Outil investisseur · Évaluation leasehold
Calculatrice de la valeur résiduelle d'un leasehold.
La plupart des leaseholds balinais se négocient à leur valeur nominale. Le chiffre réel correspond à la valeur ajustée à la durée résiduelle – ce qu'un acheteur paiera effectivement à votre année de sortie prévue, une fois la compression de marché habituelle enclenchée. Cet outil exécute le calcul correctement, y compris les coûts d'extension ajustés par zone.
- 6corridors avec données d'extension
- 2022–2026transactions divulguées
- ±50 $/m²bande de variance du coût d'extension
Analyse de la durée résiduelle
Années restantes à la sortie
12
sur 30 d'origine
Valeur linéaire à la sortie
$270 000
proportion simple
Valeur ajustée marché à la sortie
$225 720
16 % sous le linéaire
Estimation du coût d'extension
$70 400
~320 $/m² × 220 m²
Ce que cela signifie
Trajectoire de valeur de 2026 à la sortie
- Linéaire (théorique)
- Ajustée marché
À votre sortie en 2034, le bail conserve 12 années sur sa durée d'origine de 30 ans. Un modèle linéaire valoriserait ce reste à $270 000, mais les transactions divulguées montrent que le marché paie environ 16 % de moins une fois que le vivier d'acheteurs se réduit sous 15 années restantes – soit environ $225 720. Cela représente une baisse de 50 % par rapport au repère actuel de $450 000, et c'est pour cette raison que fixer son prix sur la valeur nominale laisse de l'argent sur la table.
Scénarios de sortie
- Vendre à la sortie prévue (2034) : Attendez-vous à des offres acheteurs autour de $225 720. Perte par rapport à la valeur actuelle : $224 280 (50 %).
- Prolonger le bail avant la sortie : Prévoyez un budget d'environ $70 400 de frais d'extension. Si vous prolongez, la valeur remonte vers le prix d'origine + le coût d'extension. Le point mort n'est atteint que si la période de détention après extension est ≥ 3 ans.
- Vendre aujourd'hui : La valeur de marché actuelle est d'environ $450 000 – le point de l'année courante sur la courbe ajustée marché. Net des frais de transfert (BPHTB ~5 %, notaris ~1 %), le cash réalisé avoisine $423 000.
Comment la courbe de compression est construite
La valeur linéaire suppose qu'un leasehold perd de la valeur en proportion directe de la durée restante. Ce modèle est faux, et la plupart des vendeurs fixent leurs prix d'après lui. Les données réelles de transactions à Bali montrent une décote qui s'accélère dès que la durée restante passe sous 15 ans, puis fortement sous 10 ans, parce que le vivier d'acheteurs se rétrécit : les investisseurs institutionnels et fortunés privilégient des horizons de 20 ans et plus ; les flippers attendent les prix de détresse à 5 ans ou moins. Les facteurs de compression utilisés par cette calculatrice sont issus des ventes divulguées entre 2022 et 2026 dans les rapports Knight Frank et JLL, complétés par nos propres observations, et calibrés par zone pour les fourchettes de coût d'extension.
Quand l'extension a un sens financier
Prolonger le bail avant la sortie est à VAN positive lorsque la période de détention restante après extension couvre au moins le nombre d'années de point mort affiché dans le panneau de résultats. En dessous de ce seuil, le coût d'extension est payé par vous et capté par l'acheteur suivant. Consultez le cadre PMA contre leasehold pour savoir si la conversion vers une structure PT PMA au moment de l'extension apporte une valeur supérieure au simple renouvellement du bail.
Gratuit · Envoyé par e-mail + WhatsApp · Sans séquence drip
Ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil financier. Les valeurs affichées relèvent d'une modélisation éditoriale fondée sur nos courbes de compression internes pour les leaseholds balinais (dérivées de l'observation des transactions Knight Frank et JLL). Le comportement réel des acheteurs varie selon le sous-corridor, la négociation individuelle et l'environnement réglementaire au moment de la sortie. Les fourchettes de coût d'extension par zone sont uniquement indicatives – faites-les confirmer par un notaris agréé avant toute transaction. Consultez notre méthodologie complète pour les niveaux de sources.