Объекты с видом на океан
Объекты Бали с видом на океан: обрыв Улувату, береговая линия Дримленд, прибрежная линия Беравы, горизонты Нуса-Пениды и Пандавы.
Вид на океан на Бали – сигнал ценовой устойчивости, а не опция. Истинных объектов с видом на океан действительно мало: обрыв Улувату (порядка тридцати участков), прибрежная линия Дримленд-Бич, береговая линия Беравы, южный пояс Букита Пандава и нарождающийся коридор Чемаги / Сесех. У каждого свой сюжет дефицита и своя экономика доходности.
Сделка структурна. Объекты на обрыве и на первой линии торгуются на приросте капитала и премии ADR, а не на доходности. Ожидайте 5–10% gross при ADR 400–1 200 USD на премиальных позициях. Объекты на морской линии и с панорамным видом (в пешей доступности до обрыва, но не у кромки) дают 7–12% gross при ADR 250–600 USD. Внутренний продукт с видом на океан (уровень Pandawa Hills, отдельные верхние склоны Пререненана) даёт 9–13% gross при ADR 180–450 USD.
Риск, специфичный для продукта с видом на океан: согласование PBG для строительства у кромки обрыва существенно ужесточилось с 2024 года. Несколько строек в Улувату и Бингине получили предписания о сносе за заход за кромку. До внесения депозита убедитесь, что пятно застройки соответствует утверждённому PBG-чертежу, а не только маркетинговой передаче.
Пришлите любой лот с видом на океан – получим редакционную оценку, включая проверку соответствия отступам и положению относительно кромки обрыва.
Bukit · Пляж Пандава
$200 000 · 2-BR · 100 м² · 50-летний leasehold в цене
Пандава – следующий пояс роста Букита после того, как Улувату насыщен. XO Pandawa спозиционирован как yield-продукт (цена за юнит, не за м²) на entry-тире $200k, открывая Букит инв…
Bukit · Пляж Меласти
$250 000 · 2-BR · 102 м² · готов, фулл-пеймент
Меласти – западный якорь южного Букита с известным пляжем, но предложение вилл непосредственно в beach-belt необычно тонкое. Melasti Dream Residence – готовый 102 м² townhouse в эт…
Canggu · Берава (oceanfront line)
$310 000 · 2-BR · 112 м² · 25 лет lease + гарантия продления
Berawa oceanfront-line продукт (300 м до пляжа), сдан в 2025 девелопером Breig Property Investment с 25-летним lease и контрактной гарантией продления. Сочетание near-beach позиции…
Uluwatu · Phase 2 (Бингин / Печату)
$241 000–$749 000 · 1BR Cottage → 4BR Villa · leasehold 40 лет
Family Nest – первый бали-резорт, явно построенный под сегмент «семьи с детьми», а не переупакованный из generic villa-резорта. Решающий сигнал – Phase 1, sold out с середины 2024 …
Bukit · Нуса Дуа (Беноа, ул. Mayapada)
От IDR 5.3 млрд (~$335 000) · 3–4-BR · 110 м² земли + руфтоп
Ocean Look — один из редких проектов Нуса Дуа, который структурно завершён и заходит в сдачу в эксплуатацию, а не продаёт рендеры. Главный трейд — built-not-off-plan внутри институ…
Bukit · Пляж Дримленд
$4 500 за м² · sea-view и панорамные тиры
Дримленд – самый защищённый от застройки пляж Букита под премиум-продукт: публичный доступ ограничен, обрамлён скалой, и крупноформатный resort к югу не построить. Маленький oceanf…
Bukit · 500 м от пляжа Меласти
$185 000 · 1-bedroom · 50 м²
Сданный, полностью операционный resort-комплекс в пешей доступности от одного из лучше всего рейтингованных пляжей Букита. Редкость здесь – операционная завершённость: большая част…
Bukit · Туан – 2 мин до Меласти
$190 000 · вилла · 102 м² на 120 м² земли
Плотная застройка 102 м² на 120 м² земли сигналит yield-first виллу, не lifestyle-виллу. Близость к Меласти плюс gated-complex безопасность – вот что делает эту цену defensible. St…
Uluwatu · 200 м от пляжа Улувату
$98 890 – $219 890 · студии до 2-BR · 27–60 м²
Amenity-плотный mixed-use блок в 200 м от пляжа Улувату. Сильная сторона тезиса – amenity-stack: если оператор удержит качество после третьего года, здание становится destination, …
Uluwatu · Ньянг-Ньянг, утёс Улувату
USD 20 000 000 · только квалифицированные покупатели
Private Jet Villa – это не продажа 113 м² виллы, а продажа глобально распознаваемого media и hospitality актива со зданием. Underwriting как residential villa упускает суть. Защища…
Премиум-обрыв Улувату: 600–1 200 USD за ночь. Первая линия Дримленд / Бингин: 400–800 USD. Береговая линия Беравы: 350–700 USD. Морская линия (в пешей доступности до обрыва): 250–500 USD. Внутренний продукт с видом: 180–350 USD. Выше начального сегмента ADR зависит от качества оператора больше, чем от самого вида.
Вид на океан не защищён юридически без явного сервитута или ограничительного ковенанта на соседних участках. Будущая застройка на соседних плотах может закрыть вид. До оплаты премии за вид на океан проверьте, что может быть построено на соседних участках по действующему зонированию.
Существенно. PBG-комплаентный продукт у кромки торгуется с премией 25–40% к сопоставимому пешему, но внутреннему. PBG-некомплаентный продукт несёт риск сноса и дисконтированной перепродажи (или невозможности перепродажи). До внесения депозита проверяйте документацию PBG / SLF.
Ниже, чем принято считать. Премиальные виллы на обрыве (от 1 500 000 USD) дают 5–8% gross, основной драйвер стоимости – прирост капитала и премия за дефицит, а не арендный денежный поток. Среднеценовой продукт на обрыве (700 000–1 500 000 USD) даёт 7–10% gross. Ниже этого ценового уровня позиция редко является истинным обрывом.
Пришлите URL любого Bali-листинга. Редакционный деск проверит правовую структуру, реальный net-yield, зонирование и red flags – PDF-досье в течение 24 часов. Бесплатно.
Получить досье