Подборка ITDC Нуса-Дуа
Мастер-планированный продукт Нуса-Дуа. Самый низковолатильный рынок Бали, глубина предложения брендовых резиденций, инфраструктура семейного класса.
Нуса-Дуа – рынок институциональной дисциплины на Бали. Разработан Indonesia Tourism Development Corporation (ITDC) как мастер-планированная курортная зона с контролируемым предложением, землепользованием с привязкой к отелям и централизованной инфраструктурой. Волна зонального энфорсмента 2025 года, ударившая по Чангу и Пререненану, прошла мимо Нуса-Дуа практически без последствий: соотношение лицензированных объектов к нелицензированным здесь структурно близко к 100%.
Коридор делится на три сегмента: ядро ITDC с брендовыми резиденциями (Mulia, Apurva Kempinski, St. Regis, Bvlgari, Aman), независимые виллы на периферии Савангана и Гегер-Бич и пояс Пандава-Бэй южнее зоны ITDC. Доходность под управлением – 6–9% gross, исторически с самой низкой волатильностью на Бали. ADR держится в диапазоне 280–700 USD для продукта брендовых резиденций.
Структурный размен: потолок доходности структурно ниже, чем в Чангу, но волатильность – самая низкая на Бали. Семейный / MICE-профиль трафика более устойчив, чем поток digital nomad / beach club. Для покупателей, ставящих сохранение капитала выше при управляемой оператором аренде, Нуса-Дуа – максимально близкий к институциональной недвижимости сегмент Бали.
Пришлите любой лот в Нуса-Дуа – получите редакционное досье за 24 часа с анализом операторской экономики.
Bukit · Пляж Пандава
$200 000 · 2-BR · 100 м² · 50-летний leasehold в цене
Пандава – следующий пояс роста Букита после того, как Улувату насыщен. XO Pandawa спозиционирован как yield-продукт (цена за юнит, не за м²) на entry-тире $200k, открывая Букит инв…
Bukit · Пляж Меласти
$250 000 · 2-BR · 102 м² · готов, фулл-пеймент
Меласти – западный якорь южного Букита с известным пляжем, но предложение вилл непосредственно в beach-belt необычно тонкое. Melasti Dream Residence – готовый 102 м² townhouse в эт…
Bukit · Пандава
$220 000 · 2-BR · 126 м² · 26+26 leasehold, Q3 2026
Pandawa Hills – самый низкий entry-порог в коридоре Пандава на $220k за 2-BR villa с 126 м² постройки и 38 м² rooftop. Трейд операционный: формат компактный (52 м² земли), коридор …
Bukit · Нуса Дуа (Беноа, ул. Mayapada)
От IDR 5.3 млрд (~$335 000) · 3–4-BR · 110 м² земли + руфтоп
Ocean Look — один из редких проектов Нуса Дуа, который структурно завершён и заходит в сдачу в эксплуатацию, а не продаёт рендеры. Главный трейд — built-not-off-plan внутри институ…
Bukit · 500 м от пляжа Меласти
$185 000 · 1-bedroom · 50 м²
Сданный, полностью операционный resort-комплекс в пешей доступности от одного из лучше всего рейтингованных пляжей Букита. Редкость здесь – операционная завершённость: большая част…
Bukit · Туан – 2 мин до Меласти
$190 000 · вилла · 102 м² на 120 м² земли
Плотная застройка 102 м² на 120 м² земли сигналит yield-first виллу, не lifestyle-виллу. Близость к Меласти плюс gated-complex безопасность – вот что делает эту цену defensible. St…
Продукт брендовых резиденций: 6–8% gross с экономикой revenue share от отельного пула. Независимый виллы: 7–9% gross с полной операторской гибкостью. Net-доходность – 5–7% после комиссий оператора, OTA и обслуживания. Стабильность – самая высокая на Бали; потолок доходности – ниже Чангу / Улувату.
Да, но структура зависит от девелопера. Mulia Residences, юниты под брендом Apurva Kempinski, St. Regis, Bvlgari и Aman располагают резидентским предложением, доступным иностранным покупателям через leasehold или структуру PT PMA. У каждого девелопера свои условия revenue share с базовым оператором.
Брендовые резиденции: 400 000–800 000 USD в начальном сегменте, от 1 500 000 USD за премиальные позиции. Независимые виллы в Савангане / Гегере / Танджунг-Беноа: 300 000–600 000 USD. Пояс Пандава-Бэй (южнее ITDC): 200 000–500 000 USD в начальном сегменте, включая новое предложение XO Pandawa и Pandawa Hills.
Для использования как второй дом на сезон – да, курортная инфраструктура хорошо подходит коротким визитам. Для круглогодичного проживания – нет: коридору не хватает пешеходной плотности деревни Санура или урбанистического набора удобств Семиняка. Большинство собственников в Нуса-Дуа используют объект 4–8 недель в год, остальное время – сдача в аренду.
Пришлите URL любого Bali-листинга. Редакционный деск проверит правовую структуру, реальный net-yield, зонирование и red flags – PDF-досье в течение 24 часов. Бесплатно.
Получить досье