Gianyar · Культурно-велнес интерьер
Убуд – коридор стабильности.
Спрос, заякоренный велнесом, круглогодичная занятость и топография рисовых террас, которую нельзя воспроизвести в другом месте. Другое предложение, чем у прибрежных коридоров – мягче потолок доходности, твёрже пол, и единственный тир Бали, где смешанная занятость 70%+ реалистична, а не амбициозна.
Письменный ответ за 48 часов · Не звонок продавца · Редакционный разбор, не брокерская подача
Порог входа
$250k–$900k
одиночная вилла, 200–350 м² застроенной площади
Цена / м²
$2,800–$4,500
застроенная площадь, центральная полоса Убуда
Брутто-доходность
8–11%
до комиссий, занятость 65–75% круглогодично
Нетто-доходность (оценка)
5–8%
после управляющего, коммуналки и налога
ADR диапазон
$180–$420
велнес-сегмент, разброс по суб-зонам
Профиль риска
Низко-средний · спрос-устойчивый, чувствительный к зонированию
Источники: BPS · BKPM · выписки платформ · редакционная проверка. Методология → · Цитируют →
Письменный ответ за 48 часов · Не звонок продавца · Редакционный разбор, не брокерская подача
Квалификатор
Подходит ли вам Ubud.
Для инвесторов, которые
Ubud вознаграждает
- держат 5–10 лет и андеррайтят к круглогодичной занятости, а не к пиковому ADR
- хотят экспозицию к велнес-, ретрит- и длинно-стояшей демографии, которая якорит Убуд
- ценят операторскую экосистему (Como Uma, Capella, Mandapa, Four Seasons Sayan) как устойчивую ценовую силу
- предпочитают культурно-интерьерный тон Canggu-style high-turn STR-профилю спроса
Не для инвесторов, которые
Ubud наказывает
- целятся в пиковую STR-доходность – Чангу даёт более высокий абсолютный диапазон
- хотят пляж в шаговой доступности для личного использования – Убуд в 60–90 минутах от побережья
- покупают ради роста стоимости в премиум-клифф-топ тире – тогда Улувату
- ожидают быстрых изменений коридора – темп Убуда и есть его актив, а не ограничение
Микрокарта
Под-коридоры района Ubud.
Под одним названием скрывается несколько суб-рынков, отличающихся по цене, качеству предложения и риску.
Устоявшаяся доходность
Central Ubud core
Monkey Forest, хребет Tjampuhan, F&B-полоса Jalan Hanoman. Walkable до Yoga Barn, храма Saraswati, устоявшейся экспат-и-туристической инфраструктуры. Самая высокая по скорости полоса доходности в Убуде.
Премиум-вид
Tegallalang ridge
Знаковый коридор рисовых террас севернее Убуда. Люкс- и mid-тир виллы на склонах с видом на террасы. Instagram-driven ретрит-продукт и апсайд роста стоимости.
Операторский тир
Payangan ultra-luxury
Заякорен Como Uma Ubud, Capella, Mandapa Ritz-Carlton. Ультра-люкс велнес-ретрит тир. Удержание ради роста стоимости с маршрутами операторского партнёрства под ретрит-формат аренды.
Зрелый эстейт в джунглях
Sayan / Penestanan
Устоявшееся экспат-сообщество эстейт-вилл в джунглях западнее Убуда. Зрелый mid-to-premium инвентарь, более долгий пул арендаторов, ниже арендная скорость, но сильнее профиль резидента длинного стоя.
Entry-тир
Periphery (Mas, Bedulu)
Восточная и южная периферия, 15–25 минут на машине до Убуда. Entry-тир value с более тонким арендным продуктом и более длинными сроками поглощения.
Свежие сравнения
Что реально продавалось.
