Тезис
Самый чистый "set-and-forget" юнит в текущем шортлисте. Оператор делает всё; вы получаете net-of-fees distributions. Цена этой простоты – 20% management fee от дохода плюс 10% operational costs. По сути это yield-продукт, структурированный как REIT-юнит с физическим активом за ним.
Позиционирование
Right-sized для первой аллокации на Бали. Бату-Болонг – самый ликвидный sub-market Чангу; resale здесь материально проще, чем в периферийных коридорах Чангу. Выход – 60–90 дней, когда наступит время.
Заметки по правовой структуре
25+25 lease с продлением – стандарт для Canggu apartment-продукта. Подтвердите renewal fee schedule и природу продления: автоматическое или discretionary на стороне master landowner. Второе – риск, который стоит наблюдать.
Моделирование доходности
Застройщик описывает это как "absolutely problem-free ownership" – фраза которую стоит читать как cash-flow stability, не legal или exit stability. Underwrite на 7–9% net yield после operator-вычетов 20% + 10% при stabilised occupancy.
Что включено
- Rooftop-бар с outdoor-кинотеатром
- Full-service management от оператора
- 10 минут пешком до пляжа Бату-Болонг
Факторы риска
- Operator lock-in – управление не у вас, у оператора
- Renewal-fee schedule определяет реальную стоимость 50-летнего владения
- Canggu Batu Bolong supply absorption сужается – мониторьте ADR через 2026
- Маленький footprint юнита сокращает flexibility при exit оператора