Prix des villas à Canggu T3 2026 : données au $/m² par sous-zone – Berawa, Batu Bolong, Echo Beach, Babakan, frontière Pererenan (46 points de données)

À retenir

• 46 points de prix affichés vérifiés à Canggu, compilés en juin 2026 en référence au T3 2026
• Médianes larges du corridor : entrée $339 506 / intermédiaire $648 148 / trophée $1 080 247
• Médiane du $/m² bâti : $2 217 ; sous-zone premium Berawa : $2 225 ; front de mer Echo Beach : $2 401
• Prime freehold contre leasehold à Canggu : 130 à 140 pour cent – la plus élevée sur 8 corridors balinais
• Le palier trophée ($1,08 M de médiane) est le PLUS BAS des 8 corridors – inventaire du cœur mature vieillissant
• Écart affiché contre transigé : 8 à 12 pour cent en régime normal ; 25 pour cent sur une annonce de vendeur motivé

Ce document est l'extrait par sous-zone de notre Indice des prix des villas à Bali T3 2026 – un jeu de données propriétaire de 294 points couvrant 8 corridors balinais et publié trimestriellement. L'extrait de Canggu du T3 2026 couvre 46 points sur 5 sous-zones (Berawa, Batu Bolong, Echo Beach, Babakan, frontière Pererenan), 3 paliers de prix (entrée / intermédiaire / trophée) et 2 structures de propriété (leasehold Hak Sewa contre freehold Hak Milik / HGB). Fenêtre de données : avril à juin 2026. Normalisation monétaire : 16 200 IDR/USD.

La méthodologie en un paragraphe

Les points de prix affichés ont été extraits de 7 plateformes de courtiers publics (bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com) entre avril et juin 2026, complétés par l'inventaire interne de la marketplace Bali Villa Select. Chaque ligne capture le prix affiché normalisé en USD à 16 200 IDR/USD, le nombre de chambres, la surface bâtie en m² lorsqu'elle est divulguée, la surface foncière en m², la structure de propriété (années restantes en Hak Sewa ou freehold / PT PMA) et l'URL source. Sont exclus : les compounds commerciaux multi-villas (5 chambres et plus au gros du promoteur), les actifs hôteliers de type boutique-hotel, les micro-unités sous-résidentielles de moins de 30 m² bâtis, et les biens présentant des surfaces déclarées structurellement invraisemblables. Les médianes et les 25e et 75e percentiles par palier sont calculés sur les données nettoyées. Points nets de Canggu : 46 (objectif de mise à jour T4 2026 : 60 et plus). Méthodologie complète du jeu de données parent et CSV des 294 points disponibles sur GitHub sous licence CC BY 4.0 : github.com/adwustenko-cmyk/bali-corridor-yields.

Matrice des prix Canggu T3 2026 – 5 sous-zones × 3 paliers

Prix affichés médians en USD par sous-zone et par palier. Paliers : ENTRÉE ($300 000–500 000), INTERMÉDIAIRE ($500 000–$1 M), TROPHÉE ($1 M et plus). Structure de propriété mixte (dominante : leasehold Hak Sewa 25 ans à l'entrée et en intermédiaire, freehold en trophée).

Notes : Berawa est traitée comme un pool de données distinct dans le jeu parent (39 points autonomes) ; elle participe également à l'agrégat large de Canggu (46 au total sur l'ensemble des sous-zones). Certains points recoupent plusieurs sous-zones (villas frontière Batu Bolong / Nelayan, Echo Beach / Batu Bolong) : ils sont affectés à la sous-zone correspondant à la description du courtier annonceur.

Lire la matrice – 4 signaux qui comptent

1. Prime d'entrée à Berawa : +18 pour cent sur la médiane large de Canggu

La médiane d'entrée à Berawa ($400 219) s'établit 18 pour cent au-dessus de la médiane large de Canggu ($339 506). C'est une prime structurelle et durable – l'entrée à Berawa se négocie 15 à 20 pour cent au-dessus de l'entrée générique de Canggu à chaque mise à jour trimestrielle depuis le T1 2025. Trois moteurs :

