Инструмент инвестора · Андеррайтинг

Калькулятор доходности виллы на Бали

Стартовая модель андеррайтинга для инвестиций в виллы Бали по шести инвестиционно значимым районам. Подстройте вводные под свой сценарий. Результаты – это диапазоны, основанные на редакционном датасете раскрытых сделок 2022–2026 годов.

Ведётся редакцией · Обновляется ежеквартально · Работает в браузере, без регистрации

Охваченных районов

2022–2026

Раскрытых сделок в датасете

±2 п.п.

Точность по медианному классу актива

Модель

Калькулятор доходности

Оцените доходность виллы на Бали за вычетом расходов.

Вводные данные – это допущения инвестора. Результаты представлены диапазонами на основе актуальных рыночных справочных данных Bali Villa Select по каждому району. Используйте как отправную точку для андеррайтинга, а не как гарантию.

Район

Цена покупки $450k

$180k$2M

Стратегия аренды

КраткосрочнаяСмешаннаяДолгосрочная

Загрузка 72%

40%90%

Управление + операционные расходы (% от валового) 25%

15%40%

Остаток срока аренды 27 лет

15 лет30 лет

Расчётные показатели

Годовой валовой доход: $74k
Годовой чистый доход: $55k
Валовая доходность: 16.4%
Чистая доходность: 12.3%
Срок окупаемости: 8.2 лет
Совокупный доход от аренды за остаток срока: $1.49M

Оговорки модели

Базовая ставка ADR для Чангу: $280/ночь (краткосрочная аренда). Долгосрочная стратегия предполагает 55% от краткосрочной ADR.
Типичный диапазон валовой доходности для района – 11–14%. Результат вашего сценария попадает внутрь этого диапазона или выходит за него в зависимости от загрузки и допущений по управлению.
Цифры не учитывают первоначальные расходы на покупку (~5-10%), капитальные улучшения и валютную переоценку. Эффекты сокращения срока аренды не дисконтируются в доходность, но влияют на оценку при выходе.

Как работает калькулятор

Вводные охватывают переменные, которые двигают доходность: цена покупки, целевой район, средняя ставка за ночь, заполняемость и доля операционных расходов. Результаты – это валовая доходность, чистая доходность после стека расходов на управляемый объект (комиссия оператора, обслуживание, коммунальные услуги, налоги, простой) и вытекающая годовая денежная отдача на капитал. Диапазоны доходности по районам взяты из нашего редакционного датасета раскрытых сделок по Бали за 2022–2026 годы; та же таблица питает тепловую карту цен и квартальный обзор рынка.

Как чистая доходность выглядит на практике

Разрыв между валовой и чистой доходностью для управляемых вилл Бали в 2026 году обычно составляет 30–40 % в зависимости от качества оператора, структуры каналов (прямые брони против перевеса OTA) и налогового режима. Объекты под самостоятельным управлением могут удержать большую долю валового, но обычно проигрывают управляемым аналогам по заполняемости на 15–25 процентных пунктов – качество оператора влияет на итоговую доходность сильнее, чем локация внутри одного ценового тира района. Доля расходов 35 % по умолчанию в этом калькуляторе отражает хорошо управляемую виллу под сторонним управлением; закладывайте 40–45 % на первый год эксплуатации или на премиальное гостиничное позиционирование.

Когда доверять результату

Диапазоны доходности точны в пределах плюс-минус двух процентных пунктов для медианного класса актива в каждом районе; выбросы существуют в обе стороны. Доверяйте результату для первичного андеррайтинга и решений о форме портфеля; не доверяйте ему по конкретному листингу без собственных данных объекта по заполняемости и ADR. Калькулятор наиболее полезен для сравнения сценариев – например, один бюджет по разным районам или один район при разных допущениях по ADR, – чтобы выявить, какой рычаг сильнее всего двигает вашу отдачу. Для поддержки решений за рамками доходности смотрите симулятор портфеля и калькулятор лизхолда.

Что результат не учитывает

Валютный риск исключён намеренно – доходность здесь указана в долларах против выручки в рупиях, но движение рупии на плюс-минус три процента в год существенно меняет чистую долларовую цифру за пятилетний горизонт владения. Прирост капитала также исключён; этот калькулятор сфокусирован на доходе от аренды. Совокупная отдача по вилле Бали обычно складывает чистую доходность из калькулятора с пятью-девятью процентами годового прироста капитала в зависимости от района. Для оценки прироста капитала смотрите ценовой гид.

Оценить конкретный листинг?

Диапазоны доходности отвечают на вопрос про район. Они не отвечают на вопрос про конкретный листинг. Пришлите URL виллы на Бали – и редакция вернёт структурированный разбор: поддерживают ли цена предложения, ADR района, уровень оператора и налоговая структура заявленную валовую доходность – и в какой диапазон чистой доходности сделка на самом деле попадает.

Открыть Villa Analyzer

Следующий шаг

Превратите цифры в решение.

Доходность – лишь одна переменная. Структура, через которую вы покупаете, выбранный район и принятая точка входа двигают отдачу не меньше, чем ADR. Эти материалы доведут решение до конца.

Это редакционная модель андеррайтинга на основе публично раскрытых данных о сделках. Это не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Каждая сделка по вилле на Бали требует лицензированного индонезийского нотариуса (PPAT) для оформления права и лицензированного налогового консультанта для работы с PPh / PBB-P2 / PT PMA. Подробнее о структурном выборе – в методологии и фреймворке PMA против лизхолда.