Тезис
Меласти – западный якорь южного Букита с известным пляжем, но предложение вилл непосредственно в beach-belt необычно тонкое. Melasti Dream Residence – готовый 102 м² townhouse в этом дефицитном суб-коридоре, спозиционированный на покупателей operating-продукта без delivery-риска.
Позиционирование
Готовый townhouse в поясе Меласти за $250k – редкая конфигурация в 2026. Beach-line supply здесь структурно тесный, доминирующий формат – виллы $400k+. Компактный 2-BR открывает коридор для меньших чеков без конкуренции с villa-инвентарём.
Заметки по правовой структуре
Девелопер ещё не раскрыл остаток срока leasehold в маркетинге. Проверить, что AJB Hak Sewa зарегистрирован в BPN с остатком срока, статус SHM / HGB, и что extension-клауза контрактная (нотариальный акт), а не side letter. Полная 12-пунктовая проверка до депозита.
Моделирование доходности
Девелопер фреймит доходность через аккредитованного оператора без публичной цифры. Модель редакционного деска по Melasti южный Букит 2-BR managed-продукт: 7–10% gross yield, 55–70% occupancy, ADR USD 180–350. Net yield после operator fees, OTA, maintenance: 4–7%.
Что включено
- Свой бассейн и частная outdoor-зона
- Открытая гостиная-столовая-кухня
- Малоэтажная резорт-архитектура
- Коридор Меласти / южный Букит, beach-driven
- Аккредитованный оператор аренды/сервиса на месте
- 25 минут от аэропорта Нгура-Рай
Факторы риска
- Остаток срока leasehold не раскрыт – проверить до депозита
- Экономика оператора непрозрачна – запросить sample P&L по сравнимым юнитам
- Концентрация предложения Меласти – коридор зависит от международного инфлоу в южный Букит
- Пешеходный доступ к пляжу от юнита – проверить на месте
- extension-клауза не заявлена; трактовать как 25–30-летний hold до доказательств обратного