Gianyar · Intérieur culturel-wellness
Ubud, le corridor de stabilité.
Demande ancrée par le wellness, occupation toute l’année et topographie de rizières en terrasses qui ne peut être reproduite ailleurs. Une proposition différente de celle des corridors de plage – plafond de rendement plus doux, plancher plus solide, et le seul niveau de Bali où une occupation moyennée de 70 % et plus est réaliste plutôt qu’aspirationnelle.
Réponse écrite sous 48 h · Pas un appel commercial · Lecture éditoriale, pas un argumentaire de courtier
Bande d’entrée
$250k–$900k
villa unique, 200–350 m² construits
Prix / m²
$2,800–$4,500
surface construite, tranche centre d’Ubud
Rendement brut
8–11%
avant frais, occupation 65–75 % toute l’année
Rendement net (est.)
5–8%
après gestionnaire + utilités + impôts
Plage ADR
$180–$420
segment wellness, dispersion entre sous-zones
Profil de risque
Faible-moyen · demande stable, sensible au zonage
Sources : BPS · BKPM · relevés de plateformes · vérification éditoriale. Méthodologie → · Cité par →
Réponse écrite sous 48 h · Pas un appel commercial · Lecture éditoriale, pas un argumentaire de courtier
Le qualificateur
Si Ubud est votre couloir.
Pour les investisseurs qui
Ubud récompense
- détiennent sur 5 à 10 ans et modélisent en visant une occupation toute l’année plutôt qu’un ADR de pic
- veulent une exposition à la démographie wellness, retraite et longue durée qui ancre Ubud
- valorisent l’écosystème d’opérateurs (Como Uma, Capella, Mandapa, Four Seasons Sayan) comme un pouvoir de prix durable
- préfèrent le ton de l’intérieur culturel au profil de demande STR à fort roulement de type Canggu
Pas pour les investisseurs qui
Ubud sanctionne
- visent un rendement STR de pic – Canggu délivre une fourchette de rendement absolu plus élevée
- veulent un usage personnel avec la plage au pied – Ubud est à 60 à 90 minutes de la côte
- achètent pour l’appréciation du capital en tranche premium clifftop – préférer Uluwatu
- attendent un changement rapide du corridor – le rythme d’Ubud est son atout, pas sa limite
La micro-carte
Sous-couloirs de Ubud.
Sous un même nom se cachent des sous-marchés qui divergent par le prix, la qualité de l’offre et le profil de risque.
Rendement établi
Central Ubud core
Monkey Forest, crête de Tjampuhan, le strip F&B de Jalan Hanoman. Marchable jusqu’au Yoga Barn, au temple de Saraswati, infrastructure expatriée et touristique établie. La tranche de rendement Ubud à plus haute vélocité.
Vue premium
Tegallalang ridge
Le corridor iconique des rizières en terrasses au nord d’Ubud. Villas luxe et milieu de gamme perchées à flanc de coteau surplombant les terrasses. Produit retreat tiré par Instagram et upside d’appréciation du capital.
Tranche opérateur
Payangan ultra-luxury
Ancré par Como Uma Ubud, Capella, Mandapa Ritz-Carlton. Tranche ultra-luxe wellness-retreat. Détention pour appréciation avec des voies de partenariat opérateur pour la location au format retreat.
Domaine jungle mature
Sayan / Penestanan
Communauté expatriée de domaines de jungle établie à l’ouest d’Ubud. Inventaire de villas mature, milieu à premium, vivier de locataires longue durée, vélocité locative plus faible mais profil résident longue durée plus solide.
Tranche d’entrée
Periphery (Mas, Bedulu)
Périphérie est et sud, 15 à 25 minutes de route d’Ubud centre. Valeur en tranche d’entrée avec un produit locatif plus mince et des délais d’absorption plus longs.
Comparables récents
Ce qui s’est vraiment vendu.