Анонимизированные сделки, которые редакция отчитала в этом квартале. Важна структура: срок, размер и комментарий, которого нет в брошюре.
| Квартал | Суб-коридор | Площадь застр. / уч. | Форма | Цена | $/m² | Редакционная заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q2 2026 | Central Ubud core | 260 / 380 m² | Лизхолд 28 лет · клаузула продления | $485k | $1,866 | Соседство с йога-школой; верифицированная сверка за 12 месяцев |
| Q2 2026 | Tegallalang ridge | 280 / 620 m² | Hak Milik через PMA–HGB | $845k | $3,018 | Вид на рисовые террасы; зонирование верифицировано до закрытия |
| Q1 2026 | Payangan ultra-luxury | 340 / 980 m² | Hak Milik через PMA–HGB | $1.65M | $4,853 | Операторское партнёрство; 11% gross в ретрит-формате |
| Q1 2026 | Sayan / Penestanan | 240 / 460 m² | Лизхолд 30 лет | $620k | $2,583 | Зрелый сегмент экспат-резидента; сдан на длинный стой |
| Q4 2025 | Central Ubud core | 220 / 320 m² | Лизхолд 27 лет | $405k | $1,841 | Хребет Tjampuhan; устойчивые 9% gross |
| Q4 2025 | Periphery (Mas) | 200 / 380 m² | Лизхолд 25 лет | $285k | $1,425 | Entry-тир; права на воду верифицированы до закрытия |
- Размер
- 260 / 380 m²
- Форма
- Лизхолд 28 лет · клаузула продления
- $/m²
- $1,866
Соседство с йога-школой; верифицированная сверка за 12 месяцев
- Размер
- 280 / 620 m²
- Форма
- Hak Milik через PMA–HGB
- $/m²
- $3,018
Вид на рисовые террасы; зонирование верифицировано до закрытия
- Размер
- 340 / 980 m²
- Форма
- Hak Milik через PMA–HGB
- $/m²
- $4,853
Операторское партнёрство; 11% gross в ретрит-формате
- Размер
- 240 / 460 m²
- Форма
- Лизхолд 30 лет
- $/m²
- $2,583
Зрелый сегмент экспат-резидента; сдан на длинный стой
- Размер
- 220 / 320 m²
- Форма
- Лизхолд 27 лет
- $/m²
- $1,841
Хребет Tjampuhan; устойчивые 9% gross
- Размер
- 200 / 380 m²
- Форма
- Лизхолд 25 лет
- $/m²
- $1,425
Entry-тир; права на воду верифицированы до закрытия
6 из 13 сделок, которые редакция прочитала в этом квартале по тиру Убуда. Кросс-коридорное ценообразование читается на фоне Санура и более широкой рамки стабильности.
Чтение по лицензиям
Регуляторный ландшафт
Убуд сидит внутри регенства Gianyar, а не Бадунг, что означает другую рамку RTRW и другую лицензионную дорожку, чем у коридоров Чангу и Букит. Зонирование Gianyar делает более резкое разграничение между зонами Pariwisata (туризм) и Pertanian (сельское хозяйство), чем у Бадунг – многие участки Убуда технически зонированы как сельскохозяйственные рисовые поля, а не туристические, и строительство виллы на сельскохозяйственной земле без перезонирования незаконно и может привести к ордерам на снос. Редакция верифицирует RTRW-зонирование по каждому листингу Убуда до ценообразования.
Лицензирование через Pondok Wisata идёт по дорожке регенства Gianyar. Бэклог PBG здесь быстрее, чем в Бадунг – типичное time-to-permit 4–6 месяцев – потому что объём регенства ниже. Операции ретрит-формата (йога, велнес, аюрведа) часто требуют дополнительного коммерческого лицензирования сверх Pondok Wisata; операторская дорожка хорошо протоптана, но требует структуры PT PMA.
Микс tenure в Убуде сильнее всех четырёх классических инвесторских коридоров Бали склоняется к лизхолду – примерно 70% лизхолд (часто более длинные сроки, 30+ лет), 25% Hak Milik через структуру PMA–HGB, 5% прямой freehold. Более длинный пол по сроку лизхолда отражает велнес-резидентскую демографию длинного стоя, которая андеррайтит уверенность в клаузуле продления иначе, чем STR-инвесторы.
