Тезис
Amenity-плотный mixed-use блок в 200 м от пляжа Улувату. Сильная сторона тезиса – amenity-stack: если оператор удержит качество после третьего года, здание становится destination, а не просто accommodation. Это же и главный риск тезиса.
Позиционирование
Студии за $99k – самая острая точка входа в нашем текущем шортлисте. Для small-ticket инвесторов это защищаемая аллокация одного юнита. Бо́льшие конфигурации стоят ближе к рынку и менее differentiated.
Заметки по правовой структуре
Leasehold с прозрачной лестницей продления (2052 → 2072 → 2102) – позитивный структурный сигнал. 10% налог (по раскрытию застройщика) скорее всего относится к BPHTB / acquisition duty – подтвердите с независимым нотариусом до подписания.
Моделирование доходности
Yield-проекция застройщика непубличная. Comparable Uluwatu apartment-продукт даёт 9–14% gross short-term-rental yield при ADR $90–$220 в зависимости от размера юнита и view-тира. Net после operator fees: 7–11%.
Что включено
- Ресторан на крыше
- Арт-галерея и кинотеатр
- Коворкинг и йога-студия
- Смотровая площадка, спа, кафе
Факторы риска
- Off-plan delivery – проверьте track record застройщика и project-level страховку
- Amenity operational durability – тезис зависит от качества после 3-го года
- Конкурирующий supply в Uluwatu mixed-use pipeline расширяется
- Компонент 10% acquisition tax требует подтверждения у нотариуса