Transactions anonymisées que la rédaction a lues ce trimestre. La structure compte : durée, taille, et la note que la brochure omet.
| Trimestre | Sous-couloir | Bâti / terrain | Titre | Prix | $/m² | Note éditoriale |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q2 2026 | Central Ubud core | 260 / 380 m² | Leasehold 28 ans · clause d’extension | $485k | $1,866 | Adjacent à une école de yoga ; réconciliation 12 mois vérifiée |
| Q2 2026 | Tegallalang ridge | 280 / 620 m² | Hak Milik via PMA–HGB | $845k | $3,018 | Vue rizière ; zonage vérifié avant clôture |
| Q1 2026 | Payangan ultra-luxury | 340 / 980 m² | Hak Milik via PMA–HGB | $1.65M | $4,853 | Partenariat opérateur ; 11 % brut au format retreat |
| Q1 2026 | Sayan / Penestanan | 240 / 460 m² | Leasehold 30 ans | $620k | $2,583 | Segment expatrié résident mature ; loué longue durée |
| Q4 2025 | Central Ubud core | 220 / 320 m² | Leasehold 27 ans | $405k | $1,841 | Crête de Tjampuhan ; régime stabilisé à 9 % brut |
| Q4 2025 | Periphery (Mas) | 200 / 380 m² | Leasehold 25 ans | $285k | $1,425 | Tranche d’entrée ; droits d’eau vérifiés avant clôture |
- Taille
- 260 / 380 m²
- Titre
- Leasehold 28 ans · clause d’extension
- $/m²
- $1,866
Adjacent à une école de yoga ; réconciliation 12 mois vérifiée
- Taille
- 280 / 620 m²
- Titre
- Hak Milik via PMA–HGB
- $/m²
- $3,018
Vue rizière ; zonage vérifié avant clôture
- Taille
- 340 / 980 m²
- Titre
- Hak Milik via PMA–HGB
- $/m²
- $4,853
Partenariat opérateur ; 11 % brut au format retreat
- Taille
- 240 / 460 m²
- Titre
- Leasehold 30 ans
- $/m²
- $2,583
Segment expatrié résident mature ; loué longue durée
- Taille
- 220 / 320 m²
- Titre
- Leasehold 27 ans
- $/m²
- $1,841
Crête de Tjampuhan ; régime stabilisé à 9 % brut
- Taille
- 200 / 380 m²
- Titre
- Leasehold 25 ans
- $/m²
- $1,425
Tranche d’entrée ; droits d’eau vérifiés avant clôture
6 des 13 transactions lues par le bureau ce trimestre sur la strate Ubud. La lecture des prix entre corridors se fait face à Sanur et au cadre de stabilité plus large.
La lecture des licences
Paysage réglementaire
Ubud dépend de la régence de Gianyar et non de Badung, ce qui implique un cadre RTRW différent et une voie de licence différente de celles des corridors Canggu/Bukit. Le zonage de Gianyar établit une distinction plus nette entre les zones Pariwisata (tourisme) et Pertanian (agricole) que celui de Badung – de nombreuses parcelles à Ubud sont techniquement des rizières agricoles plutôt que des zones touristiques, et bâtir une villa sur du terrain agricole sans rezonage est illégal et peut donner lieu à des ordres de démolition. Le bureau vérifie le zonage RTRW sur chaque annonce Ubud avant de tarifer.
La licence via Pondok Wisata suit la voie de la régence de Gianyar. L'arriéré PBG y est plus rapide qu'à Badung – le délai typique d'obtention de permis est de 4 à 6 mois – parce que le volume de la régence est moindre. Les opérations au format retreat (yoga, wellness, ayurveda) requièrent souvent une licence commerciale supplémentaire au-delà de Pondok Wisata ; la voie opérateur est bien rodée mais nécessite une structure PT PMA.
La répartition des titres à Ubud penche le plus fortement vers le leasehold parmi les quatre corridors investisseurs classiques de Bali – environ 70 % en leasehold (souvent sur des durées plus longues, 30 ans et plus), 25 % en Hak Milik via des structures PMA–HGB, 5 % en freehold direct. Le plancher de bail plus long reflète la démographie wellness-résident longue durée qui modélise la confiance dans la clause d'extension différemment des investisseurs STR.
Direction récente : la vague d'application de 2025 a été plus légère sur Ubud que sur le corridor de Canggu, la question du zonage agricole étant la principale friction réglementaire plutôt que la licence STR. L'upside structurel se trouve dans l'écosystème d'opérateurs (Como, Capella, Mandapa, Four Seasons) qui défend les prix à travers les cycles. Voir le cadre des zones les plus sûres pour la pondération d'Ubud sur l'échelle ajustée du risque par le bureau.
