La thèse
Melasti est l'ancrage ouest du corridor sud du Bukit, doté d'une plage réputée, mais l'offre de villas directement en première ligne y demeure exceptionnellement étroite. Melasti Dream Residence se présente comme un townhouse livré de 102 m² dans cette sous-zone rare, calibré pour des acheteurs finaux cherchant un actif opérationnel sans risque de livraison. Le cadrage « opérateur accrédité » constitue le signal décisif : nos modélisations placent la qualité de l'opérateur comme la variable dominante du rendement stabilisé à Melasti, devant le plafond d'ADR ou le positionnement prix.
Positionnement
Un townhouse livré dans la ceinture de Melasti à 250 000 USD reste une configuration relativement rare en 2026. L'offre en première ligne est structurellement tendue, et le format dominant correspond à des villas plus grandes : un 2 chambres compact ouvre le corridor à des tickets étrangers plus modestes, sans concurrence frontale avec les stocks villa au-delà de 400 000 USD. À analyser comme une position d'entrée sud Bukit, non comme un comparable de luxe.
Notes sur la structure juridique
Le promoteur n'a pas encore communiqué la durée résiduelle du leasehold dans le brief marketing. Vérifier que l'AJB Hak Sewa est enregistré au BPN avec la durée restante, contrôler le titre sous-jacent SHM ou HGB, et s'assurer que la clause de prorogation est contractuelle (acte notarié), non logée dans une lettre annexe. Exécuter notre check leasehold en 12 points avant tout dépôt.
Modélisation du rendement
La communication du promoteur s'appuie sur l'opérateur accrédité sans publier de chiffre précis. Notre modélisation pour un produit géré 2 chambres à Melasti, sud du Bukit : rendement brut de 7 à 10 %, taux d'occupation de 55 à 70 %, ADR compris entre 180 et 350 USD selon l'opérateur et la saison. Rendement net après commissions opérateur, OTA et entretien : 4 à 7 %. Le cadrage « opérateur accrédité » reste plausible mais ne peut être confronté à un compte d'exploitation publié.
Ce qui est inclus
- Piscine privée et espace extérieur privatif
- Séjour, salle à manger et cuisine ouverts
- Architecture resort de faible hauteur
- Corridor Melasti / sud du Bukit, orienté plage
- Opérateur locatif et de services accrédité sur site
- 25 minutes de l'aéroport Ngurah Rai par la route principale
Facteurs de risque
- Durée résiduelle du leasehold non communiquée dans le brief : vérifier avant dépôt
- Économie de l'opérateur opaque : demander un P&L type sur des unités comparables avant de retenir l'hypothèse de rendement
- Risque de concentration de l'offre à Melasti : le corridor dépend du maintien du flux touristique international vers le sud du Bukit
- L'accès piéton à la plage depuis l'unité demande une vérification sur place
- Clause de prorogation non communiquée : traiter au maximum comme une détention de 25 à 30 ans jusqu'à preuve du contraire