ENRU
Subscribe

Decide

PMA vs лизхолд на Бали – какая структура подходит инвестору 2026

PMA vs лизхолд на Бали в 2026 – setup costs, налоги, exit-механика, сроки владения, и как выбрать структуру под горизонт инвестиции.

By Bali Villa Select Editorial · Published May 1, 2026

Quick facts

  1. 01Иностранцы не могут владеть землёй на Бали в фрихолд (Hak Milik). Доступны только лизхолд, ПТ ПМА с ХГБ, или Hak Pakai (для резидентов).
  2. 02Лизхолд: $500–2K setup, 25–30 лет, без ежегодных корпоративных расходов. Подходит для одной виллы.
  3. 03ПТ ПМА: $3–8K setup + paid-up капитал, $2–4K/год compliance, до 80 лет совокупно. Justified для 2+ вилл или коммерческого STR.
  4. 04Номинальные структуры (оформление на гражданина Индонезии) нелегальны и остаются главной причиной потерь среди иностранных инвесторов.
Юридические структуры Бали – документы, печати, нотариальное оформление виллы для иностранного инвестора

Key Takeaways

  1. Иностранцы не могут владеть землёй на Бали в фрихолд (Hak Milik). Доступны только лизхолд, ПТ ПМА с ХГБ, или Hak Pakai (для резидентов).
  2. Лизхолд: $500–2K setup, 25–30 лет, без ежегодных корпоративных расходов. Подходит для одной виллы.
  3. ПТ ПМА: $3–8K setup + paid-up капитал, $2–4K/год compliance, до 80 лет совокупно. Justified для 2+ вилл или коммерческого STR.
  4. Номинальные структуры (оформление на гражданина Индонезии) нелегальны и остаются главной причиной потерь среди иностранных инвесторов.

Ключевые факты

  • Иностранцы не могут владеть землёй на Бали в фрихолд (Hak Milik) – закон 1960 года
  • Три легальных пути: лизхолд (Hak Sewa), ПТ ПМА с ХГБ, или Hak Pakai (для резидентов)
  • Лизхолд: setup $500–2K, 25–30 лет, без ежегодных корп. расходов – для одной виллы
  • ПТ ПМА: setup $3–8K + капитал, $2–4K/год compliance, до 80 лет – для портфеля или STR
  • Номинальные структуры нелегальны и остаются главной причиной потерь иностранных инвесторов

Эта страница – материал редакции Bali Villa Select для русскоязычных инвесторов, оценивающих юридические структуры покупки на Бали в 2026 году. Выбор структуры определяет: setup cost, ежегодные расходы, эффективный срок владения, налоговый режим, exit-механику.

Решающее дерево – какую структуру выбрать

СценарийРекомендуемая структура
Одна вилла, личное использование, горизонт 5–25 летЛизхолд
Одна вилла под аренду, горизонт 5–20 летЛизхолд
Одна вилла, ты резидент с KITAS, личное использованиеHak Pakai
Портфель 2+ виллы под арендуПТ ПМА
Коммерческая Pondok Wisata licence для STR в масштабеПТ ПМА (обязательно)
Горизонт владения 30+ летПТ ПМА
Резерв капитала недостаточен для $3–8K + $640K declaredЛизхолд (ПТ ПМА недоступен по бюджету)
Любой сценарий с "оформить на местного друга"НИКОГДА – нелегально

Лизхолд (Hak Sewa) – детальный разбор

Лизхолд – долгосрочная аренда земли, регистрируемая у нотариуса PPAT. Стандартный срок 25–30 лет с правом продления на договорный период. Иностранец получает право использования и право сдавать в аренду; здание на участке оформляется отдельно как property of leaseholder.

Setup и расходы

СтатьяСтоимость
Нотариус PPAT1–2% от стоимости лизхолда
Регистрация в Land Office1–2% от стоимости
BPHTB (налог на покупку)2–3% от оценочной стоимости
Due diligence (юридическая проверка)$500–$1,500 фиксированно
Итого setup5–10% от lease price + $500–$1,500
Ежегодные расходыТолько PBB ~$200–$500

Преимущества

  • Простота setup – оформление 14–30 дней
  • Низкие ежегодные расходы – нет компании, нет бухгалтерии
  • Прозрачный exit – переуступка лизхолда другому покупателю прямая, без корпоративной структуры

Ограничения

  • Срок ограничен – максимум 25–30 лет в исходном контракте, продление договорное (не статутно гарантировано)
  • Стоимость ресейла снижается с истечением срока – вилла с 28 годами в запасе торгуется почти как новая, с 12 годами – на 40–50% дешевле
  • Не подходит для коммерческой STR-эксплуатации – Pondok Wisata licence требует корпоративной структуры

Когда лизхолд оптимален

Одна вилла личного или арендного использования с горизонтом до 25 лет. Лизхолд почти всегда выигрывает по ROI против ПТ ПМА на одной вилле благодаря отсутствию ежегодных $2–4K корпоративных расходов и более простому setup.

