Бадунг · Фронтир севернее Перереанан
Чемаги – ставка на ценовой рост.
Более тихий фронтир выше Перереанан, где соотношение земли к застройке всё ещё работает на терпеливого покупателя. Доходность отстаёт, но тезис ценового роста сидит ближе к краю коридора, чем к его центру.
Письменный ответ за 48 часов · Не звонок продавца · Редакционный разбор, не брокерская подача
Порог входа
$210k–$520k
одиночная вилла, 180–320 м² застроенной площади
Цена / м²
$1,150–$2,100
застроенная площадь, редакционные чтения 2026
Брутто-доходность
6–9%
до комиссий, занятость 55–72%
Нетто-доходность (оценка)
3.5–6%
после управляющего, коммуналки и налога
ADR диапазон
$180–$280
пик против shoulder, более тонкая премия пика
Профиль риска
Средне-высокий · ранний цикл, экспозиция к конверсии титула
Источники: BPS · BKPM · выписки платформ · редакционная проверка. Методология → · Цитируют →
Письменный ответ за 48 часов · Не звонок продавца · Редакционный разбор, не брокерская подача
Квалификатор
Подходит ли вам Cemagi.
Для инвесторов, которые
Cemagi вознаграждает
- держат 5+ лет и андеррайтят к ценовому росту, а не к ближайшей net-доходности
- готовы привезти своего оператора или принять более тонкий пул местных управляющих
- ценят близость к пляжу чёрного песка по входной планке, которой ядро Чангу не предлагает
- верифицируют путь конверсии титула Letter C в SHM по каждому участку Чемаги до депозита
Не для инвесторов, которые
Cemagi наказывает
- нужен cashflow с первого года – диапазон доходности Чемаги не может поддержать этот тезис
- хотят глубокий пул операторов – пул управляющих тонкий, а текучка реальная
- некомфортно со сроками PBG, идущими 9–14 месяцев на этом краю регенства
- андеррайтят коридор без работы по истории титула – Чемаги вознаграждает покупателя с чистым титулом и наказывает торопящегося
Микрокарта
Под-коридоры района Cemagi.
Под одним названием скрывается несколько суб-рынков, отличающихся по цене, качеству предложения и риску.
Премия фронтира
Cemagi beachfront
Узкая полоса с доступом к пляжу чёрного песка, где ценообразование уже впитало тезис ценового роста. Самая низкая доходность внутри Чемаги, самый высокий ожидаемый ценовой рост.
Дисконтное предложение
Cemagi interior
Внутренние рисовые поля и сельские улицы. Ценовой диапазон, который редакция читает чаще всего – entry-tier 2-комнатные виллы с верифицированным титулом сидят здесь.
Самое тихое удержание
Seseh edge
Переход в Сесех – ещё тише, более долгий стой клиентуры, и зона, где редакция видела самые чистые файлы по истории владения.
Край вне Бадунг
Tabanan border
Участки, переходящие в регенство Tabanan. Другой цикл выдачи разрешений регенства, другие правила по вывескам, более долгий путь к финализированному PBG – но входная планка существенно ниже.
Свежие сравнения
Что реально продавалось.
Анонимизированные сделки, которые редакция отчитала в этом квартале. Важна структура: срок, размер и комментарий, которого нет в брошюре.
