Инструмент для инвестора
Калькулятор доходности виллы на Бали
Стартовая модель андеррайтинга для инвестиций в виллы Бали по шести инвестиционно значимым районам. Подстройте вводные под свой сценарий; результаты представлены диапазонами на основе актуальных справочных данных, которые ведёт редакция Bali Villa Select.
Калькулятор доходности
Оцените доходность виллы на Бали за вычетом расходов.
Вводные данные – это допущения инвестора. Результаты представлены диапазонами на основе актуальных рыночных справочных данных Bali Villa Select по каждому району. Используйте как отправную точку для андеррайтинга, а не как гарантию.
Расчётные показатели
- Годовой валовой доход
- $74k
- Годовой чистый доход
- $55k
- Валовая доходность
- 16.4%
- Чистая доходность
- 12.3%
- Срок окупаемости
- 8.2 лет
- Совокупный доход от аренды за остаток срока
- $1.49M
Оговорки модели
- Базовая ставка ADR для Чангу: $280/ночь (краткосрочная аренда). Долгосрочная стратегия предполагает 55% от краткосрочной ADR.
- Типичный диапазон валовой доходности для района – 11–14%. Результат вашего сценария попадает внутрь этого диапазона или выходит за него в зависимости от загрузки и допущений по управлению.
- Цифры не учитывают первоначальные расходы на покупку (~5-10%), капитальные улучшения и валютную переоценку. Эффекты сокращения срока аренды не дисконтируются в доходность, но влияют на оценку при выходе.
Как работает калькулятор
Вводные охватывают переменные, которые двигают доходность: цена покупки, целевой район, средняя ставка за ночь, загрузка и доля операционных расходов. Результаты – это валовая доходность, чистая доходность после стека расходов на управляемый объект (комиссия оператора, обслуживание, коммунальные услуги, налоги, простой) и вытекающая годовая денежная отдача на капитал. Диапазоны доходности по районам взяты из нашего редакционного датасета раскрытых сделок по Бали за 2022–2026 годы; та же таблица питает тепловую карту цен.
Как чистая доходность выглядит на практике
Разрыв между валовой и чистой доходностью для управляемых вилл Бали в 2026 году обычно составляет 30–40% в зависимости от качества оператора, структуры каналов (прямые брони против перевеса OTA) и налогового режима. Объекты под самостоятельным управлением могут удержать большую долю валового, но обычно проигрывают управляемым аналогам по загрузке на 15–25 процентных пунктов – качество оператора влияет на итоговую доходность сильнее, чем локация внутри одного ценового тира района. Доля расходов 35% по умолчанию в этом калькуляторе отражает хорошо управляемую виллу под сторонним управлением; закладывайте 40–45% на первый год эксплуатации или на премиальное гостиничное позиционирование.
Когда доверять результату
Диапазоны доходности точны в пределах плюс-минус двух процентных пунктов для медианного класса актива в каждом районе; выбросы существуют в обе стороны. Доверяйте результату для первичного андеррайтинга и решений о форме портфеля; не доверяйте ему по конкретному листингу без собственных данных объекта по загрузке и ADR. Калькулятор наиболее полезен для сравнения сценариев – например, один бюджет по разным районам или один район при разных допущениях по ADR – чтобы выявить, какой рычаг сильнее всего двигает вашу отдачу. Для поддержки решений за рамками доходности смотрите симулятор портфеля и калькулятор лизхолда.
Что результат не учитывает
Валютный риск исключён намеренно – доходность здесь указана в долларах против выручки в рупиях, но движение рупии на плюс-минус три процента в год существенно меняет чистую долларовую цифру за пятилетний горизонт владения. Прирост капитала также исключён; этот калькулятор сфокусирован на доходе от аренды. Совокупная отдача по вилле Бали обычно складывает чистую доходность из калькулятора с пятью-девятью процентами годового прироста капитала в зависимости от района.
Следующий шаг
Превратите цифры в решение.
Доходность – лишь одна переменная. Юридическая структура, лицензирование и риски конкретного района определяют, устойчива ли эта доходность. Начните с фреймворков решений ниже, затем используйте сервис шорт-листа, чтобы перейти от андеррайтинга к вариантам.