Инструмент для инвестора
Калькулятор стоимости leasehold по остаточному сроку.
Большинство leasehold-объектов на Бали торгуются по номинальной стоимости. Реальная цифра – это стоимость с поправкой на остаточный срок: то, сколько покупатель действительно заплатит в год вашего планируемого выхода, когда включится рыночная компрессия. Этот инструмент проводит расчёт корректно, включая стоимость продления с поправкой на район.
Анализ остаточного срока
Лет до конца аренды на выходе
9
из исходных 25
Линейная стоимость на выходе
$234,000
простая пропорция
Рыночная стоимость на выходе
$140,400
40% ниже линейной
Оценка стоимости продления
$117,000
~$650/кв. м × 180 кв. м
Что это означает
При 9 оставшихся годах на выходе вы в зоне глубокой сроковой компрессии. Цена перепродажи на 40% ниже линейной, а интерес покупателей ограничен крайне оппортунистическими флипперами. Продление сейчас вероятно имеет положительный NPV, несмотря на стоимость $117,000.
Сценарии выхода
- Продажа в планируемый год выхода (2031): Ожидайте офферы покупателей около $140,400. Потеря от текущей стоимости: $509,600 (78%).
- Продлить аренду до выхода: Заложите ~$117,000 на платежи по продлению. При продлении стоимость восстанавливается к исходной + стоимость продления. Окупаемость только если срок владения после продления ≥ 5 лет.
- Продать сегодня: Рыночная стоимость сегодня составляет примерно $283,920 – отметка текущего года на кривой с рыночной поправкой. За вычетом расходов на переоформление (BPHTB ~5%, нотариус ~1%), реальные деньги на руки ~$266,885.
Как строится кривая компрессии
Линейная стоимость предполагает, что leasehold теряет в цене прямо пропорционально остаточному сроку. Эта модель ошибочна, и большинство продавцов ценят объект именно по ней. Реальные данные сделок по Бали показывают ускоряющийся дисконт, как только остаточный срок опускается ниже 15 лет, и резко – ниже 10 лет, потому что пул покупателей сужается: институциональные и состоятельные покупатели предпочитают горизонты 20+ лет; флипперы ждут стрессовых цен при сроке 5 лет или меньше. Коэффициенты компрессии в этом калькуляторе выведены из раскрытых сделок 2022–2026 в транзакционных отчётах Knight Frank и JLL плюс наших собственных наблюдений, откалиброваны по районам для диапазонов стоимости продления.
Когда продление имеет финансовый смысл
Продление до выхода имеет положительный NPV, когда оставшийся срок владения после продления покрывает как минимум число лет окупаемости, показанное на панели результатов. Ниже этого порога стоимость продления оплачиваете вы, а выгоду забирает следующий покупатель. Прочитайте разбор PMA против leasehold, чтобы понять, добавляет ли переход на структуру PT PMA при продлении ценность сверх простого продления аренды.
Не является юридической или финансовой консультацией. Показанные значения – это редакционное моделирование на основе наших внутренних кривых компрессии для leasehold на Бали (выведенных из наблюдения сделок Knight Frank и JLL). Реальное поведение покупателей варьируется по под-коридорам, индивидуальным переговорам и регуляторной среде на момент выхода. Диапазоны стоимости продления по районам носят ориентировочный характер – подтвердите у зарегистрированного нотариуса до любых действий по сделке. См. нашу полную методологию для уровней источников.