• Densité des beach clubs. Finns Beach Club, Atlas, Mrs Sippy Beach Club et Sugar Sand Beach Club se regroupent dans un rayon piéton de 800 m. La prime sur les tarifs journaliers à Berawa oscille entre $50 et $120 par nuit face aux équivalents de l'arrière-pays de Canggu.
• Hak Sewa 25 ans par défaut, typiquement 25 ans restants ou plus. Les projets de promoteurs à Berawa se sont standardisés sur un bail de 25 ans assorti d'une option d'extension de 25 ans (tenure effective de 50 ans). Le profil des années restantes du stock d'entrée à Berawa se négocie avec une prime sur l'inventaire à tenure plus courte de Batu Bolong.
• Canal des promoteurs sous marque. Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living et Echo Beach Estates vendent en direct-acheteur sur les fourchettes premium de Berawa. On estime que 30 à 40 pour cent des véritables transactions du segment trophée à Berawa se font en direct-promoteur et n'apparaissent PAS dans ce jeu de données (le MLS courtier ne capte que le stock listé en courtage). Le véritable plafond du segment trophée à Berawa se situe très nettement au-dessus de la médiane affichée de $1,19 M.

2. Médiane du palier trophée : la PLUS BASSE des 8 corridors balinais

La médiane du palier trophée de Canggu ($1,08 M) est la plus basse des 8 corridors du jeu de données de l'Indice des prix T3 2026. Comparaison : Berawa $1,19 M, Nusa Dua $1,19 M, Uluwatu $1,34 M, Sanur $1,54 M, Seminyak $1,54 M, Ubud $1,70 M. Deux raisons :

• L'inventaire du cœur mature vieillit. Canggu a été bâti lors de la vague 2015–2020. Les villas trophée listées au T3 2026 ont en général 6 à 10 ans avec des finitions datées. L'offre neuve du segment trophée s'oriente vers Berawa et Pererenan plutôt que vers le centre de Canggu, parce que le foncier constructible freehold disponible dans le cœur saturé de Canggu ne se crée structurellement plus.
• La liquidité de revente du palier trophée est profonde. Avec 10 annonces actives à plus de $1 M à Canggu dans notre jeu de données, le palier trophée n'est pas contraint par la rareté comme peut l'être celui de Nusa Dua (5 annonces actives) ou d'Ubud (8 annonces). Un pool de revente plus profond comprime la médiane.

Implication : les acheteurs cherchant un produit du segment trophée avec un potentiel de prix doivent regarder Berawa ou Pererenan ; ceux qui cherchent l'affaire trophée sur du produit mature doivent regarder le centre de Canggu.

3. Prime du freehold : 130 à 140 pour cent – la plus élevée des 8 corridors balinais

Le freehold à Canggu se négocie avec une prime de 130 à 140 pour cent sur le Hak Sewa 25 ans à spécifications équivalentes sur du 3 chambres. C'est la prime freehold la PLUS ÉLEVÉE sur l'ensemble des 8 corridors balinais au T3 2026. Comparaison : Ubud +37,8 pour cent, Seminyak +24,6 pour cent, Uluwatu +30 à 60 pour cent par m² foncier, Berawa en autonome +12 pour cent par m² bâti, Pererenan +7 à 15 pour cent (comprimée – couche d'arbitrage).

Signal de rareté avéré : la création de nouveau foncier freehold dans le cœur saturé de Canggu s'est structurellement arrêtée. Le stock freehold disponible relève du legacy (titres SHM bâtis avant 2015) ou de rares nouvelles divisions foncières. Les investisseurs étrangers visant une structure freehold à Canggu paient la prime de rareté en échange de l'absence de risque de décote du bail à partir de la 25e année et d'un vivier d'acheteurs à la sortie bien plus profond sur des horizons de détention de 30 ans et plus.

Pour un horizon de 3 à 5 ans, la prime freehold n'est pas économiquement défendable – un Hak Sewa 25 ans apparié à $335 000 face à un freehold à $600 000 et plus rend l'économie du leasehold plus propre. Pour un horizon de 5 ans et plus, la prime freehold se défend : la décote du leasehold s'accélère et le vivier d'acheteurs à la sortie sur 30 ans et plus est plus étroit.

