Тезис
Сданный, полностью операционный resort-комплекс в пешей доступности от одного из лучше всего рейтингованных пляжей Букита. Редкость здесь – операционная завершённость: большая часть Bukit-инвентаря в этом ценовом сегменте – off-plan или полусырой. Уже-trading продукт убирает один слой риска.
Позиционирование
Это игра на стабильную доходность и капитальный прирост, не на премиум-аренду. Заголовочные 30–40% appreciation за два года – проекция застройщика; наш read предполагает 12–20% как defensible диапазон, если bukit-wide absorption-история подтвердится.
Заметки по правовой структуре
Leasehold – подтвердите оставшийся срок и можно ли по master lease assignment без согласия застройщика. Bukit-leaseholds, собранные в late 2010-х, сейчас торгуются с дисконтом к peak 2022 из-за более коротких остаточных сроков.
Моделирование доходности
Цифры по доходности на этом unit-уровне не раскрыты. Underwrite на 7–10% net по текущему bukit-apartment mid-tier ADR-диапазону.
Что включено
- Рестораны, спа, йога-центр on-site
- Супермаркет и butique-ритейл
- On-site международная школа
- 500 м пешком до пляжа Меласти
Факторы риска
- Сжатие оставшегося leasehold-срока
- Density risk – если комплекс часть гораздо большего блока, supply pressure на ADR
- Долговечность школы и retail-amenity – коммерческие операции могут не сохранить launch-quality
- Foreign-ownership path – апартаменты на leasehold требуют специфической структуризации под иностранных инвесторов