Подборка по коридору Улувату
Виллы Улувату на обрыве. Ценовая устойчивость, дефицит и доходность по объектам с видом на океан в южном Буките.
Улувату – оборонительный коридор стоимости на Бали. Объекты на обрыве в Улувату действительно дефицитны – пожалуй, не более тридцати истинных участков на обрыве на шестикилометровом коридоре – и этот дефицит удерживает ценовую устойчивость через нисходящие циклы. Коридор удержал цены в пределах 5–10% от уровня до шоков 2020 года и восстановил рекордные цены за квадратный метр ко II кв. 2024.
Улувату торгуется на дефиците и виде, а не на доходности. Типичные цены инвестиционно пригодных вилл на обрыве – 900 000–3 000 000 USD и выше за премиальные позиции. Виллы в пешей доступности от обрыва (но не на самой кромке) в Пекату / Унгасане / Бингине стартуют от 500 000 USD. Gross-доходность – 6–10%, ниже Чангу и выше Нуса-Дуа, ADR в диапазоне 400–1 200 USD для премиального продукта.
Структурные риски, специфичные для Улувату: геологические ограничения у кромки обрыва влияют на согласование PBG и экономику страхования; в 2025 году ужесточился контроль над STR, несколько объектов без лицензии были закрыты; предложение со стороны Бингина и Паданг-Паданга плотнее, чем со стороны Пекату.
По каждому лоту ниже зафиксированы позиция относительно обрыва, статус SHM / HGB и реалистичный диапазон доходности. Пришлите любой лот в Улувату – получите редакционное досье за 24 часа.
Uluwatu · Phase 2 (Бингин / Печату)
$241 000–$749 000 · 1BR Cottage → 4BR Villa · leasehold 40 лет
Family Nest – первый бали-резорт, явно построенный под сегмент «семьи с детьми», а не переупакованный из generic villa-резорта. Решающий сигнал – Phase 1, sold out с середины 2024 …
Bukit · Пляж Дримленд
$4 500 за м² · sea-view и панорамные тиры
Дримленд – самый защищённый от застройки пляж Букита под премиум-продукт: публичный доступ ограничен, обрамлён скалой, и крупноформатный resort к югу не построить. Маленький oceanf…
Uluwatu · 200 м от пляжа Улувату
$98 890 – $219 890 · студии до 2-BR · 27–60 м²
Amenity-плотный mixed-use блок в 200 м от пляжа Улувату. Сильная сторона тезиса – amenity-stack: если оператор удержит качество после третьего года, здание становится destination, …
Uluwatu · Ньянг-Ньянг, утёс Улувату
USD 20 000 000 · только квалифицированные покупатели
Private Jet Villa – это не продажа 113 м² виллы, а продажа глобально распознаваемого media и hospitality актива со зданием. Underwriting как residential villa упускает суть. Защища…
Истинные позиции на обрыве стартуют от 900 000 USD и регулярно превышают 3 000 000 USD. Виллы вне обрыва, но в пешей доступности (1–2 км), – от 500 000 USD. Всё, что в маркетинге Улувату дешевле 400 000 USD, обычно означает внутренний Пекату или Унгасан, а не коридор на обрыве.
Профессионально управляемые виллы Улувату – 6–10% gross. Ниже Чангу (10–15%), выше Нуса-Дуа (6–9%). Стабильность выше, чем в Чангу, ниже, чем в Нуса-Дуа. Премиальный продукт на обрыве (от 1 500 000 USD) часто даёт 5–8% gross, основной драйвер стоимости – прирост капитала и премия за дефицит.
Прямого freehold нет. Иностранные покупатели используют либо Hak Sewa leasehold (25–30 лет с продлением), либо структуру PT PMA с HGB. PT PMA в Улувату распространена шире из-за более высокой суммы сделки – HGB до 80 лет эффективного срока – предпочтительная структура для сегмента от 500 000 USD.
Существенный. PBG (разрешение на строительство) для объектов у кромки требует геотехнических изысканий и сертификации конструктива. Несколько строек в Улувату 2022–2024 годов получили предписания о сносе за заход за кромку. До внесения депозита убедитесь, что документация PBG / SLF соответствует фактическому пятну застройки.
Пришлите URL любого Bali-листинга. Редакционный деск проверит правовую структуру, реальный net-yield, зонирование и red flags – PDF-досье в течение 24 часов. Бесплатно.
Получить досье