Analysis
Prix immobilier Uluwatu T3 2026 : entrée 492,000 $, trophée$1.34M$, 2,028 $/m² (données falaise Bukit, 33 points)
Rapport trimestriel indépendant sur les prix immobiliers d'Uluwatu pour les investisseurs étrangers en villas. 33 points de données de prix affichés vérifiés sur 3 tiers de prix : médiane d'entrée 492,000 $ (le plancher d'entrée le plus élevé de Bali), trophée$1.34M$, 2,028 $/m² bâti. Prime de rareté de falaise, analyse freehold contre leasehold, relativité des sous-zones (falaise d'Uluwatu, Bingin, Padang Padang, Pecatu), divulgation de l'écart prix affiché–transacté. Extrait de l'Indice des prix des villas de Bali T3 2026 (294 points). Mise à jour trimestrielle.
Quick facts
- 01Uluwatu porte le plancher de prix d'entrée le plus élevé de Bali : le prix affiché médian du tier d'entrée s'établit à 492,000 $ – le plus cher des 8 corridors suivis – parce que le produit sous 300,000 $ est structurellement rare sur la falaise du Bukit. Là où Nusa Dua démarre à une médiane de 167,000 $, Uluwatu démarre à près du triple.
- 02Médianes complètes par tier au T3 2026 (33 points de données vérifiés) : entrée 492 k$ · milieu 617 k$ · trophée$1.34M$. Le médian $/m² bâti est de 2,028 $, avec une large fourchette de 1,348–3,333 $, portée par l'écart entre le produit intérieur off-plan et le véritable freehold de falaise.
- 03La prime freehold de falaise est le chiffre déterminant : un produit 3BR comparable se négocie avec une prime de +30–60 % par m² de terrain face au leasehold équivalent, parce que le terrain constructible en front de falaise est un actif à offre fermée. C'est la plus forte prime de rareté foncière de tous les corridors de Bali.
- 04Relativité des sous-zones (lectures éditoriales, non des médianes vérifiées par zone – les échantillons sont trop minces pour publier un $/m² au niveau de la zone) : la falaise d'Uluwatu proprement dite domine le haut de la fourchette sur la rareté ; Bingin se négocie sur un ADR ancré au surf avec des lots plus denses et plus petits ; Padang Padang se situe en milieu de fourchette ; l'intérieur de Pecatu est le point d'entrée sous la prime de falaise.
Key Takeaways
- Uluwatu porte le plancher de prix d'entrée le plus élevé de Bali : le prix affiché médian du tier d'entrée s'établit à 492,000 $ – le plus cher des 8 corridors suivis – parce que le produit sous 300,000 $ est structurellement rare sur la falaise du Bukit. Là où Nusa Dua démarre à une médiane de 167,000 $, Uluwatu démarre à près du triple.
- Médianes complètes par tier au T3 2026 (33 points de données vérifiés) : entrée 492 k$ · milieu 617 k$ · trophée$1.34M$. Le médian $/m² bâti est de 2,028 $, avec une large fourchette de 1,348–3,333 $, portée par l'écart entre le produit intérieur off-plan et le véritable freehold de falaise.
- La prime freehold de falaise est le chiffre déterminant : un produit 3BR comparable se négocie avec une prime de +30–60 % par m² de terrain face au leasehold équivalent, parce que le terrain constructible en front de falaise est un actif à offre fermée. C'est la plus forte prime de rareté foncière de tous les corridors de Bali.
- Relativité des sous-zones (lectures éditoriales, non des médianes vérifiées par zone – les échantillons sont trop minces pour publier un $/m² au niveau de la zone) : la falaise d'Uluwatu proprement dite domine le haut de la fourchette sur la rareté ; Bingin se négocie sur un ADR ancré au surf avec des lots plus denses et plus petits ; Padang Padang se situe en milieu de fourchette ; l'intérieur de Pecatu est le point d'entrée sous la prime de falaise.
- L'off-plan domine et la liquidité de revente est mince – le marché est plus jeune et moins échangé que Canggu. Les annonces du tier trophée montent jusqu'à$2.28M$+ sur le MLS des courtiers, mais le vrai plafond se situe hors marché : des annonces isolées de classe Nyang Nyang à 20 M$+ et le stock de résidences de marque n'entrent jamais dans l'indice, ce qui sous-estime le plafond de falaise d'environ 30–40 %.
Prix immobilier Uluwatu en un coup d'œil – T3 2026
Au T3 2026, une villa à Uluwatu porte un prix affiché médian de 492,000 $ au tier d'entrée, de 617,000 $ au tier milieu et de 1,340,000 $ au tier trophée, pour un médian de 2,028 $ par mètre carré bâti – à partir de 33 points de données de prix affichés vérifiés, extraits de l'Indice des prix des villas de Bali T3 2026 (294 points sur 8 corridors). Cette médiane d'entrée est la plus élevée de tous les corridors de Bali : la falaise du Bukit n'a pratiquement pas de marché sous 300,000 $.