Sur le terrain
Réalité opérationnelle
Les mandats de gestion immobilière à Ubud courent à 15–22 % du chiffre d'affaires – plus serrés que la fourchette de Canggu parce que le vivier d'opérateurs est mature et que la démographie wellness-tourisme réduit l'intensité opérationnelle. Les opérations au format retreat avec accord de partenariat opérateur courent en partage de revenus plutôt qu'en mandat forfaitaire ; 30 à 40 % brut à l'opérateur est le plancher standard.
La saisonnalité est la plus basse de tout grand corridor de Bali. Le pic court de juin à août et de décembre à janvier, mais le plancher ne descend jamais sous 60 % parce que la demande wellness, yoga et tourisme culturel est structurellement moins dépendante du cycle de la mousson que le tourisme de plage. Modélisez à 70 % d'occupation moyennée et les chiffres tiennent ; c'est le rare corridor de Bali où 70 % et plus toute l'année est réaliste.
Le mix de canaux est plus diversifié que sur les corridors de plage – Airbnb et Booking.com se partagent la rotation, mais la part des réservations directes au format retreat grimpe à plus de 50 % à partir de la deuxième année à mesure que le segment résident wellness mûrit. La charge de commission des plateformes est, en proportion, plus faible en dollars pour le produit retreat construit à dessein.
L'infrastructure d'Ubud est mixte selon le corridor – le centre d'Ubud dispose d'une eau de réseau fiable et d'une électricité stable, mais les parcelles de périphérie et de Tegallalang reposent souvent sur l'eau de puits et connaissent une électricité intermittente. Le bureau vérifie les droits d'eau et l'infrastructure de pompage avant clôture sur chaque annonce Ubud hors du centre. L'aéroport de Ngurah Rai est à 75–95 minutes par le contournement.
La vérité que la brochure omet
3 risques que nous intégrons.
Exposition au zonage agricole
De nombreuses parcelles à Ubud sont techniquement zonées comme rizières agricoles plutôt que résidentielles ou touristiques. Bâtir une villa sur du terrain agricole sans rezonage approprié est illégal et peut donner lieu à des ordres de démolition. Le bureau vérifie le zonage à l’office foncier de la régence avant de tarifer – c’est le plus grand risque spécifique à Ubud.
Pourquoi nous publions tout de même sur Ubud: la voie de vérification est bien établie, et l’inventaire légitime zoné Pariwisata dispose d’une documentation de conformité claire. Le risque se concentre sur les parcelles de périphérie meilleur marché au zonage ambigu.
Plafond de rendement face à Canggu
Ubud ne peut pas délivrer la fourchette de rendement affichée par Canggu. Si votre modèle de souscription a besoin de 12 % et plus pour passer, Ubud est le mauvais corridor. Le plafond d’ADR est structurellement plus bas parce que la démographie qui ancre l’occupation toute l’année paie pour la stabilité et la profondeur wellness, pas pour le tarif de pic.
Pourquoi nous publions tout de même sur Ubud: le rendement ajusté de la volatilité reste compétitif ; le corridor qui modélise à 70 % toute l’année bat celui qui espère 85 % de pic avec 50 % de creux.
Dépendance à l’eau et à l’infrastructure
Les parcelles de périphérie d’Ubud et de Tegallalang dépendent de l’eau de puits et connaissent une électricité intermittente. Certaines parcelles ont des droits d’eau inadéquats ou une infrastructure de pompage peu fiable que les brochures révèlent rarement. Le coût de mise à niveau peut être matériel.
Pourquoi nous publions tout de même sur Ubud: le centre d’Ubud dispose d’une fiabilité de l’eau de réseau, et la voie de vérification de l’eau et de l’électricité est simple lorsqu’elle est faite avant clôture.
Offre éditoriale · UBUD
Envoyez une annonce précise pour Ubud. La rédaction la lira.
Nous lisons le certificat avant la brochure, réconcilions douze mois de données de plateforme et renvoyons une note éditoriale écrite sous quarante-huit heures. Pas de séquence de relance. Pas de liste de diffusion. Pas de transfert à un courtier sans votre demande.
