Инструмент для инвестора · Оценка лизхолда
Калькулятор стоимости лизхолда по остаточному сроку.
Большинство лизхолд-объектов на Бали торгуются по номинальной стоимости. Реальная цифра – это стоимость с поправкой на остаточный срок: то, сколько покупатель действительно заплатит в год вашего планируемого выхода, когда включится стандартная рыночная компрессия. Этот инструмент проводит расчёт корректно, включая стоимость продления с поправкой на район.
- 6коридоров с данными по продлению
- 2022–2026раскрытые сделки
- ±$50/м²разброс стоимости продления
Анализ остаточного срока
Лет до конца аренды на выходе
12
из исходных 30
Линейная стоимость на выходе
$270,000
простая пропорция
Стоимость с рыночной поправкой на выходе
$225,720
16% ниже линейной
Оценка стоимости продления
$70,400
~$320/кв. м × 220 кв. м
Что это означает
Траектория стоимости с 2026 до выхода
- Линейная (теоретическая)
- С рыночной поправкой
В год выхода 2034 аренда несёт 12 лет из исходного 30-летнего срока. Прямолинейная модель оценивает это в $270,000, но раскрытые сделки показывают, что рынок платит примерно на 16% меньше, как только пул покупателей редеет ниже 15 лет остатка – около $225,720. Это снижение на 50% от сегодняшней отметки $450,000, поэтому ценообразование по номиналу оставляет деньги на столе.
Сценарии выхода
- Продажа в планируемый год выхода (2034): Ожидайте офферы покупателей около $225,720. Потеря от текущей стоимости: $224,280 (50%).
- Продлить аренду до выхода: Заложите ~$70,400 на платежи по продлению. При продлении стоимость восстанавливается к исходной плюс затраты на продление. Окупаемость только если срок владения после продления ≥ 3 лет.
- Продать сегодня: Рыночная стоимость сегодня составляет примерно $450,000 – отметка текущего года на кривой с рыночной поправкой. За вычетом расходов на переоформление (BPHTB ~5%, нотариус ~1%) реальные деньги на руки ~$423,000.
Как строится кривая компрессии
Линейная стоимость предполагает, что лизхолд теряет в цене прямо пропорционально остаточному сроку. Эта модель ошибочна, и большинство продавцов ценят объект именно по ней. Реальные данные сделок по Бали показывают ускоряющийся дисконт, как только остаточный срок опускается ниже 15 лет, и резко – ниже 10 лет, потому что пул покупателей сужается: институциональные и состоятельные покупатели предпочитают горизонты 20+ лет, а флипперы ждут стрессовых цен при сроке 5 лет или меньше. Коэффициенты компрессии в этом калькуляторе выведены из раскрытых сделок 2022–2026 в транзакционных отчётах Knight Frank и JLL плюс наших собственных наблюдений, откалиброваны по районам для диапазонов стоимости продления.
Когда продление имеет финансовый смысл
Продление до выхода имеет положительный NPV, когда оставшийся срок владения после продления покрывает как минимум число лет окупаемости, показанное на панели результатов. Ниже этого порога стоимость продления оплачиваете вы, а выгоду забирает следующий покупатель. Прочитайте разбор PMA против лизхолда, чтобы понять, добавляет ли переход на структуру PT PMA при продлении ценность сверх простой пролонгации аренды.
Бесплатно · Доставка на email и в WhatsApp · Без рассылок
Не является юридической или финансовой консультацией. Показанные значения – это редакционное моделирование на основе наших внутренних кривых компрессии для лизхолда на Бали (выведенных из наблюдения сделок Knight Frank и JLL). Реальное поведение покупателей варьируется по под-коридорам, индивидуальным переговорам и регуляторной среде на момент выхода. Диапазоны стоимости продления по районам носят ориентировочный характер – подтвердите у зарегистрированного нотариуса до любых действий по сделке. См. нашу полную методологию для уровней источников.