Инструмент для инвестора
Симулятор распределения портфеля на Бали.
Смоделируйте портфель, распределённый между Чангу, Улувату, Убудом и Нуса-Дуа. Посмотрите смешанную доходность, денежный поток за 5 лет и баланс «риск–доходность», который дают разные комбинации распределения. На основе редакционного наблюдения за сделками 2024–2026; не является инвестиционным советом.
Смоделированные результаты портфеля
Смешанная валовая доходность
7.8–11.8%
взвешено по распределению
Годовой доход (среднее)
$147,000
валовой, до оператора и налогов
Чистый годовой (оценка)
$95,550
после ~35% издержек
Профиль риска
Сбалансированный
Умеренная волатильность, умеренный потенциал
Денежный поток за 5 лет
| Год | Валовой доход | Чистый доход | Накопленный чистый |
|---|---|---|---|
| 1 | $147,000 | $95,550 | $95,550 |
| 2 | $149,940 | $97,461 | $193,011 |
| 3 | $152,939 | $99,410 | $292,421 |
| 4 | $155,998 | $101,398 | $393,820 |
| 5 | $159,118 | $103,426 | $497,246 |
| Итого | $764,994 | $497,246 | 33.1% ROI |
Как этот портфель выглядит на практике
Чангу лидирует с долей 40% при значимой диверсификации в остальные три коридора. Смешанная доходность 9.8% находится в сбалансированной зоне – захватывает часть потенциала района Чангу, сглаживая волатильность за счёт остальных долей.
Зачем смешивать районы
Портфель из одной виллы в одном коридоре подставляет инвестора под специфический цикл именно этого коридора. Насыщение среднего сегмента Чангу в 2025–26, премия за дефицит участков на скалах Улувату, велнес-позиционирование Убуда и профиль низкой волатильности Нуса-Дуа движутся по разным графикам и по-разному реагируют на макрошоки. Распределение хотя бы по двум коридорам – самая дешёвая диверсификация, которую инвестор с капиталом от $750k может купить в недвижимости Бали: совокупные издержки на приобретение растут, но операционный due diligence не удваивается.
Когда портфельное мышление имеет значение
При капитале до $500k одна удачно выбранная вилла в Чангу или Убуде обычно превосходит вынужденное распределение между двумя объектами по чистой доходности после due diligence и издержек оператора. На уровне $750k–$2M смешанный профиль симулятора начинает давать лучшие результаты с поправкой на риск, чем концентрация. Выше $2M распределение по 3+ районам становится значимым для институциональной сопоставимости. Используйте калькулятор лизхолда, чтобы оценить риск срока по каждой составляющей, и шорт-лист маркетплейса для актуальных листингов под смоделированное распределение.
Не является инвестиционным советом. Диапазоны доходности отражают редакционное наблюдение за недавними сделками на Бали (Чангу 10–15%, Улувату 6–10%, Убуд 7–10%, Нуса-Дуа 6–9%). Смешанная доходность предполагает дисциплинированное управление оператором; портфели на самоуправлении в среднем недобирают 3–5 процентных пунктов. Фактическая доходность зависит от юридической структуры, качества оператора и регуляторной среды. См. методологию для уровней источников.