Outil investisseur · Évaluation leasehold
Calculatrice de valeur leasehold à durée résiduelle.
La plupart des leaseholds Bali se traitent à la valeur nominale. Le vrai chiffre est la valeur ajustée à la durée résiduelle – ce qu'un acheteur paiera réellement à votre année de sortie prévue, une fois la compression de marché standard enclenchée. Cet outil fait le calcul correctement, y compris les coûts d'extension ajustés par zone.
- 6corridors avec données d'extension
- 2022–2026transactions divulguées
- ±$50/m²bande de variance coût d'extension
Analyse de durée résiduelle
Années restantes à la sortie
9
sur 25 d\u0027origine
Valeur linéaire à la sortie
$234 000
proportion simple
Valeur ajustée marché à la sortie
$140 400
40% sous le linéaire
Estimation coût d'extension
$117 000
~$650/sqm × 180 sqm
Ce que cela signifie
Trajectoire de valeur de 2026 à la sortie
- Linéaire (théorique)
- Ajustée marché
With 9 years remaining at exit, you're in deep term-compression. Resale value is 40% below linear and buyer interest is limited to highly opportunistic flippers. Extension now likely has positive NPV despite the $117 000 cost.
Scénarios de sortie
- Vendre à la sortie prévue (2031) : Attendez-vous à des offres acheteur près de $140 400. Perte par rapport à l'actuel : $509 600 (78%).
- Étendre le bail avant la sortie : Budgétez ~$117 000 en paiements d'extension. Si vous étendez, la valeur récupère vers original + coût d'extension. Break-even seulement si la période de détention après extension ≥ 5 ans.
- Vendre aujourd'hui : La valeur de marché aujourd'hui est d'environ $283 920 – le point de l'année courante sur la courbe ajustée marché. Net de tout coût de transfert (BPHTB ~5 %, notarius ~1 %), cash réalisé ~$266 885.
Comment la courbe de compression est construite
La valeur linéaire suppose qu'un leasehold perd de la valeur en proportion linéaire à la durée restante. Ce modèle est faux, et la plupart des vendeurs valorisent contre lui. Les données réelles de transaction Bali montrent une décote accélérée une fois que la durée restante tombe sous 15 ans, puis fortement sous 10 ans, parce que le pool d'acheteurs se rétrécit : les acheteurs institutionnels et fortunés préfèrent les horizons de 20+ ans ; les flippers attendent un prix de détresse de 5 ans ou moins. Les facteurs de compression de cette calculatrice sont dérivés des ventes divulguées 2022–2026 dans les rapports de transactions Knight Frank et JLL plus notre propre observation, calibrés par zone pour les fourchettes de coût d'extension.
Quand l'extension fait sens financièrement
L'extension avant la sortie est à NPV positif quand la période de détention restante après extension couvre au moins les années de break-even affichées dans le panneau de résultat. Sous ce seuil, le coût d'extension est payé par vous et capté par le prochain acheteur. Lisez le cadre PMA vs leasehold pour savoir si convertir vers une structure PT PMA à l'extension ajoute de la valeur au-delà du simple renouvellement de bail.
Gratuit · Livré par e-mail + WhatsApp · Sans séquence drip
Pas un conseil juridique ou financier. Les valeurs affichées sont une modélisation éditoriale basée sur nos courbes de compression internes pour le leasehold Bali (dérivées de l'observation des transactions Knight Frank et JLL). Le comportement acheteur réel varie selon sous-corridor, négociation individuelle et environnement réglementaire à la sortie. Les fourchettes de coût d'extension spécifiques par zone sont indicatives uniquement – confirmez avec un notarius enregistré avant d'agir sur toute transaction. Voir notre méthodologie complète pour les rangs de sources.