Outil investisseur · Underwriting
Calculatrice de rendement de villa à Bali
Un modèle d'underwriting de premier passage pour l'investissement en villa à Bali sur six corridors de niveau investisseur. Ajustez les entrées à votre scénario. Les sorties sont des fourchettes basées sur le jeu de données éditorial des transactions divulguées 2022–2026.
- Corridors couverts
- 6
- Transactions divulguées dans le jeu de données
- 2022–2026
- Bande de précision sur la classe d'actifs médiane
- ±2pp
Le modèle
Calculatrice de rendement
Estimez le rendement villa Bali, net des coûts.
Les entrées sont des hypothèses investisseur. Les sorties sont des fourchettes basées sur les données de référence marché Bali Villa Select par zone. À utiliser comme point de départ d'underwriting, pas comme garantie.
Performance estimée
- Revenu brut annuel
- $74k
- Revenu net annuel
- $55k
- Rendement brut
- 16.4%
- Rendement net
- 12.3%
- Période de retour
- 8.2 a
- Revenu locatif total sur bail restant
- $1.49M
Avertissements du modèle
- ADR de base pour Canggu : $280/nuit (court terme). La stratégie long terme suppose 55 % de l'ADR CT.
- La fourchette typique de rendement brut pour la zone est 11–14 %. Votre scénario se situe à l'intérieur ou à l'extérieur de cette bande selon les hypothèses d'occupation et de gestion.
- Les chiffres excluent les coûts d'achat initiaux (~5-10 %), les améliorations de capital et la conversion monétaire. La dépréciation du bail n'est pas escomptée dans le rendement mais affecte la valorisation à la sortie.
Comment fonctionne la calculatrice
Les entrées couvrent les variables qui déplacent le rendement : prix d'achat, zone cible, tarif journalier moyen, occupation, ratio de coûts d'exploitation. Les sorties sont le rendement brut, le rendement net après une pile de coûts de propriété gérée (frais opérateur, maintenance, services, taxes, vacance), et le rendement annuel implicite en cash sur le capital. Les fourchettes de rendement par zone proviennent de notre jeu de données éditorial des transactions divulguées à Bali 2022–2026 ; le tableur sous- jacent alimente la price heatmap and rapport de marché trimestriel.
À quoi ressemble le rendement net en pratique
L'écart brut-net pour les villas Bali gérées en 2026 est typiquement de 30–40 %, selon la qualité de l'opérateur, le mix des canaux (réservation directe vs OTA-lourd) et le traitement fiscal. Les propriétés en auto-gestion peuvent capter plus du brut mais sous-performent généralement les équivalents gérés sur l'occupation de 15–25 points de pourcentage – la qualité de l'opérateur domine les résultats de rendement plus que l'emplacement au sein du même palier de zone. Le ratio de coût par défaut de 35 % dans cette calculatrice reflète une villa gérée par un tiers bien menée ; budgétez 40–45 % pour la première année d'exploitation ou un positionnement hospitalité premium.
Quand faire confiance à la sortie
Les fourchettes de rendement sont précises à plus ou moins deux points de pourcentage pour la classe d'actifs médiane de chaque zone ; des valeurs aberrantes existent dans les deux directions. Faites confiance à la sortie pour l'underwriting de premier passage et les décisions de forme de portefeuille ; ne lui faites pas confiance pour une annonce spécifique sans le propre historique d'occupation et d'ADR de l'actif. La calculatrice est plus utile pour comparer des scénarios comme un même budget sur différentes zones, ou une même zone sur différentes hypothèses d'ADR, pour faire apparaître quel levier déplace le plus votre rendement. Pour l'aide à la décision au-delà du rendement, voir le portfolio simulator and leasehold calculator.
Ce que la sortie ne prend pas en compte
L'exposition au change est exclue par design – les rendements ici sont cotés en USD contre des revenus libellés en IDR, mais un mouvement de la roupie de plus ou moins trois pour cent par an change matériellement le chiffre net USD sur une détention de cinq ans. L'appréciation du capital est également exclue ; cette calculatrice se concentre sur le rendement de revenu. Le rendement total d'une villa à Bali combine typiquement le chiffre de rendement net de la calculatrice avec cinq à neuf pour cent d'appréciation annuelle du capital, selon la zone. Lisez le guide des prix pour le côté appréciation du tableau.
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