Объекты на стадии off-plan
Off-plan проекты Бали с беспроцентной рассрочкой, структурированными платежами и сдачей в 2026–2027 годах.
Off-plan на Бали – это рычаг на сдачу. Off-plan проекты дают дисконт 15–25% к сопоставимому введённому в эксплуатацию продукту, структурированную рассрочку (обычно беспроцентно на 12–24 месяца до передачи) и доступ к фонду по предстабилизационной цене. Сделка – это риск сдачи: баланс девелопера, конвейер проектов и структура капитала определяют, превращается ли дисконт в стоимость или в убыток.
Структурные вопросы до любого off-plan депозита: (1) Есть ли у девелопера задокументированная история сдачи в срок? (2) Прозрачна ли структура капитала проекта, есть ли подтверждение оплаченного капитала? (3) Зарегистрированы ли земельные титулы в BPN на самого девелопера (а не на дочернюю или третью сторону)? (4) Какие последствия в договоре, если сдача сдвинется на 6, 12, 18 месяцев?
Реалистичный риск сдачи в off-plan на Бали: задержки на 12–24 месяца у 30–40% проектов, отмена проекта у 5–10%. У премиальных девелоперов (история свыше 15 лет) риск сдачи ближе к 5%, у мелких – значительно выше. Дисконт, который вы платите, должен компенсировать риск сдачи плюс стоимость капитала на первоначальный платёж.
Пришлите любой off-plan лот – получите редакционную оценку с анализом баланса девелопера и проверкой конвейера.
Bukit · Пляж Пандава
$200 000 · 2-BR · 100 м² · 50-летний leasehold в цене
Пандава – следующий пояс роста Букита после того, как Улувату насыщен. XO Pandawa спозиционирован как yield-продукт (цена за юнит, не за м²) на entry-тире $200k, открывая Букит инв…
Bukit · Пандава
$220 000 · 2-BR · 126 м² · 26+26 leasehold, Q3 2026
Pandawa Hills – самый низкий entry-порог в коридоре Пандава на $220k за 2-BR villa с 126 м² постройки и 38 м² rooftop. Трейд операционный: формат компактный (52 м² земли), коридор …
Bukit · Нуса Дуа (Беноа, ул. Mayapada)
От IDR 5.3 млрд (~$335 000) · 3–4-BR · 110 м² земли + руфтоп
Ocean Look — один из редких проектов Нуса Дуа, который структурно завершён и заходит в сдачу в эксплуатацию, а не продаёт рендеры. Главный трейд — built-not-off-plan внутри институ…
Bukit · Пляж Дримленд
$4 500 за м² · sea-view и панорамные тиры
Дримленд – самый защищённый от застройки пляж Букита под премиум-продукт: публичный доступ ограничен, обрамлён скалой, и крупноформатный resort к югу не построить. Маленький oceanf…
Uluwatu · 200 м от пляжа Улувату
$98 890 – $219 890 · студии до 2-BR · 27–60 м²
Amenity-плотный mixed-use блок в 200 м от пляжа Улувату. Сильная сторона тезиса – amenity-stack: если оператор удержит качество после третьего года, здание становится destination, …
15–25% к сопоставимому введённому в эксплуатацию продукту – отраслевой стандарт. Ниже 15% дисконт не компенсирует риск сдачи и стоимость капитала. Выше 25% – у проекта вероятен стресс по кэш-флоу, и дисконт сигнализирует о дистрессе.
Не более 30% на подписании, остальные платежи привязаны к задокументированным вехам (согласование PBG, фундамент, накрытый каркас, soft-передача, финальная передача). Единоразовые платежи 50% и выше до конструктивного завершения – тревожный сигнал.
Через зарегистрированные в BKPM корпоративные отчёты (записи PT), документацию по завершённым проектам и нотариальные партнёрские соглашения. Серьёзный девелопер предоставит это по запросу до депозита. Отказ – тревожный сигнал.
Нет. Заявления о "гарантированной доходности" в off-plan – маркетинговая формулировка, если они не подкреплены нотариальным договором с оператором, где указаны конкретные минимумы по выручке и условия расторжения. Доходные проекции девелопера воспринимайте как сценарий best-case, а не обязательство.
Пришлите URL любого Bali-листинга. Редакционный деск проверит правовую структуру, реальный net-yield, зонирование и red flags – PDF-досье в течение 24 часов. Бесплатно.
Получить досье