4. La frontière Pererenan, arbitrage actuel adjacent à Canggu

La médiane d'entrée de la frontière Pererenan ($314 815) se négocie 8 pour cent sous la médiane large d'entrée de Canggu ($339 506). La médiane d'entrée de Pererenan-proprement-dit ($277 778) se négocie 18 pour cent sous la médiane large de Canggu. Ces deux valeurs reflètent l'arbitrage actuel : Pererenan a 24 à 36 mois de retard sur Canggu en maturité et la prime freehold y est comprimée entre 7 et 15 pour cent (contre 130 à 140 pour cent à Canggu). Projection du bureau éditorial : à mesure que Pererenan mûrit, la prime freehold s'élargira vers les niveaux à la Canggu, livrant un potentiel non réalisé de 20 à 40 pour cent sur le freehold de Pererenan acquis aux prix affichés du T3 2026.

Risque pour l'investisseur : l'infrastructure opérateur de Pererenan est matériellement plus fine que celle de Canggu ; un produit à thèse locative commerciale pourrait connaître un taux d'occupation initial plus bas le temps que les opérateurs se consolident. Cet élément est déjà intégré dans la décote actuelle sur les prix affichés.

Référentiel du $/m² bâti – Canggu T3 2026

Prix médian au m² bâti, calculé sur 22 points de données de Canggu où la surface bâtie a été divulguée par le courtier.

L'écart de 5,4 fois (de $751 en bas à $4 085 en haut) n'est pas du bruit – il traduit une véritable diversité de mix produit :

• Bas de fourchette ($751) : compound boutique multi-unités où la surface bâtie totale se répartit sur plusieurs unités d'exploitation ; la métrique par m² se dilue structurellement
• Haut de fourchette ($4 085) : villa de luxe 1 chambre avec piscine et petite emprise ; sur une petite surface bâtie, le prix au m² bâti est structurellement élevé parce que les coûts d'exploitation fixes (cuisine, salle de bains, piscine, allée) s'amortissent sur une surface bâtie plus réduite

Pour une comparaison à spécifications proches, restreignez le périmètre aux villas 3 chambres sur 200 à 400 m² bâtis. Dans cette tranche, les médianes du $/m² bâti à Canggu sont :

• 3 chambres Berawa Hak Sewa 25 ans : $2 150 à $2 400 par m² bâti
• 3 chambres Batu Bolong Hak Sewa 25 ans : $2 050 à $2 300 par m² bâti
• 3 chambres Berawa freehold : $2 400 à $2 600 par m² bâti (prime freehold visible au m²)
• 3 chambres Batu Bolong freehold : $2 300 à $2 500 par m² bâti

Prime freehold contre leasehold – 3 chambres apparié à Canggu

Comparaison directe par paires sur des villas 3 chambres à Berawa et Batu Bolong (les deux sous-zones offrant suffisamment de paires appariées dans notre jeu de données) :

La prime de 130 à 140 pour cent traduit une rareté structurelle réelle du cœur mature de Canggu. À comparer avec Pererenan où, en 3 chambres apparié, le freehold ne se négocie qu'avec 7 à 15 pour cent de prime sur le leasehold – le freehold de Pererenan est aujourd'hui l'arbitrage le plus proche des niveaux de Canggu-freehold disponibles dans la ceinture du corridor.

Écart entre prix affiché et prix transigé à Canggu

Toutes les médianes ci-dessus sont des prix affichés, pas des prix de transaction. L'écart entre affiché et transigé sur le stock résidentiel à acheteurs étrangers à Canggu oscille entre 8 et 12 pour cent en régime normal. Signaux documentés à partir de notre jeu de données :

• Les annonces de Canggu médiaes datées de 30 jours se négocient en moyenne 4 à 8 pour cent sous le prix affiché
• Une annonce Canggu de vendeur motivé au T2 2026 (signalée « under value » dans le titre même) s'est conclue 25 pour cent sous le prix affiché comparable du palier trophée
• Les signaux de prix transigés vérifiés, collectés via les événements de clôture rapportés par les courtiers, ressortent systématiquement 8 à 12 pour cent sous la médiane des prix affichés correspondants

Application au jeu de données : un acheteur qui lit une médiane d'entrée à $339 506 doit anticiper une transaction autour de $310 000 à $320 000 sur un produit de spécifications comparables. Sur le palier trophée à $1,08 M de médiane, il faut anticiper une transaction autour de $940 000 à $990 000. La décote de 8 à 12 pour cent constitue la convention de référence du bureau éditorial en attendant la disponibilité de données consistantes de registre des prix transigés.

