Шорт-лист по плотности доходности
Самый высокодоходный продукт из нашего шорт-листа. Виллы Чангу, таунхаусы под управлением оператора, объекты с устойчивым ADR.
Плотность доходности важнее заголовка по доходности. Самый высокодоходный продукт Бали – редко тот лот, где заявлена максимальная gross-цифра. Это лот, где раскрытый оператором gross чисто транслируется в net после полного стека расходов: комиссии OTA (15–18%), вознаграждение оператора (15–20%), подписки channel-manager, наценка на уборку, наценка на гостевые расходные материалы, обслуживание и налоги.
Вопрос плотности доходности: какая доля заголовочного gross фактически приходит как net? Для средне-ценовых независимых вилл в ядре Беравы (Чангу) ответ обычно 55–60%. Для брендового продукта под управлением оператора в Нуса-Дуа – 50–55%. Для премиальных вилл Улувату на обрыве с авторским оператором – 60–65%. Проекции девелоперов, где gross-to-net выше 75%, не прошли стресс-тест против реальной структуры расходов.
Лоты ниже отсортированы по редакционной оценке плотности доходности, а не по заголовочному gross. По каждому реалистичная пост-стек net-доходность задокументирована отдельно от заявления девелопера или оператора.
Пришлите любой лот – получите полную оценку плотности доходности, включая коридорный бенчмарк против конкретной цифры оператора.
Bukit · Нуса Дуа (Беноа, ул. Mayapada)
От IDR 5.3 млрд (~$335 000) · 3–4-BR · 110 м² земли + руфтоп
Ocean Look — один из редких проектов Нуса Дуа, который структурно завершён и заходит в сдачу в эксплуатацию, а не продаёт рендеры. Главный трейд — built-not-off-plan внутри институ…
Bukit · 500 м от пляжа Меласти
$185 000 · 1-bedroom · 50 м²
Сданный, полностью операционный resort-комплекс в пешей доступности от одного из лучше всего рейтингованных пляжей Букита. Редкость здесь – операционная завершённость: большая част…
Uluwatu · Phase 2 (Бингин / Печату)
$241 000–$749 000 · 1BR Cottage → 4BR Villa · leasehold 40 лет
Family Nest – первый бали-резорт, явно построенный под сегмент «семьи с детьми», а не переупакованный из generic villa-резорта. Решающий сигнал – Phase 1, sold out с середины 2024 …
Canggu · Берава (oceanfront line)
$310 000 · 2-BR · 112 м² · 25 лет lease + гарантия продления
Berawa oceanfront-line продукт (300 м до пляжа), сдан в 2025 девелопером Breig Property Investment с 25-летним lease и контрактной гарантией продления. Сочетание near-beach позиции…
Canggu · Берава
$249 000 · 2-BR · 104 м² · 22 года leasehold
Сданный 2-BR townhouse в Бераве с задокументированной операционной историей (8.9 Booking, профессиональный оператор на месте) за $249k. Короткий остаток lease (22 года) – структурн…
Bukit · Пляж Меласти
$250 000 · 2-BR · 102 м² · готов, фулл-пеймент
Меласти – западный якорь южного Букита с известным пляжем, но предложение вилл непосредственно в beach-belt необычно тонкое. Melasti Dream Residence – готовый 102 м² townhouse в эт…
Bukit · Пляж Дримленд
$4 500 за м² · sea-view и панорамные тиры
Дримленд – самый защищённый от застройки пляж Букита под премиум-продукт: публичный доступ ограничен, обрамлён скалой, и крупноформатный resort к югу не построить. Маленький oceanf…
Bukit · Пляж Пандава
$200 000 · 2-BR · 100 м² · 50-летний leasehold в цене
Пандава – следующий пояс роста Букита после того, как Улувату насыщен. XO Pandawa спозиционирован как yield-продукт (цена за юнит, не за м²) на entry-тире $200k, открывая Букит инв…
Bukit · Пандава
$220 000 · 2-BR · 126 м² · 26+26 leasehold, Q3 2026
Pandawa Hills – самый низкий entry-порог в коридоре Пандава на $220k за 2-BR villa с 126 м² постройки и 38 м² rooftop. Трейд операционный: формат компактный (52 м² земли), коридор …
Canggu · Бату-Болонг
$110 000 · 1-BR · 35–37 м²
Самый чистый "set-and-forget" юнит в текущем шортлисте. Оператор делает всё; вы получаете net-of-fees distributions. Цена этой простоты – 20% management fee от дохода плюс 10% oper…
Берава (Чангу) под профессиональным управлением: 7–10% net. Обрыв Улувату: 5–8% net. Брендовые резиденции Нуса-Дуа: 4–6% net. Независимая вилла Санура: 6–8% net. Net = gross минус комиссии OTA (15–18%), вознаграждение оператора (15–20%), обслуживание, налоги и расходы на каналы. Заголовочные gross-цифры выше 14% по продукту начального сегмента обычно завышены минимум на 30%.
Три независимых метода триангуляции. (1) Соберите сопоставимые тарифы за ночь по AirDNA / Mashvisor / публичным листингам Airbnb в том же коридоре. (2) Сверьте раскрытие P&L оператора с выборкой публичных листингов под его управлением. (3) Прогоните коридорную модель доходности по входным данным лота и сравните с заголовком оператора. Если три оценки расходятся больше чем на 30%, заявление девелопера ненадёжно.
Условно. Структуры с гарантированной доходностью (обычно 5–7 лет гарантии с минимальной выручкой) работают, когда у оператора есть балансовая способность закрыть разрыв по гарантии. После окончания гарантийного периода доходность почти всегда сбрасывается на коридорный бенчмарк. Проверяйте баланс юрлица оператора, а не только заголовочную цифру гарантии.
Более короткие leasehold (15–22 года остатка) часто несут более высокий gross, поскольку лот ценится по кэш-флоу, а не по долгосрочному удержанию. Кривая компрессии leasehold съедает стоимость перепродажи, поэтому net-реализация зависит от срока удержания. На горизонте 5–7 лет короткий leasehold с высокой доходностью может обыграть длинный leasehold с более низкой. На горизонте 10 лет и выше выигрывают более длинные leasehold.
Пришлите URL любого Bali-листинга. Редакционный деск проверит правовую структуру, реальный net-yield, зонирование и red flags – PDF-досье в течение 24 часов. Бесплатно.
Получить досье