| Квартал | Суб-коридор | Площадь застр. / уч. | Форма | Цена | $/m² | Редакционная заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q2 2026 | Cemagi beachfront | 210 / 380 m² | Лизхолд 27 лет | $485k | $2,309 | Compliant PBG; вид на океан, узкий задний участок |
| Q2 2026 | Cemagi interior | 180 / 340 m² | Лизхолд 25 лет | $295k | $1,638 | Титул конвертирован Letter C → SHM за год до сделки |
| Q1 2026 | Seseh edge | 200 / 420 m² | Лизхолд 30 лет · клаузула продления | $315k | $1,575 | Long-stay портфель; PBG в процессе на момент сделки |
| Q1 2026 | Tabanan border | 190 / 360 m² | Лизхолд 28 лет | $258k | $1,357 | Сторона Tabanan; другой лицензионный путь раскрыт |
| Q4 2025 | Cemagi interior | 240 / 400 m² | Hak Milik через PMA–HGB | $435k | $1,812 | Мультивилловый портфель; чистая структура |
| Q4 2025 | Cemagi beachfront | 230 / 320 m² | Лизхолд 24 года | $415k | $1,804 | Короткий лизхолд переоценен на 12% перед продажей |
- Размер
- 210 / 380 m²
- Форма
- Лизхолд 27 лет
- $/m²
- $2,309
Compliant PBG; вид на океан, узкий задний участок
- Размер
- 180 / 340 m²
- Форма
- Лизхолд 25 лет
- $/m²
- $1,638
Титул конвертирован Letter C → SHM за год до сделки
- Размер
- 200 / 420 m²
- Форма
- Лизхолд 30 лет · клаузула продления
- $/m²
- $1,575
Long-stay портфель; PBG в процессе на момент сделки
- Размер
- 190 / 360 m²
- Форма
- Лизхолд 28 лет
- $/m²
- $1,357
Сторона Tabanan; другой лицензионный путь раскрыт
- Размер
- 240 / 400 m²
- Форма
- Hak Milik через PMA–HGB
- $/m²
- $1,812
Мультивилловый портфель; чистая структура
- Размер
- 230 / 320 m²
- Форма
- Лизхолд 24 года
- $/m²
- $1,804
Короткий лизхолд переоценен на 12% перед продажей
6 из 14 сделок, которые редакция прочитала в этом квартале по данному суб-коридору. Фронтир Чемаги читается на фоне более широкой рамки коридора Чангу и внутреннего края Перереанан.
Чтение по лицензиям
Регуляторный ландшафт
Зонирование Чемаги сидит на двух регенствах – Бадунг по большей части коридора и полоса, переходящая в Tabanan. Зонирование RTRW на стороне Бадунг повторяет рамку K1/K2/K3 Чангу; участки на границе Tabanan следуют циклу выдачи разрешений регенства Tabanan, который медленнее и производит другой набор лицензионных документов. Редакция верифицирует, в каком регенстве сидит участок Чемаги, до любого чтения по доходности.
Конверсия титула (Letter C / Petok D в Sertifikat Hak Milik) – рутинный пред-покупательский шаг, который определяет Чемаги. Многие из более дешёвых участков торгуются на владении, ещё не формализованном через BPN, и путь конверсии – это то, что закрывает или ломает сделку. Закладывайте 4–9 месяцев на конверсию титула и включайте стоимость carrying в андеррайтинг.
Лицензионный путь через Pondok Wisata применяется на стороне Бадунг; участки границы Tabanan следуют другому, но параллельному пути. Бэклог PBG на краю Бадунг в Чемаги – 9–14 месяцев, дольше, чем в центральном Чангу, потому что объём офиса регенства выше, а участки дальше от инспекционного кластера.
Недавнее направление: внимание правоприменения 2025 концентрировалось на прибрежном коридоре Бадунг (Чангу и Берава); Чемаги увидел более мягкое правоприменение, потому что плотность операторов ниже. Для покупателя forward-cycle рамка – в решении PMA против лизхолда и в фреймворке самых безопасных районов. Чемаги вознаграждает покупателя, который относится к работе с титулом как к части андеррайтинга, а не запоздалой мысли.
На земле
Операционная реальность
Мандаты на управление в Чемаги – 20–28% от выручки, шире, чем диапазон Чангу, потому что пул операторов действительно тонкий. Редакция видела хорошо ведённые мандаты Чемаги на 18% и плохо ведённые – на 30%; разброс отслеживает глубину оператора, а не реальность коридора.
Сезонность жёстче, чем в ядре Чангу, потому что притяжение бренда слабее. Июль–август и пик декабрь–январь всё ещё работают, но shoulder длиннее, а пол ниже. Андеррайтинг к 65% смешанной занятости реалистичен; спонсорские презентации на 80%, которые редакция видела по Чемаги, не выдерживают сверенного двенадцатимесячного чтения.
Микс каналов в Чемаги больше зависит от Airbnb, чем по более широкому коридору Чангу; доля Booking.com тоньше, потому что инвентарь меньше и присутствие бренда моложе. Доля прямых бронирований редко превышает 20% в первые два года работы виллы в Чемаги.
Инфраструктура: магистральная вода доходит до Чемаги, но давление переменное; дополнительная ёмкость баков здесь важнее, чем в центральном Чангу. Электричество стабильно, но частота отключений выше. Доступ по дороге от пляжного коридора Чангу добавляет 12–18 минут – значимое число, когда on-site управляющий покрывает больше одной виллы.
Правда, которой нет в брошюре
3 рисков, которые мы учитываем.