Недавнее направление: волна правоприменения 2025 года была заметно мягче на Убуде, чем на коридоре Чангу – первичным регуляторным трением был именно вопрос сельскохозяйственного зонирования, а не STR-лицензирование. Структурный апсайд – операторская экосистема (Como, Capella, Mandapa, Four Seasons), которая защищает ценообразование через циклы. См. фреймворк самых безопасных районов, чтобы понять, как редакция взвешивает Убуд по риск-скорректированной шкале.
На земле
Операционная реальность
Мандаты на управление недвижимостью в Убуде идут 15–22% от выручки – уже, чем диапазон Чангу, потому что пул операторов зрелый, а велнес-туристическая демография снижает операционную интенсивность бизнеса. Операции ретрит-формата с операторскими соглашениями работают на revenue-share, а не на плоском мандате; 30–40% gross оператору – стандартный пол.
Сезонность – самая низкая из крупных коридоров Бали. Пик идёт июнь–август и декабрь–январь, но пол никогда не падает ниже 60%, потому что велнес-, йога- и культурно-туристический спрос структурно меньше зависит от муссонного цикла, чем пляжный туризм. Андеррайтите к 70% смешанной занятости – и цифры сходятся; это редкий коридор Бали, где круглогодичные 70%+ реалистичны.
Микс каналов более диверсифицирован, чем в прибрежных коридорах – Airbnb и Booking.com делят ротацию, но доля прямых бронирований ретрит-формата поднимается до 50%+ ко второму году, по мере созревания велнес-резидентского сегмента. Нагрузка комиссий платформ в долларах соответственно ниже для продукта, построенного под ретрит.
Инфраструктура в Убуде смешанная по коридору – центральный Убуд имеет надёжный магистральный водопровод и стабильное электричество, но периферия и участки Tegallalang часто полагаются на скважинную воду и имеют прерывистое электричество. Редакция верифицирует права на воду и инфраструктуру насосов до закрытия по каждому листингу Убуда вне центрального ядра. Аэропорт Ngurah Rai – 75–95 минут по байпасу.
Правда, которой нет в брошюре
3 рисков, которые мы учитываем.
Экспозиция к сельскохозяйственному зонированию
Многие участки Убуда технически зонированы как сельскохозяйственные рисовые поля, а не жилые или туристические. Строительство виллы на сельскохозяйственной земле без должного перезонирования незаконно и может привести к ордерам на снос. Редакция верифицирует зонирование в земельном офисе регенства до ценообразования – это самый большой Убуд-специфичный риск.
Почему мы публикуем по Ubud: верификационная дорожка хорошо отработана, а легитимный инвентарь в зоне Pariwisata имеет чёткую compliance-документацию. Риск сконцентрирован на более дешёвых периферийных участках с неоднозначным зонированием.
Потолок доходности против Чангу
Убуд не может выдать заголовочный диапазон доходности Чангу. Если вашей андеррайтинговой модели нужно 12%+ для прохождения hurdle rate – Убуд не тот коридор. Потолок ADR структурно ниже, потому что демография, которая якорит круглогодичную занятость, платит за стабильность и велнес-глубину, а не за пиковую ставку.
Почему мы публикуем по Ubud: возврат с учётом волатильности конкурентен; коридор, который андеррайтит под 70% круглогодично, бьёт тот, что надеется на 85% на пике с 50% в провале.
Зависимость от воды и инфраструктуры
Периферийные участки Убуда и Tegallalang полагаются на скважинную воду и имеют прерывистое электричество. У некоторых участков неадекватные права на воду или ненадёжная инфраструктура насосов, которую брошюры редко раскрывают. Стоимость апгрейда может быть существенной.
Почему мы публикуем по Ubud: у центрального Убуда есть надёжность магистрального водопровода, а верификационная дорожка по воде и электричеству прямолинейна, когда делается до закрытия.
Редакционное предложение · UBUD
Пришлите конкретный листинг Ubud. Редакция его прочтёт.
Мы читаем сертификат до брошюры, сверяем двенадцать месяцев данных платформ и возвращаем письменную редакционную заметку в течение сорока восьми часов. Без рассылок. Без передачи брокеру, если вы об этом не просите.
