Подборка Hak Sewa leasehold

Leasehold-виллы Бали в продаже

Hak Sewa leasehold – практичный путь оформления прав для большинства иностранных покупателей. Ниже лоты из нашего шорт-листа.

11 объектов·Обновлено 2026-06-12·Все объекты маркетплейса →

Leasehold – это не компромисс. Это структура. Индонезия не допускает прямого freehold (Hak Milik) для иностранцев. Два рабочих пути – Hak Sewa leasehold (обычно 25–30 лет с условием продления) и структура PT PMA с правами HGB (до 80 лет эффективного срока). Для большинства иностранных покупателей одного актива до 500 000 USD leasehold – более чистый, быстрый и менее затратный вариант.

Сделка структурна: стоимость leasehold падает по мере сокращения остатка срока, поэтому андеррайтинг должен закладывать кривую компрессии в выходную цену перепродажи. 25-летний leasehold на покупке – это 12-летний leasehold на перепродаже в 13-й год. Клауза о продлении и её принудительная исполнимость – основной драйвер стоимости.

По каждому лоту ниже остаток срока и структура продления указаны в редакционной оценке. Прочитайте чек-лист по leasehold из 12 пунктов до внесения депозита. Или пришлите любой конкретный лот – получите письменное редакционное досье за 24 часа.

Family Nest — Улувату – Uluwatu, Bali property marketplace

Uluwatu · Phase 2 (Бингин / Печату)

Family Nest — Улувату

$241 000–$749 000 · 1BR Cottage → 4BR Villa · leasehold 40 лет

  • villa
  • 1–4BR
  • Leasehold
  • Developer base case 11–15.5% annual ROI

Family Nest – первый бали-резорт, явно построенный под сегмент «семьи с детьми», а не переупакованный из generic villa-резорта. Решающий сигнал – Phase 1, sold out с середины 2024 …

Ocean Look — Нуса Дуа – Bukit, Bali property marketplace

Bukit · Нуса Дуа (Беноа, ул. Mayapada)

Ocean Look — Нуса Дуа

От IDR 5.3 млрд (~$335 000) · 3–4-BR · 110 м² земли + руфтоп

  • villa
  • 3–4BR
  • Leasehold (с опцией freehold)
  • Developer base case 9–12% gross (CRM ROI calc, 80% occupancy)

Ocean Look — один из редких проектов Нуса Дуа, который структурно завершён и заходит в сдачу в эксплуатацию, а не продаёт рендеры. Главный трейд — built-not-off-plan внутри институ…

Частые вопросы

Как юридически структурирован leasehold на Бали?

Через нотариально заверенный акт AJB Hak Sewa, зарегистрированный в BPN (национальном земельном реестре) на основном титуле SHM или HGB. Регистрация создаёт обременение земли, исполнимое в отношении третьих лиц, отдельное от простого договора аренды. Без регистрации в BPN leasehold остаётся только договорным и уязвим при наследственных спорах или конкурирующих претензиях.

Какой остаток leasehold считается справедливым?

25 лет остатка – отраслевой стандарт андеррайтинга для иностранных покупателей. Ниже 18–20 лет стоимость перепродажи существенно сжимается. Свыше 28 лет – зона зрелого leasehold, цены сближаются с ценами PT PMA.

Можно ли продлить leasehold?

Да, при наличии корректно составленной клаузы о продлении в нотариальном акте, где указаны: срок продления, цена или формула цены, окно срабатывания, последствия отказа собственника земли. Без этих четырёх элементов "продлеваемый" – это маркетинговая формулировка, а не право.

Leasehold безопаснее, чем PT PMA?

Это разные риски. У leasehold – риск компрессии срока (остаток сокращается со временем). У PT PMA – риск корпоративного комплаенса (ежегодные подачи, требования к капиталу). Для покупателей одного актива до 500 000 USD leasehold – более простая структура. Для покупателей нескольких активов свыше 500 000 USD обычно выигрывает PT PMA.

Не нашли то, что искали?

Пришлите URL любого Bali-листинга. Редакционный деск проверит правовую структуру, реальный net-yield, зонирование и red flags – PDF-досье в течение 24 часов. Бесплатно.

Получить досье