Где покупать на Бали, коридор за коридором.

Canggu и его субкоридор Berawa дают самые высокие диапазоны брутто-доходности – ориентировочно от 8 до 14 процентов – на сильном спросе на краткосрочную аренду. Плата за это – операционная сложность и самый агрессивный поток нового предложения на острове, поэтому моделируйте чистую доходность аккуратно и закладывайте бюджет на активное управление, а не ориентируйтесь на заявленную брутто-цифру.

Самую сильную историю роста капитализации дают Uluwatu на скалах и ранне-цикловой Cemagi. Uluwatu опирается на действительно дефицитные позиции на самой кромке утёса; Cemagi – это игра «на опережение» к северу от Pererenan, где вы заходите до застройки. Оба варианта принимают более скромную текущую доходность в обмен на ценовую власть.

Nusa Dua и Sanur обменивают доходность на стабильность. Nusa Dua находится внутри мастер-плана ITDC с институциональным управлением и самой чистой юридической средой по правам; Sanur имеет зрелую инфраструктуру, более спокойную аудиторию и новую медицинскую зону, поддерживающую заполняемость. Ни один из них не возглавит таблицу доходности – и в этом весь смысл.

Ubud и часть более широкого полуострова Bukit показывают самые низкие ценовые пороги – примерно от $210k. Оговорка – уровень due diligence: у Ubud в этом списке самая высокая экспозиция на зелёные зоны и обычное право (customary land), поэтому юридическая проверка здесь важнее цены.

Это редакционные медианные оценки для объектов инвестиционного класса, собранные на основе раскрытых сделок 2022–2026 годов и институциональных исследований. Они точны для определения тренда и сравнения между коридорами, но не для underwriting конкретного объекта. Разброс внутри одного коридора регулярно превышает разрыв между коридорами, показанный здесь.

Да, и для крупных бюджетов это часто более здоровая риск-позиция: доходностная позиция в Canggu, сочетающаяся с позицией на рост в Uluwatu или низковолатильным удержанием в Nusa Dua. Портфельный симулятор моделирует совокупную доходность и просадку по портфелю из четырёх районов, если вы хотите проверить такую комбинацию до сделки.