La thèse
Un complexe resort livré, pleinement opérationnel, à distance de marche de l'une des plages les mieux notées du Bukit. La rareté tient à l'achèvement opérationnel : la majeure partie du stock du Bukit dans cette gamme de prix est off-plan ou semi-terminée. Un produit déjà en exploitation retire une couche de risque.
Positionnement
Il s'agit d'un pari rendement stable et appréciation du capital, non d'un pari loyer premium. L'appréciation affichée de 30 à 40 % sur deux ans relève de la projection du promoteur : notre lecture situe la fourchette défendable entre 12 et 20 % si la dynamique d'absorption à l'échelle du Bukit se confirme.
Notes sur la structure juridique
Leasehold : confirmer la durée résiduelle et la possibilité d'une cession sans accord du promoteur dans le bail principal. Les leaseholds du Bukit constitués à la fin des années 2010 se traitent désormais avec une décote par rapport au sommet de 2022, sur des durées résiduelles plus courtes.
Modélisation du rendement
Données de rendement non communiquées à cette échelle d'unité. Calibrer le sous-jacent sur 7 à 10 % net dans la bande d'ADR mid-tier des appartements du Bukit.
Ce qui est inclus
- Restaurants, spa et centre de yoga sur site
- Supermarché et commerces de boutique
- École internationale sur site
- 500 m à pied de la plage de Melasti
Facteurs de risque
- Compression de la durée résiduelle du leasehold
- Risque de densité : si le complexe s'inscrit dans un bloc bien plus large, la pression de l'offre pèse sur l'ADR
- Durabilité des services école et commerce : les opérations commerciales peuvent ne pas conserver leur qualité de lancement
- Voie de propriété étrangère : un appartement en leasehold requiert une structuration spécifique pour un investisseur étranger