ПТ ПМА с ХГБ – детальный разбор

ПТ ПМА (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) – индонезийское ООО с прямыми иностранными инвестициями. Зарегистрированная компания может приобретать землю в формате ХГБ (Hak Guna Bangunan, право на застройку) сроком 30 лет с правом продления на 20 + 30 лет, итого до 80 лет совокупного использования.

Setup и структура

ПараметрЗначение
Минимум учредителей2 (директор + комиссар, любой национальности)
Минимум paid-up капиталОт 10 млрд рупий заявленных ($640K), paid-up часто меньше ($10K сразу)
РегистрацияOSS (Online Single Submission), BKPM approval, NPWP, банк-аккаунт
Setup time30–60 дней
Setup cost$3,000–$8,000
Annual compliance$2,000–$4,000 (бухгалтерия, налоговая отчётность, корпоративные сборы)

Преимущества

  • Максимальный эффективный срок – до 80 лет (30 + 20 + 30)
  • Право на коммерческую STR-эксплуатацию через Pondok Wisata licence
  • Возможность владения portfolio через одну компанию (масштабируемость)
  • Cleaner exit для multi-villa – продажа компании сохраняет правовой режим
  • Возможность получения KITAS для иностранного директора (визовый бонус)

Ограничения

  • Ежегодные расходы $2–4K – это материальная часть net-yield для small portfolio
  • Setup сложнее и дольше – 30–60 дней vs 14–30 для лизхолда
  • Налогообложение через корпоративный режим – 22% корпоративный налог + 10% withholding на dividends = effective ~30% total
  • Минимум paid-up капитал требует ликвидности на старте

Когда ПТ ПМА оптимален

  • Портфель 2+ вилл (overhead $2–4K amortized across multiple properties)
  • Коммерческая Pondok Wisata licence для масштабной STR
  • Горизонт владения 30+ лет (80-летний потолок ХГБ против 25–30-летнего лизхолда)
  • Получение визы инвестора (KITAS) бизнес-маршрутом

Hak Pakai – право использования для резидентов

Hak Pakai – доступен иностранным физическим лицам, имеющим Indonesian резидентский статус (KITAS или KITAP). Срок до 30 лет с правом продления на 20 + 30 лет, итого до 80 лет совокупно.

Когда Hak Pakai оптимален

  • Иностранец, проживающий на Бали с KITAS
  • Личное использование виллы (не коммерческая STR)
  • Желание оформить виллу на собственное имя без корпоративной оболочки
  • Бюджет недостаточен для ПТ ПМА setup + paid-up

Ограничения Hak Pakai

  • Резидентский статус обязателен – нерезиденты не могут использовать
  • При потере KITAS право может быть оспорено – материальный риск
  • Не подходит для коммерческой STR – требует Pondok Wisata licence через ПТ ПМА

Налоговое сравнение

НалогЛизхолдПТ ПМАHak Pakai
BPHTB (на покупку)5% от оценки5% от оценки5% от оценки
Withholding на доход аренды (нерезидент)20%–20%
Корпоративный налог–22%–
Withholding на дивиденды–10%–
Прогрессивный налог на доход (резидент)5–35%–5–35%
Ежегодный PBB0.1–0.3%0.1–0.3%0.1–0.3%

Эффективный налоговый разрыв: иностранец-нерезидент через лизхолд платит 20% withholding на rental income. Через ПТ ПМА платит 22% корпоративных + 10% withholding на dividends = ~30% общего на distributed earnings, но с возможностью deduction расходов перед налогом на прибыль.

Для small-yield portfolio (1 villa) лизхолд оптимален по налогам. Для multi-villa portfolio с активным управлением ПТ ПМА может оказаться эффективнее благодаря deductible operating expenses.

Exit-механика

СтруктураExit-путьВремя
ЛизхолдПереуступка лизхолда другому покупателю через нотариуса30–60 дней
ПТ ПМА (одна вилла)Продажа виллы или продажа компании60–120 дней
ПТ ПМА (multi-villa)Продажа компании целиком (cleaner)90–180 дней
Hak PakaiПереуступка через нотариуса (если новый владелец резидент)30–60 дней

Лизхолд exit cleaner. ПТ ПМА exit более deliberative, но допускает structured deals (продажа shares вместо виллы).

Номинальная структура – почему НЕЛЬЗЯ

Номинальная структура – оформление виллы на имя гражданина Индонезии (часто "друг" или "жена-индонезийка") с side-agreements, которые якобы дают иностранцу контроль. Это нелегально и неисполнимо в индонезийских судах.

Каждый год иностранные инвесторы теряют целые виллы когда:

  • Номинал отказывается передавать экономическую выгоду – доказательная база слабая, суды встают на сторону legal owner
  • Номинал defaults personally – кредиторы claim на имущество как на legal-owned
  • Номинал умирает – наследники inherit titre без обязательств перед иностранцем
  • Налоговый аудит exposes структуру – side-agreements voided, штрафы

Используй только лизхолд, ПТ ПМА или Hak Pakai. Не позволяй агенту, девелоперу или local advisor подталкивать к чему-то ещё. Подробнее о compliance процессе – Купить виллу на Бали – гид инвестора 2026.