C'est le complément à l'échelle du corridor du Guide d'investissement immobilier à Uluwatu, inscrit dans le guide plus large de la péninsule du Bukit. Pour l'équivalent du corridor ouest, voir Prix immobilier Canggu.
La matrice des tiers
| Tier | Prix affiché médian | Lecture |
|---|---|---|
| Entrée | 492,000 $ | Le plancher d'entrée le plus élevé de Bali – le produit sous 300,000 $ sur la falaise est structurellement rare |
| Milieu | 617,000 $ | Bande comprimée ; le tier le plus mince du corridor en nombre d'annonces |
| Trophée | 1,340,000 $ | Véritable rareté du freehold de falaise ; plafond du MLS des courtiers seulement |
| Médian $/m² bâti | 2,028 $ | Fourchette 1,348–3,333 $ – l'étalement le plus large d'un seul corridor à Bali |
Source : Indice des prix des villas de Bali T3 2026, 33 points de données vérifiés à Uluwatu, taux de change 16,200 IDR/USD. Appliquez 8–12 % à la baisse pour l'écart entre prix affiché et prix transacté.
Pourquoi la fourchette $/m² est si large
La plupart des corridors affichent une bande étroite au mètre carré. Celle d'Uluwatu va de 1,348 $ à 3,333 $ – près de 2,5 fois d'étalement interne – parce que le corridor mêle sous un seul nom deux produits structurellement différents :
- Le produit intérieur off-plan (Pecatu et arrière-pays) ancre la borne basse. Plus récent, moins de terrain, construit pour le rendement, tarifé pour un marché en formation.
- Le freehold en front de falaise pousse la borne haute. Terrain à offre fermée, rareté de la vue océan, la plus forte courbe d'appréciation de l'île.
Une médiane unique de corridor lisse cette fracture. Lisez le tier que vous prospectez réellement, pas la moyenne mélangée.
La prime freehold de falaise – le chiffre déterminant du corridor
Un produit 3BR comparable sur un terrain en front de falaise se négocie avec une prime de +30–60 % par m² de terrain face au leasehold équivalent – la plus forte prime de rareté foncière de tous les corridors de Bali. La raison est simple et structurelle : les lots constructibles en front de falaise entre le temple d'Uluwatu et Padang Padang sont un actif fini, non reproductible. Vous ne payez pas pour une villa plus grande ou mieux construite ; vous payez pour un terrain dont on ne peut plus créer davantage. La décision de structure de propriété qui en découle est traitée dans le cadre PT PMA vs leasehold.
Relativité des sous-zones – à lire attentivement
Nous ne publions pas de médianes $/m² vérifiées distinctes pour les sous-zones individuelles d'Uluwatu. L'échantillon par zone au sein du jeu de 33 points est trop mince pour atteindre notre exigence de qualité des données, et une médiane calculée sur trois ou quatre annonces induirait plus en erreur qu'elle n'informe. Nous offrons à la place une observation éditoriale directionnelle :
- La falaise d'Uluwatu proprement dite (temple → Padang Padang) : haut de la fourchette du corridor, tarification de pure rareté, parmi les titres les plus propres de l'île.
- Bingin : cœur ancré au surf, lots plus denses et plus petits que la falaise proprement dite, si bien que l'entrée peut se situer plus bas – mais les tarifs journaliers conservent leur prime sur la clientèle de la fenêtre de houle.
- Padang Padang : milieu de fourchette, transition entre la prime de falaise et l'intérieur.
- L'intérieur de Pecatu : le véritable point d'entrée sous la prime de falaise ; dominé par l'off-plan.
Traitez ces éléments comme des lectures, non des références. Quand un courtier vous cite un « prix de Bingin », arrimez-le à la médiane du corridor ci-dessus et demandez ce que fait le terrain – pas la villa.
Ce que ce rapport ne capte pas
Deux catégories se situent hors de l'indice et toutes deux poussent le vrai plafond plus haut :
- Le stock de résidences de marque (proximité Como, unités de marque Capella et similaires) se vend en direct du promoteur et n'apparaît jamais sur le MLS des courtiers.
- Les transactions trophée hors marché – des annonces isolées de classe Nyang Nyang à 20 M$+ et des propriétés de falaise sur mesure – apparaissent comme des annonces, mais leur flux complet de transactions non.
Ensemble, elles sous-estiment le véritable plafond de falaise d'Uluwatu d'environ 30–40 %. L'indice est une référence crédible pour le marché des prix affichés qu'un acheteur étranger prospecte réellement, non un registre du sommet absolu.
Comment cela se relie à la ligne d'application
Uluwatu se situe dans la régence de Badung – exemptée du moratoire de construction des 6 districts – si bien que l'offre de falaise se poursuit là où le zonage l'autorise. Mais le blocage des OTA au 1er août 2026 fait de la capacité à obtenir une licence la contrainte déterminante de l'économie locative de toute villa, et le précédent de démolition à Bingin a prouvé que les actifs côtiers en mauvaise zone sont rasés, non régularisés a posteriori. Un prix n'est un prix que si la villa peut légalement générer des revenus ; vérifiez le zonage avant de vous arrimer à un quelconque chiffre d'Uluwatu.