Lecture éditoriale. Sans frais. Pas un appel commercial. Nous divulguons toute relation d’apport dans le corps de l’article, jamais dans le dossier.
Le lire face à ses voisins
Où Ubud se situe dans le champ.
Les questions que reçoit la rédaction
Ubud, posé directement.
Combien coûte une villa à Ubud en 2026 ?
Les villas à Ubud en 2026 vont de $250,000 (entrée de gamme, 2 chambres en périphérie) à $2M et plus (domaine de jungle luxe à Tegallalang ou Payangan). Villas de qualité investisseur 2–3 chambres avec piscine privée : $400,000–$900,000. Villas premium avec vue jungle ou rizière : $900,000–$1,8M. Villas ultra-luxe wellness-retreat à Payangan : $1,5M–$3M et plus.
Ubud est-elle une bonne zone pour l’investissement immobilier ?
Oui pour les investisseurs locatifs wellness-tourisme et les acheteurs résidentiels longue durée. Ubud délivre 8 à 11 % de rendements bruts avec une demande toute l’année (moins saisonnier que Phuket), un produit locatif wellness/yoga/nomade digital solide, et une sous-zone de Tegallalang en croissance pour l’appréciation du capital. L’arbitrage face à Canggu (10 à 15 % brut) est le plafond de rendement ; l’arbitrage face à Seminyak est une infrastructure commerciale moins profonde.
Quelle sous-zone d’Ubud est la meilleure pour investir ?
Central Ubud (Monkey Forest, Tjampuhan, Hanoman) pour un rendement établi + accès à pied à la restauration et aux studios de yoga. Tegallalang pour les villas premium avec vue jungle/rizière à plus fort upside d’appréciation. Payangan pour le produit ultra-luxe wellness-retreat. Périphérie (Mas, Bedulu) pour la valeur en tranche d’entrée avec des trajets plus longs vers Ubud centre.
Les étrangers peuvent-ils acheter une villa à Ubud ?
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain à Bali en freehold. Structures standard : leasehold (Hak Sewa, 25–30 ans extensibles) ou détention par société PT PMA avec droits HGB sur le terrain (jusqu’à 80 ans effectifs). La plupart des transactions à Ubud passent par le leasehold pour les acheteurs en intention de résidence personnelle, et par la PT PMA pour les détentions de portefeuille ou les opérations retreat sous licence commerciale.
Quel rendement puis-je attendre d’une villa à Ubud ?
Villas Ubud gérées professionnellement avec une occupation supérieure à 60 % : 8 à 11 % brut. Net après frais de gestion, prélèvements OTA, entretien, redevance de licence Pondok Wisata (le cas échéant) et retenue à la source indonésienne : typiquement 60 à 70 % du brut, soit 5 à 8 % net pour les villas gérées activement. Les formats wellness-retreat (yoga, ayurveda) peuvent atteindre 10 à 13 % net mais nécessitent un partenariat opérateur.
Ubud ou Canggu pour investir ?
Canggu a un rendement absolu plus élevé (10 à 15 % vs 8 à 11 % à Ubud) et une vélocité locative nomade digital plus forte. Ubud a une occupation toute l’année plus stable (moins de risque lié au cycle de la mousson), un écosystème d’opérateurs wellness-retreat et un inventaire plus profond de jungle/rizières. Choisir Canggu pour maximiser le rendement ; choisir Ubud pour la stabilité + le produit locatif wellness/longue durée.
Pourquoi Ubud est-elle moins saisonnière que d’autres zones de Bali ?
La demande wellness/yoga/tourisme culturel d’Ubud est structurellement moins dépendante du cycle de la mousson que celle des corridors de tourisme de plage. La saison humide (octobre à mars) réduit matériellement la demande de plage à Canggu et Seminyak, mais les retreats et studios de yoga d’Ubud continuent d’opérer avec seulement de modestes baisses d’occupation. Les séjours toute l’année des voyageurs wellness et nomades digitaux lissent encore la saisonnalité.
La trace éditoriale
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Cette lecture de lagen est mise à jour chaque trimestre. Dernière révision : 13 juin 2026. Prochaine révision prévue : 13 septembre 2026. Toute décision de licence importante ou tout déplacement matériel des données de transaction déclenche une mise à jour intermédiaire. Comment nous mettons à jour les articles →