Сравнение с Таиландом (Пхукет)

Иностранные покупатели часто сравнивают индонезийский режим лизхолд/ПТ ПМА с тайским кондоминиум-фрихолдом. Тайская система разрешает иностранцам владеть до 49% площади любого кондоминиум-здания на правах фрихолда (полный титул в собственное имя), но не позволяет владеть землёй напрямую.

Trade-off противоположный Бали: пхукетские кондо дают чище титул в обмен на foreign-quota constraints при resale; балийский лизхолд даёт гибкую структуру в обмен на term-dependent value decay.

Полный разбор тайских структур и сравнение по корридорам – Бали vs Пхукет инвестору 2026.

Решение по структуре – чек-лист

Прежде чем выбрать:

  1. Горизонт владения: 5–25 лет → лизхолд. 30+ лет → ПТ ПМА.
  2. Размер портфеля: 1 вилла → лизхолд почти всегда выигрывает. 2+ → ПТ ПМА.
  3. Коммерческая STR-эксплуатация (Pondok Wisata licence): обязательно ПТ ПМА.
  4. Резидентский статус: с KITAS → Hak Pakai как альтернатива лизхолду.
  5. Бюджет: $3–8K setup + paid-up капитал доступен → ПТ ПМА. Иначе лизхолд.
  6. Налоговая эффективность: small portfolio → лизхолд. Active multi-villa management → ПТ ПМА.
  7. Exit timing: быстрый exit → лизхолд. Структурированный exit → ПТ ПМА.

Связанный анализ

Frequently Asked

Что лучше – лизхолд или ПТ ПМА для одной виллы на Бали?

Для одной виллы личного или арендного использования лизхолд почти всегда выигрывает по ROI. Setup проще ($500–2K vs $3–8K + капитал ПТ ПМА), нет ежегодной компании ($0 vs $2–4K), оформление быстрее (14–30 дней vs 30–60 дней). ПТ ПМА оправдан только если планируешь портфель 2+ вилл, коммерческую Pondok Wisata licence для STR, или горизонт владения 30+ лет.

Сколько стоит setup ПТ ПМА на Бали?

ПТ ПМА setup: $3,000–$8,000 на регистрацию (нотариус, OSS, NPWP, BKPM, корпоративный bank account). Plus минимальный paid-up капитал – зависит от классификации деятельности по KBLI, обычно от 10 млрд рупий заявленных (~$640K), paid-up может быть меньше (часто ~$10K сразу). Plus ежегодные расходы на бухгалтерию и налоговую отчётность $2,000–$4,000.

Какой максимальный срок владения через ПТ ПМА?

ПТ ПМА может приобрести землю в формате ХГБ (Hak Guna Bangunan) сроком 30 лет, с правом продления на 20 + 30 лет. Итого до 80 лет совокупного использования. Это самый длинный эффективный срок владения, доступный иностранцу на Бали без residency status.

Можно ли иностранцу-резиденту с KITAS получить Hak Pakai?

Да. Hak Pakai (право использования) доступен иностранным физическим лицам, имеющим KITAS или KITAP. Срок до 30 лет с правом продления на 20 + 30 лет, итого до 80 лет совокупно. Setup проще ПТ ПМА, нет ежегодных корпоративных расходов. Подходит для иностранца-резидента, который хочет оформить виллу на личное имя без корпоративной оболочки.

Что такое номинальная структура и почему её нельзя использовать?

Номинальная структура – оформление виллы на имя гражданина Индонезии (часто 'друг' или 'жена-индонезийка') с side-agreements о фактическом владении иностранцем. Это нелегально и неисполнимо в индонезийских судах. Каждый год иностранные инвесторы теряют целые виллы, когда: номинальный владелец отказывается передавать экономическую выгоду, номинал умирает и наследники получают виллу, налоговый аудит выявляет схему. Используй только лизхолд, ПТ ПМА или Hak Pakai.

Какие налоги на ПТ ПМА на Бали?

ПТ ПМА платит: корпоративный налог 22% на прибыль, withholding 10% на дивиденды иностранному учредителю, ежегодный PBB (налог на землю и здание) 0.1–0.3% от налоговой стоимости, плюс налоги на сотрудников если есть штат. На purchase: BPHTB 5% от оценочной стоимости. На sale: capital gains как часть corporate income (22%).

Sources

  1. BKPM – Indonesia Investment Coordinating Board (PT PMA framework)accessed May 1, 2026
  2. Indonesian Ministry of Agrarian Affairs (ATR/BPN) – land title frameworkaccessed May 1, 2026
  3. Indonesian Ministry of Law – Hak Sewa, HGB, Hak Pakaiaccessed May 1, 2026
  4. Statistics Indonesia (BPS) – Bali tourism arrivalsaccessed May 1, 2026