Prochaine mise à jour
Ce rapport est extrait de l'indice des prix trimestriel et se met à jour le 2026-09-30 (T4 2026, cible de 400+ points de données au total). Méthodologie, tiers de sources et standards de vérification : méthodologie.
Frequently Asked
Combien coûte une villa à Uluwatu en 2026 ?
Selon l'indice des prix T3 2026 (33 points de données vérifiés à Uluwatu) : le prix affiché médian du tier d'entrée est de 492,000 $, du tier milieu de 617,000 $ et du tier trophée de 1,340,000 $, pour un médian de 2,028 $ par mètre carré bâti. Cette médiane d'entrée est la plus élevée des huit corridors de Bali suivis – Uluwatu n'a pratiquement pas de marché sous 300,000 $, car le terrain en falaise et à proximité porte un plancher de prix structurel. Appliquez un ajustement à la baisse de 8–12 % pour l'écart entre prix affiché et prix transacté. Le stock de résidences de marque et le trophée hors marché ne sont pas captés et poussent le vrai plafond de falaise 30–40 % au-dessus de ce que montrent les annonces de courtiers.
Quel est le prix au mètre carré à Uluwatu ?
La médiane est de 2,028 $ par mètre carré bâti sur 33 annonces vérifiées du T3 2026, dans une large fourchette de 1,348–3,333 $. L'étalement est exceptionnellement grand pour un seul corridor parce qu'Uluwatu mêle deux produits très différents : des villas intérieures off-plan (Pecatu et arrière-pays de Pecatu) qui tirent la borne basse vers le bas, et du véritable freehold en front de falaise qui pousse la borne haute vers le haut. Pour situer : les 2,028 $/m² d'Uluwatu se placent en milieu de peloton parmi les corridors de Bali – sous Canggu (2,217 $) et Pererenan (2,374 $), au-dessus de Nusa Dua (1,207 $) et Ubud (1,558 $) – mais sa prime foncière de falaise est la plus élevée de l'île.
Pourquoi l'entrée à Uluwatu est-elle si chère par rapport au reste de Bali ?
Parce que la ligne de falaise constructible est un actif à offre fermée. La bande étroite de lots en front de falaise entre le temple d'Uluwatu et Padang Padang ne peut pas être élargie, et la demande de produit de falaise avec vue océan est structurelle plutôt que cyclique. Cette combinaison fixe un plancher : les promoteurs ne construisent pas de produit sous 300,000 $ sur la falaise parce que l'économie du terrain ne le permet pas. Le résultat est une médiane d'entrée de 492,000 $ – près du triple des 167,000 $ de Nusa Dua – et la plus forte prime freehold par m² de terrain (+30–60 %) de tous les corridors de Bali. Vous payez pour un terrain qui ne peut être reproduit, pas pour une villa plus grande.
Uluwatu ou Canggu, lequel est le plus cher en immobilier ?
Cela dépend du chiffre que vous lisez. Sur le prix affiché médian du tier d'entrée, Uluwatu est plus cher : 492 k$ contre 340 k$ pour l'entrée du cœur mature de Canggu. Sur le prix au mètre carré bâti, Canggu est plus élevé : 2,217 $/m² contre 2,028 $/m² pour Uluwatu. La réconciliation : Canggu se négocie sur un produit à plus petite emprise, où le m² bâti est la contrainte déterminante, si bien que son chiffre au mètre ressort plus haut, tandis que la prime d'Uluwatu se concentre dans le terrain sous la villa plutôt que dans la construction. Canggu offre aussi des rendements bruts plus élevés (10–15 % contre 9–14 % pour Uluwatu) ; Uluwatu offre une plus forte appréciation du tier trophée et une rareté de style de vie. La comparaison complète des corridors se trouve dans l'indice des prix.
Quels sont les prix précisément à Bingin et Padang Padang ?
Nous ne publions pas de médianes $/m² vérifiées distinctes pour les sous-zones individuelles d'Uluwatu – les échantillons par zone au sein du jeu de 33 points d'Uluwatu sont trop minces pour atteindre notre exigence de qualité des données, et publier une médiane calculée sur trois ou quatre annonces serait trompeur. Ce que nous pouvons dire d'après l'observation éditoriale : la falaise d'Uluwatu proprement dite (du temple à Padang Padang) domine le haut de la fourchette du corridor sur la pure rareté ; Bingin se négocie sur des tarifs journaliers ancrés au surf avec des lots plus denses et plus petits, si bien que les prix d'entrée peuvent être plus bas que sur la falaise, mais l'ADR conserve sa prime ; Padang Padang se situe en milieu de fourchette ; et l'intérieur de Pecatu est le véritable point d'entrée sous la prime de falaise. Traitez ces éléments comme des lectures directionnelles, non des références – pour les chiffres vérifiés au niveau du corridor, utilisez les médianes ci-dessus.
Sources
- Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 verified data points, 8 corridors)accessed 14 juillet 2026
- Bali Villa Select – Methodology (source tiers, verification, refresh cadence)accessed 14 juillet 2026