Inventaire vue océan
Produit balinais vue océan : bord de falaise à Uluwatu, front de mer à Dreamland, première ligne de plage à Berawa, horizons de Nusa Penida et Pandawa.
La vue océan à Bali est un signal de pouvoir de fixation des prix, non une caractéristique. Le véritable inventaire vue océan est réellement rare : bord de falaise à Uluwatu (peut-être trois douzaines de parcelles), front de mer à Dreamland Beach, première ligne de plage à Berawa, ceinture sud du Bukit à Pandawa, et corridor émergent de Cemagi / Seseh. Chacun raconte une histoire de rareté différente et présente une économie de rendement distincte.
L'arbitrage est structurel. Le produit bord de falaise et front de mer se négocie sur l'appréciation du capital et la prime ADR, non sur le rendement. Attendez-vous à 5–10 % brut avec un ADR de 400–1 200 USD pour les positions premium. Le produit en ligne d'horizon et vue panoramique (accessible à pied de la falaise mais non en bordure) délivre 7–12 % brut avec un ADR de 250–600 USD. Le produit intérieur avec vue océan (segment Pandawa Hills, certaines hauteurs de Pererenan) délivre 9–13 % brut avec un ADR de 180–450 USD.
Le risque spécifique au produit vue océan : l'obtention du PBG pour les constructions en bord de falaise s'est sensiblement durcie depuis 2024. Plusieurs chantiers d'Uluwatu et Bingin ont fait l'objet d'ordres de démolition pour empiètement. Vérifiez que l'emprise construite correspond au plan approuvé du PBG avant tout dépôt, et non seulement à la remise commerciale.
Soumettez n'importe quelle annonce vue océan pour une revue éditoriale incluant la vérification de conformité bord de falaise et marges de retrait.
Bukit · Plage de Pandawa
200 000 USD · 2 chambres · 100 m² · leasehold 50 ans inclus
Pandawa constitue la prochaine ceinture de croissance du Bukit après la saturation d'Uluwatu. XO Pandawa se positionne comme un produit de rendement (prix par unité, non au mètre c…
Bukit · Plage de Melasti
250 000 USD · 2 chambres · 102 m² · livré, paiement intégral
Melasti est l'ancrage ouest du corridor sud du Bukit, doté d'une plage réputée, mais l'offre de villas directement en première ligne y demeure exceptionnellement étroite. Melasti D…
Canggu · Berawa (première ligne océan)
310 000 USD · 2 chambres · 112 m² · bail 25 ans avec prorogation garantie
Produit première ligne océan à Berawa (300 m de la plage), livré en 2025 par Breig Property Investment, avec un bail de 25 ans et une clause de prorogation contractuellement garant…
Uluwatu · Phase 2 (Bingin / Pecatu)
241 000 – 749 000 USD · cottage 1 chambre à villa 4 chambres · leasehold 40 ans
Family Nest se positionne comme le premier resort balinais explicitement conçu pour le segment des familles avec enfants, et non décliné d'un modèle générique de villa-resort. Le s…
Bukit · Nusa Dua (Benoa, Jl. Mayapada)
À partir de 5,3 Mds IDR (~335 000 USD) · 3-4 chambres · 110 m² de foncier + rooftop
Ocean Look figure parmi les rares projets de Nusa Dua structurellement achevés et entrant en mise en service, plutôt que de continuer à vendre des rendus. L'arbitrage central est «…
Bukit · Plage de Dreamland
4 500 USD/m² · paliers sea-view et panoramique
Dreamland est la plage la plus défendable du Bukit pour un produit premium : l'accès public y est contraint, la falaise l'encadre, et aucun resort grand format ne peut être édifié …
Bukit · 500 m de la plage de Melasti
185 000 USD · 1 chambre · 50 m²
Un complexe resort livré, pleinement opérationnel, à distance de marche de l'une des plages les mieux notées du Bukit. La rareté tient à l'achèvement opérationnel : la majeure part…
Bukit · Tuan, 2 minutes de Melasti
190 000 USD · villa · 102 m² sur 120 m² de foncier
Une construction serrée de 102 m² sur 120 m² de foncier signale une villa orientée rendement, et non une villa lifestyle. La proximité de Melasti et la sécurité de la résidence fer…
Uluwatu · 200 m de la plage d'Uluwatu
98 890 – 219 890 USD · studios à 2 chambres · 27-60 m²
Un bloc mixte à forte densité de services à 200 m de la plage d'Uluwatu. La version la plus forte du pitch repose sur l'empilement de services : s'il conserve sa qualité opérationn…
Uluwatu · Falaise de Nyang Nyang
20 000 000 USD · réservé aux principaux qualifiés
La Private Jet Villa n'est pas la vente d'une villa de 113 m² : c'est la cession d'un actif médiatique et hôtelier mondialement reconnu, auquel un bâtiment est attaché. Le sous-jac…
Premium bord de falaise à Uluwatu : 600–1 200 USD par nuit. Front de mer à Dreamland / Bingin : 400–800 USD. Première ligne de plage à Berawa : 350–700 USD. Vue ligne d'horizon (accessible à pied de la falaise) : 250–500 USD. Intérieur avec vue : 180–350 USD. L'ADR dépend davantage de la qualité de l'exploitant que de la vue seule au-dessus du segment d'entrée.
La vue océan n'est pas juridiquement protégée sauf à formaliser une servitude explicite ou un covenant restrictif sur les parcelles adjacentes. Une construction future sur un terrain voisin peut bloquer la vue. Vérifiez ce qui est constructible sur les parcelles adjacentes selon le zonage en vigueur avant de payer toute prime vue océan.
Matériellement. Le produit bord de falaise conforme PBG se négocie avec une prime de 25 à 40 % par rapport au produit comparable accessible à pied de la falaise mais intérieur. Le produit bord de falaise non conforme PBG fait face à un risque de démolition et à une revente décotée (ou pas de revente). Vérifiez la documentation PBG/SLF avant tout dépôt.
Plus bas qu'on ne le suppose. Les villas premium en bord de falaise (1,5 M USD et plus) délivrent 5–8 % brut, le moteur de valeur étant l'appréciation du capital et la prime de rareté, non le flux locatif. Le produit milieu de gamme en bord de falaise (700 000–1,5 M USD) délivre 7–10 % brut. En deçà, la position est rarement véritablement en bord de falaise.
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