Экспозиция к конверсии титула
Значимая доля предложения Чемаги торгуется на владении, ещё не формализованном через BPN. Путь конверсии Letter C / Petok D рутинный, но именно здесь разваливаются сделки. Участок Чемаги с неясной историей титула – это другой актив, чем участок Чемаги с чистым SHM, даже при одной и той же цене листинга.
Почему мы публикуем по Cemagi: стек диагностики редакции читает историю титула первой. Участок Чемаги с чистым титулом – лучший риск-скорректированный возврат, чем участок Чангу с сомнительным титулом.
Тонкость операторов
В Чемаги сегодня работает максимум несколько управляющих в масштабе. Тонкий пул означает, что издержки переключения высоки, а замена плохого управляющего – дорогая. Вилла, получившая правильного управляющего, обыгрывает виллу по соседству, которая нет.
Почему мы публикуем по Cemagi: коридор идёт по чёткой кривой созревания – редакция видит, как новые операторы заходят в Чемаги каждый квартал.
Регуляторный дрейф стороны Tabanan
Участки, переходящие в регенство Tabanan, следуют другому ритму вывесок, лицензирования и сбора налогов. Листинг Чемаги, не раскрывающий границу регенства, – это листинг с изъяном, который брошюра редко выводит на поверхность.
Почему мы публикуем по Cemagi: редакция читает границу регенства по каждому листингу Чемаги и письменно флагает участки стороны Tabanan до чтения по доходности.
Редакционное предложение · CEMAGI
Пришлите конкретный листинг Cemagi. Редакция его прочтёт.
Мы читаем сертификат до брошюры, сверяем двенадцать месяцев данных платформ и возвращаем письменную редакционную заметку в течение сорока восьми часов. Без рассылок. Без передачи брокеру, если вы об этом не просите.
Редакционный анализ. Без оплаты. Не продажный звонок. Партнёрские связи мы раскрываем в теле статьи, не внутри досье.
Читать в сравнении с соседями
Где Cemagi в общем ряду.
Вопросы, которые задают редакции
Cemagi, напрямую.
Сколько стоит вилла в Чемаги в 2026?
Цены на виллы Чемаги в 2026 обычно от USD 200000 за entry-тир 1-2-комнатные лизхолдовые виллы до USD 700000+ за премиум. Mid-тир сделки концентрируются около USD 380000. Диапазон $/м² – USD 1,500-2,800 в зависимости от положения участка, качества стройки и остатка лизхолда.
Какую доходность даёт недвижимость в Чемаги?
Managed STR-продукт Чемаги типично даёт 8-11% gross-доходности и 5-8% net после OTA-комиссии (15-20%), fee управляющего (15-22% от net-выручки), PPh Final 10%, CapEx-резерва (8-10% от gross), страховки и операционных. Net-доходность предполагает профессиональное управление и occupancy 60-75%.
Хороший ли это район для покупки – Чемаги?
Чемаги подходит конкретному профилю покупателя, не каждому. Forward-cycle инвесторы, ставящие на 3-5-летнее созревание коридора. Lifestyle-покупатели, которым нужны пляжи чёрного песка и рисовые поля по меньшему бюджету, чем Перереанан. Это не правильный коридор для покупателей, ожидающих в точности экономику ядра границы Tabanan, или для покупателей, приоритизирующих максимально возможную STR-доходность. Читайте гид по границе Tabanan параллельно с этой страницей для структурной рамки.
Какие основные риски покупки в Чемаги?
Конверсия титула (Letter C в SHM) – рутинный пред-покупательский шаг здесь. Сроки выдачи PBG идут дольше, чем у эквивалентов стороны Бадунг. Глубина STR-операторов тонкая; ожидайте либо привезти своего управляющего, либо принять learning curve. Всегда прогоняйте семипунктовый pre-deposit чек-лист со страницы проверки перед любым депозитом, независимо от коридора.
Покупать в Чемаги или на границе Tabanan?
Покупайте в Чемаги, если дисконт против границы Tabanan (обычно 10-30% на эквивалентном продукте) перевешивает разницу в глубине операторов, ликвидности выхода и зрелости коридора. Покупайте на границе Tabanan, если хотите самый ликвидный, самый operator-богатый выход. Решение – функция горизонта владения и риск-аппетита, не бинарный правильный ответ.
Редакционный след
Связанное чтение
Этот разбор обновляется ежеквартально. Последняя редакция: 13 июня 2026 г.. Следующая запланированная: 13 сентября 2026 г.. Существенные новые регуляторные решения или сдвиги в данных по сделкам запускают промежуточные обновления. Как мы обновляем статьи →