Outil investisseur · Underwriting

Calculatrice de rendement de villa à Bali

Un modèle d’underwriting de premier passage pour l’investissement en villa à Bali sur six corridors de niveau investisseur. Ajustez les entrées à votre scénario. Les sorties sont des fourchettes ancrées dans le jeu de données éditorial des transactions divulguées 2022–2026.

Maintenu par la rédaction · Mis à jour chaque trimestre · Côté client, sans inscription

Corridors couverts

2022–2026

Transactions divulguées dans le jeu de données

±2pp

Bande de précision sur la classe d’actifs médiane

Le modèle

Zone

Prix d'achat $450k

$180k$2M

Stratégie locative

Court termeMixteLong terme

Occupation 72%

40%90%

Gestion + coûts opérationnels (% du brut) 25%

15%40%

Années de bail restantes 27 a

15 a30 a

Performance estimée

Revenu brut annuel: $74k
Revenu net annuel: $55k
Rendement brut: 16.4%
Rendement net: 12.3%
Période de retour: 8.2 a
Revenu locatif total sur bail restant: $1.49M

Avertissements du modèle

ADR de base pour Canggu : $280/nuit (court terme). La stratégie long terme suppose 55 % de l'ADR CT.
La fourchette typique de rendement brut pour la zone est 11–14 %. Votre scénario se situe à l'intérieur ou à l'extérieur de cette bande selon les hypothèses d'occupation et de gestion.
Les chiffres excluent les coûts d'achat initiaux (~5-10 %), les améliorations de capital et la conversion monétaire. La dépréciation du bail n'est pas escomptée dans le rendement mais affecte la valorisation à la sortie.

Comment fonctionne la calculatrice

Les entrées couvrent les variables qui font bouger le rendement : prix d’achat, zone cible, tarif journalier moyen, taux d’occupation et ratio de coûts d’exploitation. Les sorties sont le rendement brut, le rendement net après une pile de coûts de propriété gérée (frais d’opérateur, maintenance, charges, taxes, vacance), et le retour annuel implicite en cash sur le capital. Les fourchettes de rendement par zone proviennent de notre jeu de données éditorial des transactions divulguées à Bali 2022–2026 ; le tableur sous-jacent alimente la heatmap des prix et le rapport de marché trimestriel.

À quoi ressemble le rendement net en pratique

L’écart brut-net pour les villas gérées à Bali en 2026 se situe typiquement entre 30–40 %, selon la qualité de l’opérateur, le mix de canaux (réservation directe vs OTA prédominant) et le traitement fiscal. Les propriétés en auto-gestion peuvent capter davantage de brut, mais sous-performent généralement les équivalents gérés sur l’occupation de 15–25 points de pourcentage – la qualité de l’opérateur domine les résultats de rendement plus que l’emplacement au sein du même palier de zone. Le ratio de coûts par défaut de 35 % dans cette calculatrice reflète une villa bien gérée par un tiers ; budgétez 40–45 % pour la première année d’exploitation ou un positionnement d’hospitalité premium.

Quand faire confiance au résultat

Les fourchettes de rendement sont précises à plus ou moins deux points de pourcentage pour la classe d’actifs médiane de chaque zone ; des valeurs aberrantes existent dans les deux directions. Faites confiance au résultat pour l’underwriting de premier passage et les décisions de forme de portefeuille ; ne lui faites pas confiance pour une annonce spécifique sans l’historique propre d’occupation et d’ADR de l’actif. La calculatrice est plus utile pour comparer des scénarios tels qu’un même budget sur différentes zones, ou une même zone sur différentes hypothèses d’ADR, afin de faire ressortir quel levier déplace le plus votre rendement. Pour l’aide à la décision au-delà du rendement, consultez le simulateur de portefeuille et la calculatrice de leasehold.

Ce que le résultat ne prend pas en compte

L’exposition au change est exclue par conception – les rendements sont ici cotés en USD face à des revenus libellés en IDR, mais un mouvement de la roupie de plus ou moins trois pour cent par an modifie matériellement le chiffre net en USD sur une détention de cinq ans. L’appréciation du capital est également exclue ; cette calculatrice se concentre sur le rendement de revenu. Le retour total d’une villa à Bali combine typiquement le chiffre de rendement net de la calculatrice avec cinq à neuf pour cent d’appréciation annuelle du capital, selon la zone. Lisez le guide des prix pour le volet appréciation du tableau.

Underwriter une annonce spécifique ?

Les fourchettes de rendement répondent à la question du corridor. Elles ne répondent pas à la question de l’annonce. Envoyez une URL de villa à Bali et la rédaction renvoie une lecture structurée indiquant si le prix demandé, l’ADR du corridor, le palier d’opérateur et la structure fiscale soutiennent le brut prétendu – et dans quelle fourchette nette le deal atterrit réellement.

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Étape suivante

Transformez les chiffres en décision.

Le rendement n’est qu’une variable. La structure par laquelle vous achetez, le corridor que vous choisissez et le point d’entrée que vous acceptez font bouger le retour autant que l’ADR. Les lectures ci-dessous portent la décision jusqu’au bout.

Il s’agit d’un modèle d’underwriting éditorial fondé sur des données de transactions divulguées publiquement. Ce n’est ni un conseil juridique, ni fiscal, ni d’investissement. Chaque transaction de villa à Bali requiert un notaire indonésien agréé (PPAT) pour le travail de titre et un conseil fiscal agréé pour la structuration PPh / PBB-P2 / PT PMA. La méthodologie et le cadre PMA vs leasehold couvrent le choix structurel en détail.