Ce que ce jeu de données Canggu NE couvre PAS

Divulgation pour hygiène méthodologique :

1. Le stock direct-promoteur de résidences sous marque (Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates, Ombak Luxury Villas) se vend en direct-acheteur sans exposition MLS courtier. On estime que 30 à 40 pour cent des véritables transactions du segment trophée à Berawa passent par ce canal hors MLS et ne sont PAS reflétées dans nos 39 points Berawa. Les transactions trophée hors marché au-delà de $5 M sont également exclues.
2. Les parcelles pré-achat vendues séparément des constructions de villas. Ce rapport porte uniquement sur le produit bâti ou villa off-plan.
3. Les actifs hôteliers boutique-hotel de qualité investissement (compounds multi-unités de 6 chambres et plus). Exclus car commerciaux plutôt que résidentiels.
4. Les ventes forcées sous les planchers de marché – les biens affichés à 25 pour cent et plus sous la médiane de sous-zone sont signalés mais exclus des médianes après examen.
5. Les annonces d'enchères de saisie par les banques indonésiennes ne sont pas suivies dans ce jeu de données.

T3 2026 Canggu – renvois

• Indice des prix des villas à Bali T3 2026 – jeu de données parent (294 points sur 8 corridors) avec méthodologie complète et calculs de la prime freehold
• Guide d'investissement immobilier à Canggu 2026 – pilier corridor complet : descriptions des 5 sous-zones, économie du rendement, historique de l'application des licences, cadre de décision juridique
• Guide d'investissement villa à Berawa 2026 – pilier autonome de la sous-corridor Berawa
• Guide d'investissement villa à Pererenan 2026 – corridor d'arbitrage adjacent à Canggu
• Canggu contre Pererenan – investissement villa 2026 – comparaison directe de la couche d'arbitrage
• Canggu contre Seminyak – investissement immobilier 2026 – comparaison entre marchés matures
• Canggu contre Uluwatu – investissement immobilier 2026 – comparaison de corridors sur les paliers de prix
• Guide fiscal immobilier à Bali 2026 – 6 catégories fiscales concernant les acheteurs à Canggu
• Signature AJB Hak Sewa pas à pas – processus de transaction Canggu en 12 étapes
• Guide complet de la licence Pondok Wisata – cadre de licence STR après la vague d'application 2025
• PT PMA contre leasehold à Bali – choix structurel pour les acquéreurs freehold à Canggu
• Marketplace Bali Villa Select – inventaire vérifié indépendant à Canggu
• Méthodologie éditoriale – hiérarchie des sources sur 3 paliers, règles de citation, calendrier de mise à jour
• Jeu de données ouvert Canggu Corridor Yields (GitHub) – données brutes CC BY 4.0 pour vérification indépendante

Prochaine mise à jour trimestrielle

Cet extrait Canggu est publié chaque trimestre selon un cycle de rafraîchissement de 90 jours, en synchronisation avec l'Indice des prix des villas à Bali parent.

• 2026-09-30 – extrait Canggu T4 2026 (taille cible du jeu de données : 60 points Canggu et plus, méthodologie v1.1)
• 2026-12-31 – extrait Canggu T1 2027 avec superposition rétrospective sur l'année 2026
• 2027-03-31 – extrait Canggu T2 2027 avec le premier tableau des deltas Canggu entre trimestres

Les corrections de toute cellule publiée sont consignées publiquement dans le registre éditorial des corrections à l'adresse https://balivillaselect.com/corrections dans les 48 heures suivant la vérification. Le bureau éditorial maintient une prime de 50 USD pour les erreurs factuelles vérifiables, conformément à la politique de prime aux corrections.

Pour les investisseurs ayant besoin d'une lecture structurelle sur un bien Canggu spécifique au regard du jeu de données T3 2026, demandez une revue pré-achat via la page méthodologie ou le formulaire d'admission check-a-listing. Le coût d'une revue pré-achat est très nettement inférieur au coût d'une transaction sur un bien mal évalué.