Тезис
Ocean Look — один из редких проектов Нуса Дуа, который структурно завершён и заходит в сдачу в эксплуатацию, а не продаёт рендеры. Главный трейд — built-not-off-plan внутри институционального master-plan коридора: ITDC-соседство Нуса Дуа, HGB-структура титула (вместо чистого leasehold) и зонирование R3 (туристическое) дают этому листингу risk-профиль, отличный от южного Букита off-plan. Для инвесторов, для которых важна реальная сдача актива, а не максимизация доходности, это один из чистых mid-tier входов в Нуса Дуа.
Позиционирование
3–4-BR продукт 150–220 м² за $335 000 в Нуса Дуа структурно ниже branded-residences (типично $400 000–800 000 в этом коридоре) и выше independent-villa в Сануре ($300 000–500 000). Sweet-spot — для иностранных покупателей, которым нужен Nusa Dua-grade infrastructure access с операторской гибкостью, при готовности к более длинному commissioning timeline относительно сданного branded инвентаря.
Заметки по правовой структуре
Структура HGB как 25 + 30 + 25 (до 80 лет эффективно). Это самая чистая структура для иностранцев в Бали (кроме direct freehold, который иностранцам недоступен). Проверить, что каждая дата продления контрактно прописана в нотариальном AJB Hak Sewa или HGB-акте, и что зонирование земли R3 (туристическое) зарегистрировано в BPN именно на этом участке. R3 нужно для будущей STR-лицензии.
Моделирование доходности
CRM-калькулятор девелопера: IDR 50М в месяц аренды + 80% occupancy = ~12% gross при IDR 5.3 млрд цены. Модель редакции на Nusa Dua independent villa managed-продукт: 7–9% net yield (после 20% revenue-share оператору, 11% индонезийского налога на аренду и стандартного cost-stack). 80% occupancy — оптимистично, реалистичный benchmark Nusa Dua 55–70%.
Что включено
- Простор — площадь вилл от 150 м², 3 или 4 спальни + руфтоп
- Руфтоп с видом на океан, крытая lounge-зона с кондиционером
- Премиум-комплектация мебелью и бытовой техникой
- Энергоэффективная ограждающая конструкция (толщина 200 мм)
- Закрытая частная территория, крытая парковка на виллу
- Индивидуальные кондиционеры в каждой спальне
- Гибкая комната на 1 этаже (офис / детская / гостевая / приватная)
- Расположение в Нуса Дуа — одном из самых безопасных премиум-районов Бали
Факторы риска
- Риск commissioning timeline — «построен, идёт сдача» означает, что operating revenue ещё не стабилизирована
- 80% occupancy в developer ROI — оптимистично; независимый benchmark Nusa Dua 55–70% steady-state
- IDR-номинирование цены даёт иностранному покупателю валютный риск IDR/USD на холдинг-периоде
- Зонирование R3 правильное для STR, но проверить регистрацию именно на этом участке в BPN, не на соседних
- Маленький комплекс на 6 вилл ограничивает economies of scale оператора vs branded-residences 50+ юнитов