Редакционный анализ. Без оплаты. Не продажный звонок. Партнёрские связи мы раскрываем в теле статьи, не внутри досье.
Читать в сравнении с соседями
Где Ubud в общем ряду.
Вопросы, которые задают редакции
Ubud, напрямую.
Сколько стоит вилла в Убуде в 2026?
Виллы Убуда в 2026 идут от $250,000 (entry-тир 2-комнатные на периферии) до $2M+ (люкс-эстейт в джунглях Tegallalang или Payangan). Investor-grade 2–3-комнатные виллы с частным бассейном: $400,000–$900,000. Премиум-виллы с видом на джунгли и рисовые террасы: $900,000–$1.8M. Ультра-люкс велнес-ретрит виллы в Payangan: $1.5M–$3M+.
Хороший ли Убуд район для инвестиций в недвижимость?
Да для инвесторов в арендный продукт под велнес-туризм и для покупателей длинного жилого стоя. Убуд выдаёт 8–11% gross-доходности с круглогодичным спросом (менее сезонный, чем Пхукет), сильный арендный продукт под велнес, йогу и цифрового кочевника и растущую суб-зону Tegallalang под рост стоимости. Trade-off против Чангу (10–15% gross) – потолок доходности; trade-off против Семиньяк – более мелкая коммерческая инфраструктура.
Какая суб-зона Убуда лучшая для инвестиций?
Central Ubud (Monkey Forest, Tjampuhan, Hanoman) для устоявшейся доходности + пешеходного доступа к F&B и йога-студиям. Tegallalang для премиум-вилл с видом на джунгли и рисовые террасы с более сильным апсайдом роста стоимости. Payangan для ультра-люкс велнес-ретрит продукта. Периферия (Mas, Bedulu) для entry-тир value с более долгой дорогой до Убуда.
Могут ли иностранцы купить виллу в Убуде?
Иностранцы не могут владеть землёй на Бали в форме freehold. Стандартные структуры: лизхолд (Hak Sewa, 25–30 лет с продлением) или владение через PT PMA с правами на землю HGB (до 80 лет эффективно). Большинство сделок Убуда используют лизхолд для намерения личного использования и PT PMA для портфельных холдингов или коммерчески лицензированных ретрит-операций.
Какую доходность ожидать от виллы в Убуде?
Профессионально управляемые виллы Убуда с занятостью 60%+: 8–11% gross. Net после fee оператора, OTA-комиссий, обслуживания, лицензионного сбора Pondok Wisata (где применимо) и индонезийского налога у источника: типично 60–70% от gross, то есть 5–8% net для активно управляемых вилл. Велнес-ретрит форматы (йога, аюрведа) могут выходить на 10–13% net, но требуют операторского партнёрства.
Убуд или Чангу для инвестиций?
У Чангу выше абсолютная доходность (10–15% против 8–11% у Убуда) и сильнее скорость аренды под цифровых кочевников. У Убуда стабильнее круглогодичная занятость (меньше риск муссонного цикла), велнес-ретрит операторская экосистема и более глубокий инвентарь в джунглях и на рисовых террасах. Выбирайте Чангу под максимизацию доходности; выбирайте Убуд ради стабильности + велнес-/длинно-стояшего арендного продукта.
Почему Убуд менее сезонный, чем другие районы Бали?
Велнес-, йога- и культурно-туристический спрос Убуда структурно меньше зависит от муссонного цикла, чем пляжно-туристические коридоры. Сезон дождей (октябрь–март) материально снижает спрос на пляжные визиты в Чангу и Семиньяк, но ретриты и йога-студии Убуда продолжают работать только с умеренным снижением занятости. Круглогодичные стои велнес-путешественников и цифровых кочевников дополнительно сглаживают сезонность.
Редакционный след
Связанное чтение
Этот разбор обновляется ежеквартально. Последняя редакция: 13 июня 2026 г.. Следующая запланированная: 13 сентября 2026 г.. Существенные новые регуляторные решения или сдвиги в данных по сделкам запускают промежуточные обновления. Как мы обновляем статьи →