Tibubeneng investissement villa 2026 : entry Canggu intérieur

Réponse directe

Tibubeneng est un village (banjar) intérieur du corridor Canggu, situé à 5 minutes scooter de Berawa et 7 minutes de Pererenan. Caractère plus traditionnel que la côte : ricefields visibles, restaurants warung locaux mélangés à cafés expat, écoles internationales primaires accessibles. Densité commerciale modérée mais en croissance rapide depuis 2023. Plages Berawa et Pererenan accessibles 10–15 minutes scooter ; aéroport Ngurah Rai 45 minutes.

Points clés

Tibubeneng = entry Canggu intérieur, 5 min scooter de Berawa/Pererenan.
Brut 11–14 %, net 7–9 % – ADR USD 180–320, occupation 70–75 % ganzjährig.
Prix entry USD 350–650k pour 2–3 chambres avec piscine, $/m² USD 1 200–1 800.
Demande mix : digital nomads (1–3 mois), couples STR courts (3–7 nuits), familles expat.
Profile cible : premier achat investisseur Bali, capital USD 350–700k, horizon 7–12 ans.

Tibubeneng – géographie et caractère

Rendement et marché STR

ADR USD 180–320 selon qualité villa, occupation 70–75 % ganzjährig avec saisonnalité moins marquée que Berawa direct-plage. Brut 11–14 %, net 7–9 % après stack opérationnelle complète. Mix demande : digital nomads (35 %, long stay 1–3 mois), couples STR courts (30 %, 3–7 nuits), familles expat (20 %), tourisme classique (15 %). Long stay long fraction améliore net via réduction OTA.

Prix et croissance 2023–2026

Entry USD 350–650k pour 2–3 chambres avec piscine. Mid USD 650k–1M pour 3–4 chambres. $/m² USD 1 200–1 800 selon sous-zone (intérieur USD 1 200–1 500, proche plage USD 1 500–1 800). Croissance 25–35 % depuis 2023, drivers : (1) débordement Berawa/Pererenan saturés, (2) écoles internationales primaires, (3) supply construction off-plan active.

Profile et risques

Profile cible : premier achat investisseur Bali, capital USD 350–700k, horizon 7–12 ans, accepteur structure leasehold simple. Risques : (1) sur-construction 2026–2027 si trop d'off-plan livrés, (2) routes non-pavées dans certaines sous-zones intérieures (site visit obligatoire), (3) accès plage via scooter pas exclusif. Atténuation : ready-built ou off-plan vérifié, choisir proximité route principale, structure leasehold simple pour entry tier.

Questions fréquentes

Tibubeneng est-il un bon investissement entry 2026 ?

Oui pour premier achat investisseur Bali avec budget USD 350–700k. Net 7–9 %, ADR USD 180–320, occupation 70–75 % ganzjährig, accès Berawa/Pererenan 5–7 min scooter. Sweet spot entry Canggu intérieur.

Tibubeneng vs Berawa ?

Tibubeneng : entry intérieur, m² moins cher (USD 1 200–1 800 vs 1 800–2 800), net légèrement supérieur (7–9 % vs 6,5–8,5 %), plus calme. Berawa : front mer infrastructure mature mais m² coûteux. Entry investisseur = Tibubeneng. Lifestyle mature = Berawa.

Quel rendement net à Tibubeneng ?

Brut 11–14 %, net 7–9 % après OTA/opérateur/PPh/réserves. ADR USD 180–320, occupation 70–75 % stable. Mix long stay digital nomads (~35 % bookings) améliore net via OTA réduction.

Indépendance et avertissement

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