La thèse
Un bloc mixte à forte densité de services à 200 m de la plage d'Uluwatu. La version la plus forte du pitch repose sur l'empilement de services : s'il conserve sa qualité opérationnelle au-delà de la troisième année, l'immeuble devient une destination, et non un simple hébergement. C'est aussi le risque principal de la thèse.
Positionnement
Les studios à 99 000 USD constituent le point d'entrée le plus aiguisé de notre shortlist actuelle. Pour des investisseurs à petit ticket, c'est une allocation défendable sur une unité. Les plus grandes configurations sont tarifées plus près du marché et se différencient moins.
Notes sur la structure juridique
Leasehold avec une échelle de renouvellement claire (2052 vers 2072 puis 2102) : signal structurel positif. La taxe de 10 % (selon la communication du promoteur) semble correspondre aux droits d'acquisition / BPHTB, à confirmer auprès d'un notaris indépendant avant signature.
Modélisation du rendement
Projection de rendement du promoteur non publique. Le produit appartement comparable à Uluwatu tourne entre 9 et 14 % de rendement brut en location courte durée, avec un ADR de 90 à 220 USD selon la taille et le palier de vue. Rendement net après commissions opérateur : 7 à 11 %.
Ce qui est inclus
- Restaurant sur le toit
- Galerie d'art et cinéma
- Coworking et studios de yoga
- Plateforme d'observation, spa, cafés
Facteurs de risque
- Livraison off-plan : confirmer l'historique du promoteur et l'assurance au niveau du projet
- Durabilité opérationnelle des services : la thèse dépend de la qualité maintenue au-delà de la 3e année
- L'offre concurrente dans le pipeline mixte d'Uluwatu continue de s'étoffer
- La composante de 10 % de droits d'acquisition demande une vérification chez un notaris