Тезис
Сданный 2-BR townhouse в Бераве с задокументированной операционной историей (8.9 Booking, профессиональный оператор на месте) за $249k. Короткий остаток lease (22 года) – структурная причина цены: покупатели, готовые управлять арендой и выйти до сжатия lease-curve, получают чистый mid-term yield-трейд без delivery-риска и developer-оверхеда.
Позиционирование
Townhouse в ядре Беравы на entry-тире зрелого Canggu inventory. Сдача 2023 и текущая операционная история превращают это из спекулятивной ставки в operational-актив. 22 года lease – это улов: 5–10 лет hold, не 25. Underwriting должен прайсить lease-compression curve и реалистичное окно выхода.
Заметки по правовой структуре
22 года остатка Hak Sewa ниже индустриального стандарта 25 лет для underwriting иностранного покупателя. Проверьте личность landowner, формулировку extension-клаузы в нотариальном акте, и нет ли HT-обременения в BPN. Extension путь декларируется как переговорный, но не контрактный – это файл для чтения до депозита.
Моделирование доходности
8–10% gross ROI – операторская run-rate из партнёрского брифа. Модель редакционного деска на lease-compressed value curve даёт effective net yield (рента + lease decay) 5–7% на 5-летнем горизонте в зависимости от resale-рынка в 2031. Headline 8–10% – это cash-yield, не net из lease-амортизации.
Что включено
- Свой бассейн (10 м²) и сад
- 2 спальни с ensuite-ванными + гостевой санузел
- Open-plan гостиная, столовая, кухня с фуллфитом
- 3 кондиционера · скважина · оптоволокно
- 700 м пешком до пляжа Берава · gated community 24/7
- 8.9 на Booking.com под текущим управлением
Факторы риска
- Lease 22 года – доминирующий риск; прайсить lease-compression в underwriting, не только ренту
- Extension-клауза не контрактная – проверить формулировку в нотариальном акте до депозита
- Resale-рынок для 12-летнего lease в 2033 – неопределённость; план выхода – год 5–7
- Berawa supply absorption сужается – ADR-потолок зависит от спроса на core
- Передача оператора – проверить, что management-договор переходит к новому покупателю