut 9–13 %, net 6–8 % après stack. ADR USD 170–290, occupation 65–72 % avec saisonnalité plus marquée. Long stay digital nomads (~40 % bookings) supporte stabilité revenu.

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